Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

Генеральный директор _________________ /Иванов С. П. /

При закладывании денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих финансовых организациях предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга платная. При выборе банка будьте внимательны!

Встречаются такие ситуации, когда продавец получает деньги за квартиру в два этапа. Таким случаем может быть следующий. На момент сделки собственник зарегистрирован в продаваемой квартире, но он даёт нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учёта в определенный срок. В подобном случае деньги можно разложить в две банковские ячейки: основная сумма в одну, небольшая (удержание под выписку из квартиры) – в другую. И в ту, другую, доступом может быть выписка из домовой книги из того ЖЭКа или ЕИРЦ, куда зарегистрировался («прописался») продавец, а также паспорт собственника квартиры со штампом о регистрации по новому месту жительства.

Аккредитивы

В последнее время некоторые участники сделок с недвижимостью начинают использовать для взаиморасчётов аккредитивы. Достоинством этого способа является то, что их не требуется перевозить с места на место, как деньги. Аккредитив особенно уместен, если продаётся жильё класса «люкс», где участвуют значительные денежные средства, перевозить которые по городу совсем не безопасно или при сделках на первичном рынке недвижимости.

Рассчитаться с помощью аккредитива можно в различных банках. При открытии аккредитива плательщик (покупатель квартиры) кладёт деньги на специальный счёт. Продавец квартиры может получить деньги только в том случае, если предоставит в банк документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору и соответствующих условий аккредитива. Если же сделка купли-продажи не состоялась, деньги возвращаются со специального счёта на счёт плательщика, то есть покупателя квартиры.

Стоимость открытия аккредитива составляет в среднем 0,15 – 0,30% от суммы, которая кладётся на специальный счёт. Столько же придётся заплатить за увеличение суммы, если в процессе сделки произошло подорожание жилого объекта. Изменение условий аккредитива также оплачивается отдельно. Главное в этом вопросе – заранее договориться, кто из сторон за что платит и записать все условия в обязательствах сторон ещё на этапе подготовки к сделке.

Сегодня многие застройщики, реализующие квартиры в новых домах, предоставляют клиентам бонус – бесплатное оформление аккредитива в указанном банке, поскольку с ним имеется официальная договорённость.

Вексель

Кроме этих двух способов можно использовать вексельную схему, которая подходит и для первичного и для вторичного рынка недвижимости. По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить деньги по векселю. При этом после погашения векселя продавец может их взять наличными, положить на свой счёт, в свою банковскую ячейку. Эта схема прозрачна, потому что все операции отражаются в соответствующих банковских документах, подтверждаются банком. Важно и то, что банком проверяется подлинность купюр.

После оформления документов в банке предстоит подписание договора купли-продажи либо у нотариуса, либо договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Уважаемые клиенты, вы и только вы решаете, какую форму, нотариальную или в простой письменной форме, выбрать. Действительна и та, и другая. Но моим клиентам чаще рекомендую нотариальную. В чём её преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяснение смысла и значения заключаемого договора обратившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются, например, по причине плохого самочувствия. Безусловно, простая письменная форма существенно экономит деньги той стороны в сделке, которая оплачивает расходы. Часто это покупатель недвижимости. В данном случае напомню известную поговорку: «Скупой платит дважды».

Последний момент – подача договора на государственную регистрацию, срок зависит от региона, от типа сделки.

Юридическое и физическое освобождение картиры, акт передачи

После того, как договор купли-продажи зарегистрирован и новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации права, наступает следующий этап сделки – передача квартиры, подписание акта передачи квартиры. Этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, что означает постановку на регистрационный учет продавца по новому месту жительства, если он не успел «выписаться» до сделки. В таком случае необходимо изначально договориться об удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать шаги по снятию с регистрационного учёта.

Акт передачи квартиры – документ, составляемый сторонами – участниками в простой письменной форме (по стандартам Москвы), где они подтверждают своими подписями, что квартира передана (получена) в том виде, в каком была на просмотре, кроме того переданы (получены) ключи от квартиры, платёжные документы (квартплата, электричество, газ, абонентская плата за телефон, междугородные и международные разговоры), показывающие отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.

Обращаю особое внимание на слова «квартира передана в том виде, в каком была на просмотре», ваше право включить их в акт. В данном случае именно покупателю квартиры следует быть особенно бдительным, но и продавец не должен после получения задатка или аванса менять немецкие смесители на кухне или в ванной на китайские, снимать с дверей дорогую итальянскую фурнитуру, наносить квартире иной ущерб.

Чтобы не было нежданных сюрпризов, на этапе первых договорённостей и внесения задатка или аванса, продавцу и покупателю надо составить опись того, что остаётся в квартире, скрепив её подписями сторон, оставив каждому участнику по экземпляру. Опись особенно актуальна в том случае, если продаётся квартира с дорогостоящим ремонтом или квартира, меблированная полностью или частично. Для подобных случаев рекомендую покупателям составить соглашение с продавцом квартиры о том, что будет удержана небольшая денежная сумма от стоимости квартиры, (её размер обсуждается ещё на этапе переговоров), и возвращена, например, при подписании акта передачи, когда покупатель сможет убедиться, что квартира находится в том состоянии, в каком он видел её при просмотре.

Однажды в моей практике произошёл удивительный случай. После смерти супруга пожилая женщина-москвичка решила продать двухкомнатную квартиру и приобрести взамен однокомнатную в том районе столицы, где жила её дочь. Одним из условий покупки при заключении эксклюзивного договора с агентством был поиск квартиры в хорошем состоянии, потому что делать ремонт ей было не под силу да и не было лишних денег, доплату она хотела использовать как дополнение к пенсии. После получения задатка за продаваемую недвижимость такая однокомнатная была вскоре подобрана. Сделка прошла хорошо, а вот при подписани акта передачи квартиры возникла проблема.

Когда мы с клиенткой пришли принимать квартиру, увидели в толще внешней стены словно вырубленный проём размером 50 см х 50 см, которого не было при просмотре квартиры. Откуда он появился? Оказалось, что бывший собственник однокомнатной квартиры когда-то встроил в стену сейф, после продажи квартиры он решил забрать его, полагая, что сейф – личная вещь, вот и разворотил стену. Получалось, что наше агентство, обещающее подобрать женщине квартиру в хорошем состоянии не выполнило условия договора, ведь надо и стену заделать, и обои переклеить в комнате, а не только закрыть ими кусок стены.

Пришлось поднимать вопрос о разрушенной стене на уровне руководителей агентств недвижимости. Решили его положительно, бывший собственник компенсировал материальные потери новой владелице квартиры. В истории, подобной этой, меня волнует другой вопрос: сможет ли решить позитивно такие проблемы покупатель без агентства недвижимости. Ответ на этот вопрос зависит от того, какой договор он подписал с агентством.

На рынке недвижимости Москвы был период, когда справка об отсутствии задолженностей входила в пакет документов, подаваемых на регистрацию договора купли-продажи. Позднее данную справку для регистрации сделки отменили. Зря, потому что увеличилось количество случаев, когда продавались квартиры с задолженностями по коммунальным платежам. Настоятельно советую покупателям проконтролировать вопрос с оплатой коммунальных платежей, несмотря на то, что в случае неуплаты долги относятся к предыдущему собственнику квартиры. Рекомендую покупателям включить пункт о предоставлении справки о задолженности в соглашение с продавцом на этапе формулирования договоренностей о предстоящей сделке.

Практика показывает, как иногда сложно доказать работникам ЖЭКа или ЕИРЦ, что долги не относятся к новому владельцу квартиры, особенно в том случае, если человеку нужно быстро зарегистрироваться в квартиру или срочно получить необходимые справки, например, для пенсии или субсидии. Уважающие себя и покупателя продавцы обычно не ленятся взять в соответствующих организациях справки об отсутствии задолженностей.

Бывают ситуации, когда радостные покупатели приобретают квартиру с долгами по коммунальным платежам. Радуются они потому, что в таком случае приобретают квартиру по цене ниже рыночной. Что порекомендовать им? Я бы включила в договор купли-продажи квартиры пункт с указанием полной суммы долга и сроком его оплаты. Но и в таком случае советую получить от продавца справку из ЖЭКа с указанием размера долга, чтобы проверить, что сумма, указанная в договоре и в справке совпадают. Помните поговорку: «Доверяй, но проверяй».

Продавец квартиры обязан помнить о том, что если договор купли-продажи зарегистрирован, деньги им получены, но акт передачи квартиры не подписан по какой-либо причине, в случае, например, пожара или залива жилого помещения вся ответственность лежит только на нём, бывшем владельце. Если же акт передачи подписан обеими сторонами, в случае непредвиденных событий отвечает за жильё уже новый собственник. Помните об этом!

Ещё один важный момент: в акте надо указать, что стороны произвели взаиморасчёты и не имеют друг к другу претензий. Нотариальное заверение акта передачи квартиры не требуется (по стандартам г. Москвы).

Акт передачи квартир

г. Москва «___»___________201_г.

Мы,_______________________________________________________________,

проживающ_____ по адресу: ______________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: ________________________________________________________

именуем____ в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и

__________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: ______________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: _______________________________________________________

_________________________________________________________________,

именуем____ в дальшейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,

в соответстввии со ст. 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:

– «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял квартиру по адресу:

____________________________________________________________________,

в соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключённым в простой письменной форме «_____» ________________ 201__ г., зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимосе имущество и сделок с ним «_____» ______________ 201__ г. за №_______________.

2. «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. Ст. 475, 557 ГК РФ), ключ от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон.

3. Материальных претензий друг к другу мы не имеем, договор нами подписан добровольно, стоимость квартиры согласована. Деньги за проданную квартиру «ПРОДАВЕЦ» от «ПОКУПАТЕЛЯ» получил полностью.

4. В случае возникновения задолженности по абонентскому телефонному номеру ___________________________, «ПРОДАВЕЦ» обязуется оплатить её в полном объёме (включая междугородные и международные переговоры) до «___» _____________ 201__ г.

ПОДПИСИ:

Покупателю настоятельно рекомендую взять с продавца расписку о получении денег за проданную квартиру, написанную по специальной форме.

Расписка о получении денег

О расписке пойдёт особый разговор. В области недвижимости существует 3 самых распространённых ситуации, когда необходима расписка о получении денег:

1. когда вы даёте задаток или аванс за понравившуюся недвижимость,

2. когда вы приобрели недвижимость и берёте у продавца расписку о получении денег за проданную недвижимость,

3. когда вы снимаете квартиру в аренду и ежемесячно получаете расписку о получении денег с наймодателя.