Алгоритм управления проектами в недвижимости. Методика формирования бизнес-планов для защиты в кредитно-банковском секторе и экспертизах

В бизнес-план проекта целесообразно включить 2 резюме: в начале бизнес-плана приводится краткое резюме (1—2 страницы), основная цель данного раздела – дать первоначальную информацию о проекте читателю бизнес-плана; в приложении к бизнес-плану приводится развернутое резюме, основная цель которого – сформировать мнение (оценку) читателя о проекте (объем резюме бизнес-плана – 10—30 страниц).

Краткое и развернутое резюме составляются по единому плану и содержат следующие разделы:

1.1. Концепция проекта

Описание бизнес-идеи (акцент на «изюминку»), продукта/услуги, принятая схема реализации проекта, основные участники проекта и распределение ролей, выход из бизнеса и др. существенные аспекты концепции проекта.

1.2. Маркетинговый план

Планируемые объемы реализации продукции/услуг, потенциал рынка, уровень конкуренции, конкурентные преимущества

1.3. Производственный план

Сроки строительства и выхода на запланированные объемы производства, характеристика используемой технологии производства

1.4. План персонала

Общее количество персонала, в том числе по группам, наличие квалифицированных кадров

1.5. Финансовый план

Потребность в инвестициях, в том числе по укрупненным статьям, источники финансирования, показатели эффективности

1.6. Оценка рисков

Описание наиболее существенных рисков проекта и их минимизация

2.3. Концепция проекта

Данный раздел бизнес-плана является ключевым – от того, насколько оптимально выбрана концепция проекта зависят показатели его эффективности и, следовательно, фактическая реализация проекта. В общем виде, главной целью разработки концепции проекта является выработка комплексного решения по максимально эффективному использованию ресурсов проекта (земли, прав собственности или аренды движимого и недвижимого имущества, технологий, лицензий и др.), принимая во внимание цели и интересы инвестора, базируясь на критериях финансовой, физической и юридической реализуемости.

Разрабатывая концепцию проекта, необходимо учитывать следующие факторы:

– макроэкономическая и микроэкономическая среда реализации проекта;

– соотношение цена/качество/создание конкурентных преимуществ при выборе применяемых технологий, оборудования, подрядчиков проекта и др.;

– возможные сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов инвестирования;

– альтернативные варианты использования ресурсов проекта;

– возможности привлечения сторонних инвесторов и варианты их участия в проекте;

– возможные риски реализации проекта;

– интересы потенциальных потребителей/покупателей услуг/товаров реализуемого проекта и некоторые другие.

Центральным элементом концепции проекта являются конкурентные преимущества, на основании которых появилась бизнес-идея. Таким образом, концепция проекта представляет собой комплексный способ реализации бизнес-идеи, оптимальный для рассматриваемого периода и максимизирующий изначальные конкурентные преимущества проекта в долгосрочной перспективе.

Важность правильного выбора концепции проекта подчеркивает тот факт, что на основании одного и того же набора ресурсов (земля, технологии, права и т.д.) и идентичности предоставляемых услуг/производимых товаров возможны как убыточные, так и эффективные проекты. Отсюда, основная задача менеджеров проекта – разработать такую концепцию, которая позволит достичь поставленных целей (ожидаемых результатов проекта) с минимальными затратами и рисками, тем самым, обеспечивая максимизацию эффективности реализации проекта.

Следует также отметить, что на начальном этапе рассмотрения проекта довольно сложно разработать оптимальную концепцию, поэтому на практике оценивают различные концепции проекта, выявляют «драйверы» эффективности (к примеру, через анализ чувствительности) и последовательно создают оптимальную концепцию.

2.3.1. Цели и задачи реализации проекта

Цель проекта – желаемый результат деятельности, достигаемый в пределах некоторого интервала времени.

Задача – желаемый результат деятельности, достижимый за намеченный интервал времени и характеризующийся набором количественных данных или параметров этого результата. Таким образом, цель становится задачей, если указан срок ее достижения и заданы количественные характеристики желаемого результата. Кроме того, очевидно, что цель – более общая категория, чем задача. Она достигается в результате решения ряда задач. Отсюда следует, что задачи можно упорядочить по отношению к целям. В этом кроется свойство множественности целей – каждая цель может быть декомпозирована на составляющие ее задачи или подцели.

Нахождение цели проекта равнозначно определению проекта и составляет важный этап в разработке концепции проекта. Для каждого проекта может быть построено множество взаимосвязанных целей, отражающих структуру самого проекта и его участников.

Основные цели инвестиционного проекта могут быть следующими:

– экономически выгодное вложение свободного собственного капитала;

– создание эффективного бизнеса, обеспечивающего высокую доходность в долгосрочном периоде (в количественном измерении);

– организация выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг, необходимых в процессе осуществления основной производственно-хозяйственной деятельности инициатора проекта;

– повышение эффективности деятельности компании через внедрение новой технологии, техническое перевооружение, реконструкцию действующего предприятия;

– разработка и организация выпуска нового или модернизированного изделия (оказания нового вида услуг);

– региональная и продуктовая диверсификация бизнеса;

– создание аффилированных структур, сопровождающих операционные товарно-финансовые потоки, финансово-инвестиционные проекты, операции, связанные с имуществом и активами и др.

2.3.2. Конкурентные преимущества

В основе концепции проекта – уникальные преимущества, которые обеспечат в долгосрочной перспективе конкурентные преимущества создаваемому бизнесу (такими преимуществами могут быть месторасположение земельного участка, эксклюзивные права, используемые технологии, наличие возможностей снижения первоначальных инвестиций и т.д.).

В данном разделе приводится перечень основных конкурентных преимуществ проекта, лежащих в основе концепции.

2.3.3. Описание проекта

Основной подраздел «Концепции проекта», целью которого является описание инвестиционного проекта с детализацией, необходимой инвестору для получения целостного представления о предлагаемом проекте.

Описание проекта можно выполнить по следующей схеме:

– описание бизнес-идеи, которая заложена в основу проекта, с описанием и кратким обоснованием наличия конкурентных преимуществ;

– краткое описание объекта инвестиций (основные характеристики производственного комплекса (мощности, используемые технологии и т.д.) или зданий (архитектурно-функциональная концепция, в том числе площади, этажность, конструктивные особенности и т.д.);

– оценка сроков и требуемого объема инвестиций для реализации проекта (полезно приводить удельные инвестиции на единицу мощности объекта);

– оценка будущих доходов проекта (среднегодовые объемы реализации продукции/услуг в натуральном выражении и среднегодовая выручка от реализации, среднегодовая чистая прибыль, планируемая доля рынка и т.д.). Приведенная информация должна дать представление о масштабах проекта;

– описание земельного участка, на котором планируется реализовать проект (географическое положение, права на данный участок, близость к сырьевым рынкам и рынкам сбыта, описание существующей инфраструктуры, в приложении приводится план участка);