Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Елена Михайловна Филиппова

Очень многим людям так или иначе приходится заниматься вопросами недвижимости, и подчас у них нет никакого советчика. Пусть таким советчиком станет книга, содержащая массу полезной информации.

Известно, что незнание закона не освобождает от ответственности. Не освобождает оно и от потери собственности, и от совершения глупостей из-за незнания тонкостей или обычной наивности…

Чтобы не произошло в вашей жизни чего-то непоправимого, да и просто чтобы немного облегчить вам жизнь, мы издали эту книгу. Она поможет вам разобраться в сложнейшем вопросе – сделках с недвижимостью и избежать очень многих подводных камней, да и просто мелких неприятностей.

Составитель Филиппова Елена Михайловна

Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Вступление

Когда мой сын был совсем маленьким, вместо положенных по возрасту сказок я читала ему на ночь свою любимую книгу – «Мастера и Маргариту». Помнится, дошли мы до слов Воланда про то, что москвичи со времени его последнего посещения мало изменились.

«Человечество любит деньги, – объяснял Фаготу Воланд, – из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или из золота. Ну, леГК РФомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…»

Сынишка сделал огромные глазищи: как это квартирный вопрос может кого-то испортить? Что это такое – квартирный вопрос?

– Эта та дверь, – предположил он, – куда народ ломился?

– Какая дверь? – озадачилась я.

– Та, кожаная, в Грибоедове…

Ах, точно! Была в Грибоедове такая дверка, и надпись на ней была – «Квартирный вопрос».

– Ох, нет, – сказала я, – дверь – просто дверь, поймешь чуть позже.

Он ждал. И вот дошли мы до рассказанной Михаилом Александровичем истории с квартирными сделками. Если вы помните, эти фантастические сведения излагает Маргарите Коровьев в ответ на простой ее вопрос, где помещается огромный зал, представший перед ее глазами, если входила она в совершенно обычную квартиру в совершенно обычном московском доме:

«Тем, кто хорошо знаком с пятым измерением, ничего не стоит раздвинуть помещение до желательных пределов. Скажу вам более, уважаемая госпожа, до черт знает каких пределов! Я, впрочем, – продолжал болтать Коровьев, – знавал людей, не имевших никакого представления не только о пятом измерении, но и вообще ни о чем не имевших никакого представления и тем не менее проделывавших чудеса в смысле расширения своего помещения. Так, например, один горожанин, как мне рассказывали, получив трехкомнатную квартиру на Земляном валу, без всякого пятого измерения и прочих вещей, от которых ум заходит за разум, мгновенно превратил ее в четырехкомнатную, разделив одну из комнат пополам перегородкой. Засим эту он обменял на две отдельных квартиры в разных районах Москвы – одну в три и другую в две комнаты. Согласитесь, что их стало пять» – ну и так далее.

Сынишка выслушал, задумался, что-то посчитал, загибая пальцы, недоверчиво покачал головой и наконец изрек:

– Этот дядька был волшебником?

– Ничуть, – засмеялась я.

– Фокусником?

– Да нет же!

Сынишка сдвинул брови, насупился и украдкой стал бросать на меня просительные взгляды: мол, тайну-то открой, не придерживай информацию – кем он был, если лепил квартиры из воздуха?

– Преступником? – прошептал он наконец.

Я сжалилась.

– Осведомленным гражданином, – открыла я тайну. – Он же ничего предосудительного не делал, никаких законов не нарушал. Напротив, он превосходно соблюдал законы, умел ими пользоваться.

– Тогда зачем его в тюрьму? – не понял ребенок.

– Ох, – только и смогла я сказать.

А сама задумалась. Квартирный вопрос – это тот еще вопрос. Самый первоочередной вопрос. Если тебе негде жить – ты вокзальный бомж. Ты даже не нищий. Ты вообще на самом дне, если не глубже. Но рядом с тобой превосходно живут осведомленные граждане, которые знают законы и умеют ими пользоваться.

– Мам, – перебил мои размышления сынишка, – ты ведь тоже это… осведо… всезнающая… А почему мы в подвале живем?

Мне стало ужасно стыдно. Не в подвале, конечно, но близко к тому. И моя осведомленность ничем не поможет, хоть сто раз лоб расшиби, потому как, если у тебя есть однокомнатная халупа, признанная непригодной для проживания, то об улучшении квартирного вопроса в нынешней экономической ситуации в стране можно забыть раз и навсегда.

Но с того достопамятного разговора с сыном я стала еще больше интересоваться юридической стороной пресловутого квартирного вопроса. И узнала много интересного. Во всяком случае, хоть сама я никак не могу воспользоваться законом для решения своих жилищных проблем, но своих друзей и знакомых нередко консультирую, и некоторых даже спасла от всяких глупостей, которые они по наивности и незнанию дела едва не натворили. Периодически что-то записываю, собираю рассказанные людьми истории.

Однажды мне пришло в голову собрать разрозненные заметки в полезную книжку. Ведь не только друзьям и знакомым приходится заниматься вопросами недвижимости. У них-то есть я. Но у многих людей нет никакого советчика. Пусть таким советчиком станет для них книга, где будет масса полезной информации. Я в эту книгу включу все, что знаю и понимаю сама, а также тексты законов, которые каждому гражданину нашей страны знать необходимо. Известно ведь, что незнание закона не освобождает от ответственности. Не освобождает оно и от потери собственности. Такие вот дела.

Я дала себе обещание такую книгу для народа написать. И наконец-то могу вам сказать с облегчением: написала. Очень надеюсь, что она поможет вам немного разобраться в сложнейшем вопросе – сделках с недвижимостью.

Глава 1.

Права собственности на недвижимость

Какое бывает имущество

В быту нам не слишком часто приходится задумываться о том, что собственность бывает разных видов. Не вникая в какие-то тонкости, мы говорим сослуживцу, раскидавшему документы или инструменты по всему рабочему помещению:

– Ты, такой-сякой, немедленно убери свое имущество!

В юридическом смысле пеняем мы ему совершенно безграмотно: имущество, которое «такой-сякой» раскидал, ему не принадлежит – это имущество организации, где он работает. Личным имуществом считается только такое, которое принадлежит человеку по праву собственности. Существует несколько разновидностей имущества – государственное (принадлежит государству), муниципальное (принадлежит муниципалитету), частное (принадлежит отдельному гражданину).

Частное имущество, или собственность, условно делится на две большие группы – движимое и недвижимое. Начало такому разделению было положено еще римскими правовыми актами во времена «до нашей эры», в эпоху рабовладельческого строя. Римляне ко всем юридическим вопросам подходили с чрезвычайной дотошностью. Главным видом собственности, создающей богатство, они считали землю. И справедливо: нет земли – нет и источника, производящего доход. Даже наличие рабов не поможет, поскольку им негде выращивать будущий урожай. Поскольку в собственности могла находиться все же далеко не только земля, то все возможное имущество разделили на две категории: все, что можно переместить в пространстве без повреждения, стали называть движимым имуществом (личные вещи, мебель, предметы быта и т. п.), а то, что передвинуть с места на место можно только сломав, – имуществом недвижимым. Совершенно очевидное разделение, между прочим: вазу можно хоть сто раз в день переставлять с тумбочки на стол и обратно без всякого ущерба, а попробуйте перетащить с одного участка земли на другой дом или другие постройки – неизбежно все разломаете.

Разделив имущество на две разновидности, римляне для каждой категории предусмотрели свои законы. Все эти законы касались порчи, присвоения, свободного обращения собственности. И, разумеется, законы, касающиеся движимого имущества, были мягче, а законы, относящиеся к недвижимому, – строже.

У нас с вами долгое время (весь советский период) права частной собственности на недвижимость практически не существовало, то есть она, конечно, имелась (например, домик бабушки в деревне), но в зачаточном или усеченном виде. Лишь с началом рыночных отношений граждане получили право владеть и распоряжаться не только вещами в шкафу или телевизором на столе, а более крупной частной собственностью – строениями и землей. Прежде и строения, и земля имели только одного хозяина – государство, граждане участия в частнособственнических сделках по недвижимости почти не принимали. Сделки они, само собой, совершали, то есть и из квартиры в квартиру переезжали, и земельные участки получали, но официально стать собственниками могли, как правило, только вступив в кооператив (жилищный, садоводческий и т. п.). Законом разрешалось обменять, например, бо?льшую квартиру на меньшую, но если жилье не было кооперативным, то ни на какую доплату в этой ситуации рассчитывать не приходилось – ведь квартира была государственной собственностью.

С началом рыночных отношений все изменилось. Квартиры можно стало переводить в частную собственность. И начался «квартирный бум»! Квартирный вопрос, который вызывал у Воланда ухмылку и который государство решало и все никак не могло решить, стал решаться гражданами самостоятельно. Беда только, что наши граждане, особенно из старшего поколения, с законом не слишком дружат. Не потому, что они его сознательно нарушают, а потому, что они его плохо знают или не знают вообще.

А зря не знают. Спасение утопающих, как отметили некогда Ильф и Петров, дело рук самих утопающих. Закон нужно знать и чтить, чтобы случайно не оказаться жертвой сознательного обмана или собственной непредусмотрительности. Особенно много таких жертв как раз в сфере недвижимости. И спросите этих несчастных, как они оказались в плачевной ситуации, – они только горестно разведут руками. Один скажет, что на него бандиты наехали, другой – что его родственники объегорили, третий – что и сам не понимает как: вот вчера еще была квартирка, а сегодня – звонок в дверь, судебный пристав с исполнительным листом или работники жилищной конторы с обязательным милиционером – и прощайте, любимые квадратные метры…

И лишь немногие в ответ на ваш вопрос поморщатся, ударят себя в грудь кулаком и скажут, краснея от стыда, – сам виноват, старый дурак, нужно было учить гражданский катехизис! – имея в виду Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и многочисленные федеральные законы и акты.

Так что и мы с вами начнем понемногу разбираться в нашем гражданском катехизисе, который, между прочим, мошенники и преступники знают и чтят, что им и позволяет выходить сухими из самой мокрой воды.

Какие бывают сделки

В нашем гражданском катехизисе огромное место отведено разного рода сделкам. Операции с недвижимостью тоже подпадают под понятие сделки. Само слово «сделка» происходит от действия – что-либо делать, предпринимать. Вот и получается: пустил квартиранта – сделка, продал квартиру – сделка, купил – сделка, то есть все, что вы делаете с землей или жильем, а также сараями, конюшнями, баньками и прочими постройками, – это сделки.

Сделкой по Гражданскому кодексу РФ (в дальнейшем – ГК РФ) считаются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».