Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

Практически аналогичный случай обрушения в образовательном учреждении произошёл 16 февраля 2019 года в здании университета ИТМО в Санкт-Петербурге.

Но эта история отличается тем, что, несмотря на то, что были занятия, никто не пострадал. Преподаватель при появлении трещин и странных звуков эвакуировала всех учеников. Хотя стоит отметить, среди них были экземпляры с медалью «За идиотизм и отвагу!», которые приостановили бегство ради видеосъёмки, и благодаря им мы можем наблюдать в интернете видео рушащихся стен.

Здесь также стоит отметить, но, наверное, не стоит проводить занятия и глобальные ремонтные работы одновременно. Нужно как-то разделять эти процессы, потому что так или иначе стройка всегда связана с рисками, и даже если не будет обрушения, то это будет падение твёрдых предметов с высоты.

Фото с сайта: www.fontanka.ru

Фото с сайта: www.fontanka.ru

Мы ещё поговорим про трещины. Отношение к трещинам – это тест для вас и вашего директора по эксплуатации, если вы владеете недвижимостью. И даю вам гарантию, что около 90% директоров этот тест не пройдут, и в перспективе это те люди, которые не смогут адекватно реагировать на опасную ситуацию и могут по неосторожности убить людей.

И опять мы подошли к выводу о том, что работники образования не должны заниматься эксплуатацией и принимать такие решения.

Либо они должны прочитать эту книгу и бояться всего. То есть эвакуировать людей в любой непонятной ситуации и ждать приезда специалистов.

10. Украл. Построил. Сэкономил. Гостиничный бизнес

Есть такие люди, которые заказывают проект, но не строят по нему.

Зачем и почему они так делают – неизвестно. Просто жизненный факт.

Люди, если вы сейчас читаете эту книгу и заказывали проект, чтобы не строить по нему, – расскажите автору книги, зачем вы так делали? Для галочки, чтобы пройти экспертизу и сделать так, как бог на душу положит?

Моя работа проектировщиком была особенным опытом. Я создавала нечто из ничего.

Одним из заказов была надстройка мансардного этажа над пятиэтажным зданием одного из корпусов детского летнего лагеря.

Один из предпринимателей 90-х решил сделать из детского лагеря модную гостиницу. У него были все атрибуты предприимчивого человека – большая чёрная машина и золотая цепь.

Сначала надстройка была запроектирована в дереве. Дерево – материал недорогой, удобный, лёгкий и простой в монтаже. Потом заказчик добыл где-то металл и попросил сделать все конструкции в металле.

В общем, мне было понятно, что металл он где-то украл.

Вы скажете, что нельзя так думать про людей, однако украл же. Иначе зачем эту непонятное количество разнообразного сортамента? Никто так металл не покупает: «Ой, куплю швеллер № 12 тонн 5, и уголок № 18 тонн 8, и трубы немного». Нет.

Металл – вещь дорогая. Он и ржавеет, и сортамент нужно аккуратно подбирать, чтобы и нагрузку держал, и перерасхода по материалу не было. Глупо покупать трубу 120, если по расчёту нужна всего лишь труба 80.

В общем, я закончила мансарду в металле с учётом тех профилей, которые были в наличии, и чертежи ушли в работу.

Потом он позвонил и сказал, что всё плохо, что по стенам пошли трещины.

Упс.

В общем, он решил сэкономить. Показалось ему, что много металла уходит на балочную клетку. И он дал указание ставить балки «через одну». Это привело к перераспределению напряжений и возникновению пиковых нагрузок. Привет сопромат.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

А потом он экономил на утеплении крыши мансарды. Итог – зимой холодно, летом жарко. Простые законы физики. Без сюрпризов.

Уже больше 10 лет прошло после завершения монтажа. А я захожу на сайт этой гостиница и смотрю, стоит мансарда или нет.

Страшно.

Я ушла из проектирования. Это большие риски. Вообще, весь процесс создания объекта недвижимости – это риск. Много участников, много ответственности.

Иногда не строят люди по проекту. Им почему-то кажется, что проект – это как набросок, а там, в процессе, можно проявить фантазию.

Выводы:

Нельзя в проекте просто так менять дерево на металл, «подходящий по размеру», убирать часть конструкций, потому что показалось, что это неэкономно, заменять сварку на болтовые соединения или клей и т. д.

Любая экономия приведёт к проблемам в эксплуатации.

11. Загородный дом. Дизайн и фундаменты

Короткая история про дизайн.

Я вообще ЗА дизайнеров. Они стараются привнести в нашу жизнь красоту.

Но дизайнеры и строители – это разные люди. Они могут даже учиться в одном университете, но учебные программы у них очень отличаются.

Дизайнеры – за красоту.

Инженеры-строители – за прочность и надёжность.

В бытность проектировщика я работала с дизайнерами и могу сказать, что иногда полёт мыслей и фантазию дизайнера не остановить и они могут нарисовать такое, что это «такое» невозможно воплотить в реальность на имеющиеся у инвестора деньги и ОНО не может жить по законам физики.

Если посмотреть на любой дизайн-проект, то он не слишком детализирован в части толщины стен, глубины заложения фундаментов или узлов монтажа кровли.

Дизайн-проект – это впечатление. И он всегда (!) должен дорабатываться инженером-строителем, который сделает необходимые расчёты и всё проверит.

Исключение составляют случаи, когда вы хотите построить дачный сарай размером 2х2 метра. Уверена, там вы не промахнётесь. А если промахнётесь, то никто не умрёт и потери будут невелики.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

А вот был человек, который заказал дизайн-проект загородного дома и начал по нему строить. Не делайте так.

В этом дизайн-проекте фундаменты вообще на глаз были нарисованы, но ему хватило. Он их залили при помощи простых трудяг-работяг. Трудягам было всё равно, что и как. Они залили, как хозяин повелел. И через неделю после заливки фундаменты поплыли, поехали, потрещали.

Проще говоря, развалилось всё.

А когда у заказчика всё развалилось, он первый раз в жизни узнал, что для фундаментов нужен и расчёт, и информация о грунтах, которая добывается при помощи инженерно-геологических изысканий. Он был расстроен, ведь опять нужно платить деньги.

Грунты – вот основа любого фундамента.

Основа расчёта.

СНиП так и называется «Основания и фундаменты».