Неэкономная экономика

То есть, разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью у нас зачастую может достигать прямо таки фантастической – тысячекратной (!) величины.

Однако, такого не может быть, потому что не может быть никогда.

Кадастровая стоимость это не какая-то там марсианская, а та же рыночная стоимость, только рассчитанная методом массовой оценки.

Она является средней для кадастрового квартала, в пределах которого, рыночная цена конкретного участка может несколько отклоняться от неё, но совершенно не на такие, потрясающие воображение, величины.

Из этого можно сделать только один вывод – кадастровая оценка земель в республике является откровенной туфтой. Сделанной в своё время сознательно или по глупости – это уже другой вопрос.

А поскольку для земельного налога она является базой, то, в результате, сегодня муниципальные бюджеты получают его, где в десятки – сотни, а где и в тысячу раз меньше положенного.

Причём, речь идёт об одном из наиболее легко рассчитываемых и, значит, взимаемых налогов, поскольку здесь всё очень прозрачно.

Нужна только правильно определённая кадастровая стоимость.

Всё остальное – секундное дело для компьютера.

Примерно такая ж ситуация и с арендой земель.

Арендная плата, определяемая муниципальными образованиями, как рыночная – этого требует закон – в настоящее время фактически никакой рыночной не является.

И здесь тоже, как и в случае с кадастровой стоимостью, вопрос о том, сознательно это делается или по глупости оставляю за скобками.

Стоимость аренды чисто символична и обычно составляет 200—500 рублей в год за гектар (!).

Например, пенсионер, может держать в аренде несколько десятков гектаров земель сельскохозяйственного назначения – не обрабатывая, на всякий случай, платя за неё в год одну свою месячную пенсию – вполне посильно.

А что тогда говорить об арендаторах сотен и даже тысяч гектаров?

Какой им стимул обрабатывать эту землю?

Пусть себе лежит, отдыхает.

Вместе с тем, они нередко сдают свои участки в субаренду, стоимость которой на отдельных участках может достигать 80—100 тысяч рублей за гектар – фантастическая норма отдачи, которая иногда может во многие сотни раз (!) превышать стоимость прямой аренды.

И это тоже деньги, которые должны были поступать в бюджет, если бы рыночная стоимость аренды была бы рассчитана должным образом.

Сложившееся в некоторых чиновничьих кругах убеждение, что рост арендной платы или величины налога может больно ударить по неимущим слоям сельского населения, есть не более чем популистика, не имеющая под собой никакого обоснования.

В этом вопросе уровень экономического мышления чиновников в сравнении с ушлыми землевладельцами и арендаторами, которые демонстрируют прекрасное знание предмета, выглядит просто убого.

Стоимость земли прямо пропорциональна величине дохода, которую можно с неё получать – это азбука.

КАМАЗ стоит дороже Газели, вовсе не потому, что его сложнее изготовить и требует для этого больше материалов, а потому что у него большая грузоподъёмность, что позволяет его владельцу при прочих равных получать больший доход от перевозки грузов.

Если человек владеет земельным участком реальной стоимостью в миллионы рублей, то он уже не бедняк, а достаточно состоятельный человек, владеющий собственностью, способной приносить ему очень даже приличный доход.

Поэтому несколько тысяч и даже десятков тысяч рублей налога никак не способны поколебать его финансовое положение.

– Земля есть, а бремя владения для собственника всё-таки непосильно?

– Значит, собственник не умеет или не хочет получать с неё соответствующий доход.

Тогда пусть продаёт и, положив в карман миллион – другой, едет отдыхать на Канары или займётся каким-нибудь другим более подходящим бизнесом.

Земля должна работать.

Если же его земельный участок по каким-то объективным причинам действительно стоит копейки, то есть, как не крутись, но способен приносить только мизерный доход, значит и налог (до 0,3% от кадастровой стоимости) составит те же самые копейки.

Нечто подобное можно сказать и про арендную плату. Если субарендатор готов платить арендатору тысячи и даже десятки тысяч рублей, значит, земля способна приносить доходы в 5—10 раз большие, чем его субаренда и нечего арендатору плакаться о непосильной плате тогда, когда она станет равной нынешней субаренде.

Работай, как положено – получишь соответствующий доход. -Не хочешь или не можешь работать?

– А зачем тогда тебе аренда, непосильные расходы и прочие хлопоты?

Впрочем, таких землевладельцев и арендаторов не надо воспитывать или отбирать силой их участки.

Воспитателем выступит экономическая целесообразность, основанная на реально рассчитанной, а не фиктивной кадастровой стоимости земли или рыночной стоимости её аренды.

Те, кто не может или не хочет нормально работать на ней, сами от неё и откажутся без демонстраций, перекрытия дорог и прочих эксцессов.

Пару недель назад в своём выступлении на расширенном заседании правительства президент республики, касаясь вопроса землепользования, рекомендовал муниципальным образованиям в целях повышения доходности местных бюджетов пересмотреть ставки земельного налога.

Предложение, безусловно, не спонтанное, а явилось результатом предварительного обсуждения с чиновниками в аппаратных недрах.

Но Президент или Глава правительства не могут знать всё на свете и наверняка никто из профильных чиновников не проинформировал их о реальном состоянии дел с кадастровой оценкой.

Судя по всему, чиновники даже не видят (или не хотят видеть?) эту проблему.

Вот и остаётся только варьировать величиной налоговой ставки, которая по закону не может превышать для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, а также земель сельскохозяйственного назначения 0,3% от их кадастровой стоимости.

При фантастически заниженной кадастровой стоимости для земель, например, сельскохозяйственного назначения, налог даже по максимуму – 0,3% – может составить порядка 1 рубля. И это в то время как при правильно определённой стоимости речь пойдёт уже о сотнях рублей за ту же самую сотку.

Если в масштабах республики в первом случае речь будет идти максимум о нескольких десятках миллионов рублей дополнительных поступлений в бюджет, которые ему что дробинка слону, то во втором – о миллиардах.

Например, если величина земельного налога возрастёт в среднем хотя бы в 10—20 раз, а это минимум, то речь пойдёт о цифре порядка 4—8 миллиардов рублей.

Чтобы получить такие же доходы от производственного сектора, потребуются инвестиции порядка 150—200 миллиардов рублей и, как минимум, 3—5 лет ожидания пока эти инвестиции начнут давать отдачу.

Напомню, что в настоящее время со слов президента инвестиции в производственный сектор экономики республики составляют лишь 8—9 миллиардов рублей. Почувствуйте, как говорится, разницу.

Что же касается необходимости помимо земельного налога поднять ещё, где в десятки, а где и в сотни раз несуразно низкую арендную плату за землю, приведя её в соответствие с рыночной, как того требует закон – вот где тоже таятся не меньшие миллиарды – то, судя по всему, это для чиновников, подносящих президенту «снаряды», тоже является тайной за семью печатями.

Здесь, думается, будет уместным вспомнить ещё одно совещание, что недавно проводил президент.

На нём – посвящённом привлечению инвестиций, он выразил недоумение, что по настоящее время не создан земельно-инвестиционный фонд РД, о котором говорил в своём послании Народному собранию. «… Почему– тоже надо разобраться».

Являясь противником создания государственных залоговых фондов и вообще, каких-либо финансовых подстраховок со стороны государства в коммерческих проектах я, тем не менее, выскажу предположение, что одной из причин того, что фонд не создан, является то обстоятельство, что наиболее лакомые участки давно приватизированы или находятся в долгосрочной аренде, хотя и продолжают успешно зарастать чертополохом или сдаются в субаренду.