Переезд на море. Свой человек на Юге

Грустная история о доме в Краснодаре

Один мой знакомый рассказал такую историю: он купил недорогой дом в районе Ростовского шоссе. Двухэтажный дом с большой площадью продавался подозрительно дёшево, но он не обратил на это внимания. Первые два года он жил и радовался, а потом начались первые проблемы. Сначала перестал работать тёплый пол. Мастера, которые приходили его ремонтировать, только пожимали плечами и не могли определить проблему поломки. Потом начали трескаться стены. Только тогда владелец дома всерьёз задумался о том, что с домом что-то не так.

Вызвал экспертов, которые определили проблему. Дом был построен не на ровной местности, а на яме, которую засыпали камнями. Но яма не просто так появилась, возможно, в этом месте были подземные источники воды (частая история в Краснодаре), и геологическую разведку, конечно же, никто не проводил. Так вот, за два года вода подмыла камни, они стали проваливаться, и под домом постепенно образовался провал.

Что, как вы думаете, сделал мой знакомый? Да, правильно, переклеил обои, чтобы закрыть трещины, и быстренько продал дом новому страдальцу, естественно, умолчав о яме под домом. Я осудила своего знакомого за ложь, на что он ответил: меня ведь тоже обманули, и что было делать? Вот такие случаи бывают…

Ещё одним плохим вариантом для покупки является дом, который был «мини-гостиницей» (распространено в курортных городах).

Виды домов на Юге:

– Дома, которые построены для сезонного проживания – мини-гостиницы – имеют неблагоприятные условия для комфортной жизни (маленькие неудобные комнаты, грязь, плохой ремонт и т.д.).

– Современные новые строения от застройщиков, которые предусматривают круглогодичное проживание со всеми условиями для комфортной жизни; их можно назвать коттеджами или индивидуальными домами. Зачастую такие дома продаются без финишной отделки, в такие дома нужно добавлять стоимость ремонта (от 1 млн. руб. и выше).

– Дома на вторичном рынке недвижимости, которые также, как и предыдущие, предусматривают круглогодичное проживание. Такие дома имеют естественный износ и амортизацию, поэтому, как правило, после покупки необходимо делать ремонт внутри и снаружи дома, проводить ревизию всех инженерных систем, менять септик и т.д.

– Дуплексы, таунхаусы – дома на нескольких хозяев с общей стеной и небольшим участком земли.

– Дома в станицах.

Важные критерии при выборе дома:

– Уровень зарплат на новом месте. Сколько времени будет уходить на дорогу до работы?

– Шаговая доступность моря.

– Необходимы ли вам школа, поликлиника, детские учреждения?

– Хотите ли вы иметь рядом магазины, торгово-развлекательные центры?

– Размер участка. Планируете ли вы заниматься выращиванием агрокультур или разведением домашних животных? Это повлияет на выбор участка, его категорию, вид разрешённого использования и функциональную зону, в которой он находится.

– Размер дома. При выборе площади стоит учитывать, что через 5-7 лет ситуация может измениться, у вас появятся дети; поэтому, может, имеет смысл сразу рассмотреть дом побольше. Но, как правило, большие дома требуют больше вложений и времени на ежемесячное содержание и ремонт.

– Обратите внимание на то, что прописано в договоре купли-продажи с застройщиком. Имеется ли в виду покупка только участка, а дом вам предлагают регистрировать самостоятельно, или продают участок с уже зарегистрированным домом? В первом случае необходимо дополнительно заключить с застройщиком договор на выполнение подрядных работ по строительству индивидуального жилого дома. При отсутствии такого договора застройщик не несёт гарантийные обязательства за качество строения.

– Обращайте внимание на материалы, из которых построен дом. Одним из лучших решений будет кирпичный дом, он более долговечен. Каркасные же дома в России относят к эконом-варианту, хотя в западных и европейских странах ситуация противоположная. Виной тому разный подход к строительству по данной технологии. Лично я – только за каменный дом, я не рассматриваю дома из бруса, ж/б панелей, экспериментальных материалов и построенных по каркасной технологии.

– Проверяйте соблюдение градостроительных нормативов. Всё это можно увидеть на Градостроительном плане.

– Проверьте качество строительных материалов и работ перед сдачей или покупкой дома. Ещё обратите внимание на соседние объекты. Рядом с домом не должно быть водоёмов, рек, ручьёв, озёр (может оказаться, что ваш участок находится в водоохранной зоне). Водоохранная зона в законодательстве Российской Федерации – это территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

– Проведение геодезических работ, а именно вынос кадастровым инженером границ участка в Натуру.

Причины высоких цен на дома

Основная причина – расположение дома, локация. На стоимость будет влиять: близость моря, наличие коммуникаций рядом с участком, инфраструктура, подъездные пути, статус курорта. Не меньшее значение имеет площадь дома, ремонт, качество строения и размер самого участка.

Причины низких цен

При поиске объявлений недвижимости можно заметить, что есть дома, которые стоят дешевле других, примерно таких же по размеру и другим параметрам. Обычно такая недвижимость находится в станицах или в ближайшем пригороде. Из недостатков – отсутствие близости моря, менее развитая инфраструктура, чем в городе, и соответственно, меньше предложений для трудоустройства. Но в станицах будут более демократичные цены на подключение коммуникаций и содержание дома. Если вам не нужен крупный город с ночной жизнью, огромные торговые центры, и при этом есть автомобиль, – то такой вариант может вам подойти.

Также цены на дома бывают занижены из-за отсутствия газа (если написано «газ» в перспективе, это означает, что он будет лет через десять. Вы можете покупать только тот дом, где газ подключён, либо получены ТУ на газ). Низкая цена также указывает на скрытые недостатки (расположение ТБО по соседству, ручей во дворе, плохие соседи, неблагоприятный район, ошибки в ремонте или постройке дома и т.д.).

Как выбирать объявления о покупке недвижимости

Существует огромное количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Иногда цены, которые вы видите на таких площадках, не являются реальными ценами сделок. Продавцы часто завышают цену объектов на сумму торга, а также скрывают недостатки, которые будучи выявлены специалистами при проверке, помогут снизить окончательную цену.

На таких сайтах обычно есть фильтры по многим параметрам: можно выбрать определённый район на карте, бюджет, этажность, квадратуру, материал стен и другие важные параметры, которые вы для себя определили значимыми.

Смотреть лучше не самые новые объявления, а более старые. Обычно вначале продавцы заходят со своим предложением на площадку с большими амбициями, но после того как они в течение нескольких недель устают платить за размещение объявления, становятся более сговорчивыми при торге.

Бывает, что нечестные риэлторы размещают красивые фото и объявляют очень низкую цену на дома, чтобы привлечь внимание к своему агентству недвижимости. Такие объявления называют «фонариками» или фейками. Потенциальные покупатели звонят по этим объявлениям и слышат примерно следующее: «этот объект уже продан, но есть другой, чуть-чуть дороже».

Очень много объявлений размещают не сами продавцы, а агентства недвижимости и частные риэлторы. В начале разговора лучше сразу прояснить этот момент и уточнить условия их работы, а именно: стоимость комиссии, а также что входит в их услуги – просто показ или полное сопровождение сделки с составлением договора-купли продажи. Если начинаете сотрудничать с агентством или риэлтором, выбирайте тех, которые работают в статусе предпринимателя или юридического лица, заключая с ними договор оказания услуг. И, конечно, помните, что процент риэлтора может быть очень высокий – от двухсот тысяч до нескольких миллионов рублей.

7. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости

К сожалению, из-за высоких цен в сфере недвижимости в этой области орудует целая армия мошенников, в том числе «чёрные риэлторы». Рассмотрим примеры и виды мошеннических схем, чтобы вы были заранее предупреждены и сразу распознали обман.

Схема номер один: завышение или занижение цены в договоре.

Покупатели недвижимости иногда просят продавца завысить стоимость недвижимости в договоре, якобы чтобы получить больший вычет. Скорее всего, это аферисты, которые хотят вернуть потом квартиру или дом по закону о защите прав потребителей и получить с продавца в суде в больше денег. Следите, чтобы в ваших договорах (если вы продаёте дом) была указана реальная стоимость объекта недвижимости.