Проектируем и строим дом сами

Выбрать и приобрести участок под будущее строительство весьма непросто, и не только потому, что критерий «нравится – не нравится» придется сопрягать с критерием «потяну – не потяну финансово». Есть еще масса нюансов – юридических, геодезических, транспортных, которыми, как на первых порах иногда кажется, можно пренебречь. Особенно если участок вам действительно понравился. Вместе с тем самое главное, наверное, – верно соотнести стоимость непосредственно земли и последующего строительства на ней. Ведь очень часто покупка недорогого участка имеет прямым следствием огромные неучтенные затраты в процессе строительства дома и тем более – его последующей эксплуатации.

Конечно, не нужно настраиваться на то, что все риелторы и частные продавцы стремятся вас обмануть, а в каждом привлекательном предложении непременно кроется подвох. Достаточно быть осведомленным о краеугольных камнях процесса ценообразования и иметь хотя бы некоторое представление о возведении инженерных сетей будущего дома.

Как правило, риелтор скажет вам, что не следует трястись за каждую копейку, занимаясь поисками участка, – дескать, разница в цене стоит преимуществ удобного, экологичного и уже благоустроенного участка. Однако вы должны знать, что рынок участков во многом отличается от рынка городских квартир. На стоимость земли влияют, в частности, наличие на ней высот либо расстояние до водоема. По причинам такого характера цена на соседствующие участки может различаться раза в полтора-два. Следовательно, выбирая участок, вы должны точно знать, чего хотите, не особенно верить на слово, тщательно перепроверять полученную информацию и ничего не решать на скорую руку.

Чем нужно руководствоваться в процессе поиска и осмотра участков? Прежде всего следует раз и навсегда решить, устраивает ли вас предложенный район с «пейзажной» и климатической точки зрения. Возможно, лес рядом прекрасен, но водоем такой, что вашим детям придется ездить купаться на городской пляж. Об этом нужно осведомиться до заключения сделки. Проанализируйте соседство вашего участка с точки зрения экологии. Возможно, сейчас в непосредственной близости нет предприятий и оживленных трасс, но их возведение планируется в ближайшем будущем. Эту информацию можно получить в местных муниципальных инстанциях. Крайне важно знать характер грунта, а также убедиться, что вам не грозят весенние паводки. Кроме того, продумайте, будет ли вам удобно ежедневно добираться до участка.

Следует также подстраховаться от возможных проблем с налоговиками, наследниками продавца… и следственными органами, конечно. По всем юридическим и налоговым нюансам у вас должна быть четкая и ясная картина. Каков вид права владения участком у того, кто его продает? Это может быть право собственности, право постоянного пользования, право наследуемого владения либо право аренды. В каждом случае есть свои тонкости, пренебрегать которыми нельзя. Далее обязательно узнайте, не ограничено ли целевое использование участка. Убедитесь, что намеченная к покупке земля не находится в правовом споре и за нее уплачены все налоги и сборы. Кстати, сразу удостоверьтесь, что налоги разумны и неразорительны для вас.

При проверке (с помощью юриста) правильности составления пакета документов на приобретение и сверке кадастрового номера убедитесь, что реальные границы земельного участка точно соответствуют документам на него. Хорошо, если вы до заключения сделки воспользуетесь помощью специалистов (хотя бы ваших знакомых, которые уже успешно построились).

Следующий момент – соответствие намеченного участка будущему дому. Это означает, что размер участка должен быть достаточным, чтобы на нем не только разместились дом и хозпостройки, но и осталось свободное место для естественного ландшафта. Желательно, чтобы форма участка была простой, следовательно, удобной для ведения строительных работ. Убедитесь, что вам не придется столкнуться с ограничениями на вырубку деревьев, а перепад высот участка некритичен. Уровень грунтовых вод должен соответствовать допустимым параметрам, водоносные пласты быть доступными для эксплуатации, а слой почвы пригоден для садоводства и цветоводства.

Комфортность жизни в доме зависит в том числе от того, насколько он удален от соседних домов. Убедитесь, что ваш дом не находится в постоянной тени из-за близости к другим домам и высоким деревьям, достаточно удален от оживленной трассы, а окружающий пейзаж хорош в любую пору года. Наконец, подумайте, сможете ли вы устроить удобный подъезд.

Теперь я расскажу, как, собственно, не промахнуться с параметрами участка. Понятно, что его площадь должна определяться соотношением с общей площадью дома. Специалисты советуют пропорцию 1:10. Иными словами, планируя построить дом площадью 200 м

, приобретайте участок в 20 соток. Эта наиболее выигрышная пропорция, помимо всего, даст возможность найти на участке место для так называемых малых форм – беседок, портиков, скамеек, а также оборудовать ажурные дорожки.

О чем имеет смысл расспросить потенциальных соседей? О загруженности в пятницу и воскресенье ведущей к поселку и проходящей мимо дорог, о наличии организованного вывоза мусора, о возможности подключиться к городской телефонной сети, о близости к поселку аптеки, больницы, почты, банка, магазинов. Едва ли не самое важное – каким образом осуществляется подача в поселок воды: за счет отвода от городского водопровода или из артезианских скважин. Иногда участок имеет собственный автономный источник. Также нужно разузнать о наличии современной и безопасной системы подачи электричества. Ведь если коттеджный поселок пока не подключен к стационарной сети, вам придется монтировать и запускать автономную подстанцию. Подключение дома к местному газоснабжению существенно упростит в будущем процесс отопления дома – газовый котел при необходимости становится дополнительным источником энергообеспечения.

Строительство домов в еще не обжитой местности является предметом мечтаний каждого уважающего себя архитектора. Ведь можно фантазировать без оглядки на соседей и местный муниципалитет, тем более что позволить себе купить «целину» могут лишь очень состоятельные люди. Природа – благодатная почва для эстетического самовыражения автора проекта. Перед архитектором стоит задача вписать сооружение в окружающий вид так, чтобы не нарушить естественного равновесия, красоту пейзажа, а сделать дом его органической частью. Как правило, для особняков, выстроенных в самом сердце дикой природы, архитекторы выбирают бетон, камень, стекло – тогда сооружение будет выглядеть надежным и основательным

Лучше вовремя объективно оценить качество дороги, ведущей к понравившемуся вам участку

Как лучше искать участок? Первое – выбор направления. Вы ведь знаете окрестности своего города, в том числе где расположены промзоны и предприятия. Совершите несколько поездок в выходной с семьей на машине. Для начала просто смотрите – где нравится, что нравится. Когда круг ваших интересов более или менее наметился географически, отправляйтесь в виртуальный осмотр рынка в сети Интернет. Сейчас есть множество сайтов, размещающих информацию по спросу и предложению.

Стоит ли обращаться к посредникам – в специализирующиеся на поиске недвижимости риелторские агентства? Конечно, если у вас есть деньги на оплату их услуг, нижняя планка которых составляет 35 % от стоимости участка.

Насколько далеко имеет смысл удаляться из города? Конечно, эмоционально для многих напрашивается ответ: «Подальше!» Однако это момент настроения. Переселение за кольцевую дорогу вовсе не должно означать сжигание всех мостов, связующих вас с городским сервисом и развлечениями. Вряд ли вы хотите оторваться от друзей, клубов, ресторанов, спортивных центров, полюбившихся супермаркетов, химчисток и парикмахерских настолько, чтобы поездка туда была сродни дальнему путешествию. Поверьте, несмотря на мечту о «домике в деревне», вы не утратите ни одного из поводов бывать в городе. Не говоря о сверхурочной работе, корпоративных вечеринках, занятиях в спортивных секциях и музыкальных школах ваших детей. Следовательно, расстояние от города до будущего дома нужно измерять и в литрах бензина тоже. Однако не надейтесь только на свой автомобиль.

Вид на сельские угодья, приютившие этот одинокий домик, очень хорошо способствует релаксации, иными словами – поддержанию душевного равновесия (открою маленькую тайну: его хозяин – успешный московский банкир). Необъятные поля, зеленые волны пшеницы – спокойно и красиво, по-русски хорошо. Владельцы дома выбором участка очень довольны. Кстати (на фотографии этого не видно), поблизости от этих владений располагается приличный ресторан, да и нельзя сказать, что дом стоит на отшибе: есть близстоящие дома, но расположенные так, что наслаждаться природой ничто не мешает

Узнайте все о движении по ведущей к вам транспортной магистрали, причем вас должно интересовать не только расписание маршруток, но и стоимость такси. Самый лучший вариант – если маршрутка останавливается недалеко от вашего участка и прибывает к какой-либо станции метро. Ведь иногда время в пути до участков, удаленных от города на одно и то же расстояние, значительно отличается. Дело не только в расписании маршруток, но и в качестве дороги, количестве промежуточных остановок, частоте пробок на магистрали, по которой маршрутка въезжает в город.

Поговорим о качестве вашего участка. Самое простое, что нужно сделать, дабы убедиться в безопасности почвогрунта, – пройтись по участку с дозиметром. Конечно, дело не только в радиации. Поговорите со старожилами (причем не с владельцами коттеджей, а именно с сельскими жителями) и узнайте, не стоял ли в советские времена на вашем участке склад с сельскохозяйственными химическими удобрениями, не отравлена ли здесь земля.

Постарайтесь получить полную информацию о том, на каком уровне глубины находится питьевая вода и какого она качества. Пройдитесь по окрестностям и определите расстояние, на котором от вашего участка находятся мощные вещательные радиостанции и высоковольтные линии электропередач. Найдите возможность взять пробу земли и удостоверьтесь, что на участке не зарыт строительный мусор, например куски старого фундамента, ржавые трубы, арматура.

Чем определяется качество водоснабжения участка? Как было сказано ранее, вода может подаваться в ваш дом либо от городского (поселкового) водопровода, либо от кооперативных артезианских скважин, либо от индивидуального колодца (скважины). Некоторые думают, что отсутствие доступа к водопроводным сетям не является такой уж большой проблемой – не в пустыне, дескать, живем. Однако глубина залегания водоносного горизонта может оказаться слишком большой. В таком случае придется бурить скважину глубиной от 6о до 8о м. Это повлечет (прежде всего на использование оборудования для бурения) немалые расходы, вплоть до нескольких тысяч долларов.

Может быть и иной подводный, точнее, в прямом смысле слова, «подземный» камень: в процессе строительства выясняется, что сравнительная дешевизна участка обусловлена наличием в слоях грунта объемных гранитных валунов, препятствующих свободному току воды.

Есть нюансы и у функционирования системы канализации. Хорошо, если к участку она изначально подведена. Тогда вам останется лишь получить разрешение на сброс стоков, количество которых будет обусловлено потребностями будущего дома. В противном случае придется заниматься устройством локальных систем. Тем сложнее эта часть строительных работ, чем ближе участок к воде.

Далее мы будем подробно говорить о коммуникациях вашего будущего дома. Под этим понятием подразумеваются дорога с твердым покрытием, газ, электричество, водопровод, канализация. Все это – удовольствия недешевые, причем пренебрегать их обустройством не следует с первых же дней вступления во владение участком. Электричество станет необходимостью с самого начала строительства. Без газа вы не сможете эксплуатировать дом экономно. По грунтовой дороге, особенно весной и осенью, когда идут затяжные дожди, вряд ли будет удобно подвозить стройматериалы.

Следовательно, вопросы, которые вы непременно должны задать продавцу участка, – где расположена ближайшая подстанция, на сколько киловатт вы можете рассчитывать? Если окажется, что вашему будущему дому нужно 20–30 кВт ежемесячно, а вам могут выделить лишь 10 кВт, то придется тратиться на собственную подстанцию (электростанцию) или подумать об альтернативных источниках природной – солнечной либо ветряной – энергии. Хороший, хотя и затратный на первых порах вариант – оптимизация домашнего электропотребления за счет использования систем автоматического управления.

Несколько слов о юридических тонкостях. На законных основаниях вы можете приобрести только приватизированный участок. Если же вам готовы продать неприватизированный участок, то имейте в виду, что вы покупаете в таком случае не землю, а очередь на приватизацию. Узнайте также, действительно ли можно строить на купленном участке жилой дом и тем более прописываться в нем. Ведь все земельные угодья делятся на земли сельскохозяйственного назначения, промышленные угодья, особо охраняемые территории, угодья лесного фонда, угодья водного фонда, «запасные» земли, земли поселений. Возводить индивидуальное жилище и прописываться в нем можно лишь на участках, относящихся к землям последней категории.

Существуют возможности для строительства жилья и на некоторых землях сельскохозяйственного назначения. Ряд таких земель согласно закону отведен под «запасник» для индивидуальной застройки. Разрешено ли будет строительство, нужно узнавать у муниципальных властей. Однако, получив ответ «можно», обратите внимание на категорию земельного участка. Если вы имеете право на садоводство, огородничество, дачное ведение хозяйства, значит, вы правомочны строить жилой дом с правом регистрации. Если же стоит гриф «садовый участок» – строиться можно, а вот прописываться в большинстве случаев нельзя.

Одним словом, поход в земельный комитет выбранного района – мероприятие необходимое. Там же вы получите всю информацию о планах реконструкции этих земель на ближайшие десятилетия.

Итак, вы выбрали и приобрели участок и теперь приступаете к его «обживанию». Рассмотрим в качестве примера прямоугольный участок исходя из того, что нам уже известны его ориентация по сторонам света и преимущественные направления ветра. Понятно, что принципиальный план застройки будет, с одной стороны, базироваться на государственных документах (Строительные нормы и правила: СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», СНиП 2.08.01–89 «Жилые здания», СП II 106-97 и т. д.), с другой – на выполненном архитектором с учетом ваших пожеланий проекте. В любом случае есть общие обязательные пожарные и градостроительные требования.

Вот основные из них: расстояние вашего дома от соседнего каменного дома должно быть не менее 6 м, от соседнего деревянного дома – не менее 8-10 м. Если и ваш, и соседний дома – деревянные, это расстояние увеличивается до 15 м. Есть еще такая особенность: если ваша постройка будет располагаться с востока, юга или запада относительно соседского дома, тогда обязательное расстояние принимается как равное высоте вашего дома (от фундамента до конька крыши). Вспомогательные и хозяйственные постройки во всех случаях должны строиться на расстоянии 1 м от границы вашего участка.

Почему строительство дома невозможно без проекта?

Строительству абсолютно любого дома предшествует работа над проектом и его согласование и утверждение. Это аксиома. По проекту строятся все дома.

Проект – это не просто рисунок на бумаге вашего будущего дома. Это документ, с помощью которого будет осуществляться контроль за качеством архитектурных и строительных работ, за расходом строительных и отделочных материалов. Сегодня уже почти не встретишь людей, которые решатся строить «на глазок». Можно, конечно, но только если вы строите охотничий домик в таежной заимке, а не дом, который призван служить многим поколениям вашей семьи. Люди, желающие сэкономить на заказе проекта, все еще встречаются. Однако последствия – в лучшем случае ощутимый перерасход денег и стройматериалов, в худшем – отсутствие входа в дом либо лестницы, ведущей на второй этаж. Как уже говорилось, скупой платит дважды. Дом, построенный без проекта, может быть, и будет с натяжкой жилым, но его архитектурное и строительное качество будет крайне низким (то есть ваш дом автоматически становится неликвидным). Кроме того, вы не сможете легально вести строительство. Как же тогда оформить дом в собственность?

Готовый проект – это в некотором роде материальный индикатор ваших потребностей в качестве будущего домовладельца. Работая над индивидуальным проектом, архитектор руководствуется не только визуальной стороной ваших пожеланий, но и психологической: предпочитаете вы оригинальные либо традиционные решения, большая ли у вас семья, как много и как часто вы собираетесь принимать гостей, насколько активный образ жизни вы ведете, есть ли в вашей жизни место часам размеренного созерцания

Берясь за разработку очередного проекта, архитектор оказывается в весьма непростой ситуации, ведь ему предстоит создать продукт, который должен будет удовлетворять покупателя десятилетиями, а при необходимости продать дом – и других покупателей. То есть во внимание должны приниматься все тенденции, существующие на рынке загородной недвижимости, причем с поправкой на возможную трансформацию проекта, позволяющую адаптировать его под запросы другого заказчика. Особое значение должно придаваться вариантам отделки, иначе есть риск того, что дом будет выглядеть как клон соседского. Поэтому на выбор проекта обычно уходит несколько месяцев, в течение которых заказчик, как правило, понимает, что ориентироваться следует не на стилистические категории, а на индивидуальные – стеновой материал, этажность, метраж, количество нужных жилых и подсобных помещений

Копии проектной документации будут нужны с самых первых этапов – без этого нельзя подать заявление на разрешение начать строительство.

Из чего состоит проект дома? Он делится на два больших раздела – архитектурно-строительный и инженерный. Архитектурностроительный раздел наглядно демонстрирует будущий фасад, а также содержит подробные чертежи всех секторов дома с указанием размеров и параметрами материалов. Раздел, включающий в себя инженерную документацию, состоит из трех подразделов: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция», «Электрика». Третья часть проекта – копия лицензии на осуществление проектной деятельности, выданной составившему проект архитектору. Еще одна важная составляющая проекта – документ, в котором оговорены гарантии разработчика проекта на соответствие его работы действующим в России строительным нормам и правилам.

В начале 1990-х годов первые проекты частного домостроения были типовыми советскими и представляли собой проекты поселковых индивидуальных домов, разработанные в соответствии с тогдашними СНиПами. Они были столь же типовыми, как и строящиеся тогда в СССР одинаковые многоквартирные дома. Сегодня у термина «типовой проект» качественно иное содержание. Речь идет о проектах, которые предлагают в каталогах небольшие архитектурные компании, специализирующиеся на индивидуальном строительстве. Эти проекты выполнены, как правило, хорошими специалистами, однако у них есть недостаток – к ним прилагается лишь та документация, которая нужна для получения разрешения на строительство.

Несколько иное – эскизный проект. Это – «картинка». Купив его, вы заплатите лишь за нарисованную на бумаге идею будущего дома. Технологические расчеты, то есть та часть работы, которая возлагается на архитектора-конструктора, будут заказываться отдельно. Возможно, придется немало заплатить архитектору, который «начинит» эту картинку реальными проектными решениями, исходя из имеющихся на рынке строительных материалов и конструкций.

На начальном этапе так выглядит эскизный проект

При индивидуальном проектировании любой спорный момент можно обсудить с будущим домовладельцем и остановиться на оптимальном варианте. К сожалению, выбор готового проекта обычно происходит без непосредственного участия архитектора

Как наиболее рационально подойти к выбору проекта? Хорошо, если вы уже на этапе выбора просчитали допустимые для вас затраты на строительство и издержки на последующую эксплуатацию дома. Тогда вы сможете сообщить архитектору, например, такие «эконом»-пожелания: минимальное количество холлов и коридоров или отказ от встроенного гаража. Проконтролируйте, чтобы архитектор изначально учел все местные строительные нормы и правила – в этом случае не придется вносить изменения по ходу строительства и вы избежите дополнительных расходов. Предпочтительно, чтобы участок был плоским, а не с перепадом высот – это удешевляет не только строительство, но и работу над проектом. Скажите архитектору, что намерены использовать исключительно стандартные материалы и конструкции – это также сократит финансовые затраты. Постарайтесь продумать возможность применения готовых конструкций, которые будут установлены прямо на стройплощадке – понадобится меньше и рабочей силы, и затраченного ею времени. Кроме того, если в проекте будет заложена качественная изоляция – можно будет ограничиться самыми простыми системами отопления и вентиляции. Попросите архитектора сделать упор на наиболее простые и короткие инженерные коммуникации – это не только дешевле, но и надежнее в эксплуатации.

Понятно, что проект двухэтажного дома либо одноэтажного дома с мансардой и цоколем стоит дороже, нежели проект одноэтажного дома, ведь в первом случае придется просчитывать более сложные инженерные сооружения. Тем не менее такие дома экономичны и в плане площади застройки, и относительно материалоемкости и строительных затрат, не говоря уже о том, что они визуально интереснее. От подвалов лучше отказаться – это избавит вас от дорогостоящих земляных работ, в том числе связанных с устройством системы гидроизоляции. Одним словом, формула такова: чем сложнее конфигурация здания – тем больше нужно денег как на строительство, так и на эксплуатацию.

Самый престижный тип архитектурного проекта – это, разумеется, индивидуальный проект. Он заказывается в солидной архитектурной студии, у известного архитектора. Есть еще понятие «авторский проект», но на нем я не буду подробно останавливаться, скажу лишь, что его можно сравнить с не просто костюмом от Армани, а костюмом, сшитым Армани именно для вас.

Самый приемлемый для обычного заказчика и наиболее распространенный тип проекта – готовый проект. Он не изобилует новшествами – все предложенные в нем идеи и решения многократно были опробованы на практике. Стоимость такого проекта весьма разумная. Это надежные функциональные коттеджи, «без рисков», понятные строителям. Готовый проект – не просто набор чертежей, а пакет, позволяющий немедленно начать строительные работы. Конечно, кто-то скажет – «ширпотреб». Да, в какой-то степени готовый и индивидуальный проекты соотносятся как платье с рынка и платье из ателье. Однако именно то, что проект многократно повторен, гарантирует нам, что в процессе строительства не возникнет неоправданных сложностей.

Как правило, стоимость готового проекта в архитектурных бюро составляет от $1200 до 1500 в зависимости от площади и сложности. Комплект архитектурно-строительных чертежей по индивидуальному проекту (с учетом внутренних инженерных сетей и конструкций) обойдется вам примерно от $15 до 300 за квадратный метр (это зависит от известности архитектурного бюро).

Так ли необходимо заказывать индивидуальный проект?

«Разумеется, да!» – воскликнете вы, если у вас есть не только хороший вкус, но и достаточно денег. Вместе с тем проект, предложенный вам как индивидуальный, может оказаться модификацией уже проданного ранее проекта. Есть ли смысл тогда платить за него, как за индивидуальный? Как этого избежать? Пролистать максимальное количество проектных каталогов – дабы точно представлять, что происходит сегодня в мире современной архитектуры и дизайна, говорить с архитектором по возможности на равных, разбираться в актуальных тенденциях. Возможно, планируя заказать индивидуальный проект, вы найдете «свой» среди готовых проектов. Так удастся сэкономить. Если захочется оригинальности – можете попросить строителей воплотить в отделке фасада несколько ваших фантазий.

Еще раз перечислю преимущества готового проекта:

• он дешевле;