Недвижимость, которая вас разоряет

Недвижимость, которая вас разоряет
Ирина Александровна Зайцева

Опасности, которые вас подстерегают
Основное назначение данной книги – познакомить читателя с особенностями рынка недвижимости, правами на недвижимость и правилами сделок с ней, а также предостеречь от возможных ошибок при совершении данных сделок.

Рынок недвижимости оперирует крупными денежными средствами, поэтому сделки с его объектами привлекают внимание мошенников и аферистов. Из данной книги вы узнаете об основных способах мошенничества, что позволит вам рационально оценивать ситуацию и быть уверенных, что сделка будет иметь благоприятный исход.

Ирина Зайцева

Недвижимость, которая вас разоряет

Введение

Интерес россиян к покупке недвижимости постоянно растет, и соответственно увеличивается спрос на информацию о рынке недвижимого имущества. В настоящее время цены на недвижимость повышаются, в результате чего люди покупают квартиры и дома с целью получения дохода от последующей продажи недвижимости. Не вызывает сомнений тот факт, что приобретя квартиру сейчас, через 3–4 года можно продать ее значительно дороже. Это касается как первичного, так и вторичного жилья.

Приобрести жилую недвижимость можно различными способами: купить, вступить в жилищно-строительный кооператив, взять ипотечный кредит, а также получить в качестве дара. Выбор того или иного способа зависит от ваших предпочтений и материальных возможностей.

Для тех, у кого нет возможности использовать один из вышеперечисленных вариантов существует альтернатива – аренда жилья.

Однако для того, чтобы совершать сделки с недвижимостью, необходимо знать основные законы функционирования рынка недвижимости, особенности его объектов, разницу между первичным и вторичным рынками недвижимости и т. д.

Ни одна сделка, связанная с недвижимым имуществом, не обходится без профессионалов. Это нотариусы, оценщики, риелторы, члены жилищно-строительных кооперативов и т. д.

Об особенностях, плюсах и минусах, а также опасностях сделок с недвижимостью, с которыми может столкнуться каждый, вам расскажет наша новая книга. В ней подробно описаны особенности рынка недвижимости, представлена информация о различных сделках с жильем и операциях, сопровождающих данные сделки.

Операции купли-продажи в большинстве случаев предполагают работу с риелторами, которые зачастую не отличаются добросовестным отношением к делу. В главе «Услуги риелторов: приемы обмана покупателя» вы найдете информацию о том, как нужно подходить к выбору агента по недвижимости, какими качествами должен обладать настоящий специалист, а также о современных приемах введения покупателя в заблуждение.

В книге содержатся полезные советы о том, как не стать жертвой мошенников при покупке, продаже или аренде жилой недвижимости. Кроме того, в последнем разделе книги приведена информация о правилах ликвидации фирмы, имущественных спорах, налогообложении при аренде, переводе жилого фонда в нежилой, перепланировке квартиры, а также о возможных проблемах с соседями и способах их разрешения.

1. Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости представляет собой один из фундаментальных элементов экономической системы любого государства. Во все времена известные экономисты, философы и политические деятели исследовали его законы, а также влияние на развитие общества.

Несомненно особое значение имеет рынок недвижимости в динамике функционирующей рыночной системы. Поступления от операций, связанных с недвижимостью, а также налоги на недвижимость формируют большую часть доходов. Помимо этого, в процессе развития рынка недвижимости создается колоссальное количество рабочих мест, что влечет за собой рост занятости и, соответственно, улучшение социального положения населения государства.

Инвестиции рынка недвижимости оказывают непосредственное влияние на динамику финансового рынка, что дает основание рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка.

Поэтому для того чтобы проводить те или иные операции с недвижимостью, будь то покупка или продажа квартиры, оформление кредита или другие финансовые сделки, необходимо знать законы функционирования рынка недвижимости и основные его составляющие. Начнем разговор с объектов недвижимости и их классификации.

Классификация объектов недвижимости

Многообразие объектов недвижимости, их качественные и количественные различия позволяют разделить их на несколько групп. В зависимости от цели использования выделяют жилую и приносящую доход недвижимость. В понятие жилой недвижимости входят объекты, удовлетворяющие потребность в жилье. Приносящая доход недвижимость – это объекты, удовлетворяющие потребность в получении постоянного денежного дохода от ее использования. Следует отметить, что нередко объект недвижимости выступает как в первом, так и во втором качестве, например при сдаче собственником квартиры в аренду. Таким образом, недвижимость приносит доход собственнику и удовлетворяет потребность в жилье съемщику.

В соответствии с функциональным показателем все объекты недвижимости разделяют на жилые и нежилые. По признаку территориального расположения выделяют городскую, пригородную и загородную недвижимость, а по признаку объема – малоэтажное, многоэтажное, блокированное, а также индивидуальное жилье.

Нежилую недвижимость разделяют на коммерческую (склады, офисные помещения, театры, гостиницы и т. д.), промышленную (фабрики, заводы и т. д.), сельскохозяйственную (пастбища, посевные наделы и т. д.), недвижимость специального назначения (аэропорты, парки, кладбища, дороги и т. д.).

Помимо перечисленных признаков, недвижимость классифицируют по следующим принципам:

? географический принцип (локальность недвижимости);

? цена;

? качество объекта (новые здания и улучшенная недвижимость рассматриваются на рынке недвижимости иначе, чем недвижимость низкого качества);

? инвестиционная привлекательность (степень риска);

? виды прав на собственность (недвижимость в собственности, аренде или под залогом).

Исходя из классификации объектов недвижимости можно выделить субрынки, входящие в состав рынка недвижимости. В качестве объектов этих субрынков выступает недвижимость, соответствующая тому или иному признаку. Итак, в состав рынка недвижимости входят:

? рынок земельных участков;

? рынок жилья;

? рынок нежилых помещений;

? рынок промышленной недвижимости;

? рынок недвижимости специального назначения.

Наибольший интерес, разумеется, вызывает рынок жилья. Его объектом выступает не инвестиционный, а потребительский товар. Иными словами, жилье предназначено не для получения прибыли от вложений в него. Правда, в последние 10 лет в России квартиры используются в инвестиционных целях (для последующей перепродажи в условиях роста цен), однако это скорее исключение, чем правило.

Другими особенностями рынка недвижимости являются индивидуальность сделок и необходимость их государственной регистрации. В связи с этим рынок недвижимости характеризуется большим количеством участников – субъектов, которые относятся к двум уровням в соответствии с отношением к объекту недвижимости.

Субъекты первого уровня – продавцы и покупатели недвижимости (лица, непосредственно заинтересованные в объекте).

Субъекты второго уровня – посредники, сопровождающие сделку (оценочные и страховые компании, агентства недвижимости и т. д.).

Под сделками подразумеваются операции по купле-продаже, наследованию, дарению, мене и обмену, аренде и ренте недвижимого имущества.

Права на недвижимость

Недвижимая собственность характеризуется не только физическими составляющими, но и юридическими правами, касающимися физических составляющих. Необходимость наличия различных прав на недвижимость обусловлена тем, что таким образом недвижимость функционирует и рассматривается в нескольких сферах. Под правом собственности на недвижимость понимается полномочие лица на владение, использование и распоряжение имуществом по собственному желанию. Благодаря полномочиям собственник может проводить различные операции с недвижимостью, например сдать в аренду другому лицу. Следует отметить, что платежи в виде арендной платы, получаемые владельцем недвижимости от другого лица, представляют собой его дополнительный доход, а также формируют определенный объем капитала для инвестиций, в том числе и в сферу недвижимости.

Права на объекты недвижимости классифицируются как гражданские, их осуществление и защита осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Основные положения данной регламентации изложены в главе 2 ГК РФ (ст. 8–16).

Следует учитывать, что государственная регистрация обязательна не только в случае с самими правами на недвижимость, но также с юридическими фактами, подтверждающими возникновение, переход и прекращение данных прав. При этом сделки как таковые не могут выступать документальным основанием для государственной регистрации. Поэтому предусмотрены договоры – соглашения об установлении, изменении и прекращении гражданских прав на недвижимость. Исключением являются только юридические факты, возникающие не из договоров.

Рынок аренды

Операции на рынке аренды, как и в сфере жилой недвижимости, занимают значительное место в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной особенностью рынка аренды является гибкость спроса и предложения, что обусловлено тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в некоторых его особенностях. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости.

Особенности рынка аренды:

? объект арендных отношений в сфере недвижимости в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским. Иными словами, средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения его потребительских свойств. В частности это касается рынка коммерческой недвижимости;

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться после принятия Закона о собственности в СССР (1990 г.), признавшего понятие о частной собственности. До этого момента имели место частные взаимоотношения, связанные с объектами недвижимости, находящимися в собственности государства. Становление рынка недвижимости как сектора национальной экономики в России произошло лишь через несколько лет после начала его формирования.