Алгоритм управления проектами в недвижимости. Методика формирования бизнес-планов для защиты в кредитно-банковском секторе и экспертизах

– описание продукции/услуг, производимой/предоставляемых в результате реализации проекта, с указанием следующей информации:

– краткая характеристика продукта/услуги;

– потребности, которые продукт/услуга призваны удовлетворять (прямое и альтернативное использование/предназначение);

– соответствие национальным и международным стандартам качества;

– основные преимущества продукции/услуг (по возможности сравнить технические, качественные параметры своей продукции/услуги с той продукцией/услугой, которая сегодня имеется на рынке, их цены);

– время, в течение которого этот продукт/услуга будет новинкой на рынке (примерная оценка с учетом ранее сложившихся тенденций);

– патенты или авторские свидетельства, защищающие данный продукт и другая важная информация.

– описание и краткое обоснование принятой технологии реализации проекта (структурирование проекта). Здесь раскрываются предполагаемые источники и условия финансирования проекта, основные участники, их взаимоотношения и роли в проекте (в том числе сфера ответственности каждого), механизмы распределения результатов проекта между участниками и другая важная информация;

– краткое описание и обоснование стратегии выхода из проекта (подробно этот вопрос исследуется в соответствующем разделе бизнес-плана);

– резюме основных рисков проекта и технологии их снижения.

Предложенная структура описания проекта является примерной: в зависимости от специфики проекта необходимо включать дополнительную информацию. Единственный критерий – описание проекта должно содержать минимум информации, позволяющей получить целостное представление инвестора (кредитора или партнера) о проекте.

2.3.4. Участники проекта

В данном разделе необходимо в лаконичной форме представить информацию об основных участниках инвестиционного проекта – инициаторе, операторе, инвесторах, кредиторах, генеральных подрядчиках, проектировщиках, заказчиках, потенциальных потребителях продукции/услуг, планируемых поставщиках сырья и материалов и других заинтересованных сторонах. Кроме этого, акцентируется внимание на вновь создаваемых и действующих организациях – участниках проекта.

Информация по инициатору, оператору и инвесторам проекта предоставляется с указанием следующих данных:

– полное и сокращенное наименование организации;

– организационно-правовая форма организации;

– юридический адрес и каналы связи (телефон, факс, e-mail);

– сведения о руководителях, ответственных за реализацию проекта;

– уставные цели и основные направления деятельности организации;

– основные виды выпускаемой продукции (перечисляются) с указанием годовой мощности и объемов производства за последний период;

– включено ли предприятие в государственный реестр РФ предприятий-монополистов (федеральный, субъекта РФ, местный);

– размер и структура уставного капитала, сведения о фондах и стоимости акций и т. д. (данные приводятся в соответствии с учредительными документами на дату заполнения бизнес-плана);

– сведения об учредителях (участниках);

– сведения о членах органов управления учредителя организации;

– сведения о членах Совета Директоров (наблюдательного совета) организации. Какое количество акций (долей) находится у Совета и кто из Совета Директоров является владельцем наибольшего количества акций (долей);

– дочерние и зависимые общества организации;

– территориально обособленные подразделения (филиалы, цеха, представительства). Перечислить с указанием назначения и вида деятельности;

– краткая характеристика финансового состояния организации, основные показатели деятельности;

– опыт реализации подобных проектов;

– план инвестирования в другие компании (краткое описание), если такой имеется.

По другим участникам проекта информация предоставляется в сокращенной форме (наименование, адрес, контактные телефоны, наличие соответствующего опыта) с обязательным указанием роли участника в проекте.

Кроме этого, необходимо привести информацию о существующих договоренностях, контрактах, меморандумах о намерениях между участниками проекта.

В этом разделе обязательно приводится информация о планируемом распределении результатов реализации проекта между участниками.

2.3.5. Возможности выхода из бизнеса

В данном разделе производится анализ возможных вариантов выхода из проекта с позиций основных инвесторов на различных этапах реализации проекта. В частности, отражается следующая информация:

1. Анализ вариантов выхода из инвестиционного проекта. Формами выхода из инвестиционного проекта являются:

– отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;

– продажа частично реализованного инвестиционного проекта в форме объекта незавершенного строительства;

– продажа инвестиционного объекта на стадии его эксплуатации;

– привлечение дополнительного паевого капитала с минимизацией своего паевого участия (на любой стадии реализации инвестиционного проекта);

– акционирование инвестиционного проекта с минимизацией своей доли акционерного капитала в проекте (на любой стадии реализации инвестиционного проекта);

– продажа реализуемого инвестиционного проекта по частям.

2. Оценка ликвидности инвестиционного проекта (бизнеса), которая включает ответы на следующие вопросы:

– кому этот проект потенциально интересен (заинтересованные стороны);

– насколько развит рынок покупки / продажи для данного типа бизнеса;

– насколько быстро можно продать бизнес;

– какие возможны потери и затраты на продажу инвестиционного проекта.

3. Оптимальный момент выхода из бизнеса.

Возможность выхода из проекта может быть представлена в качестве реального опциона на отказ. Наличие такого опциона у высокорисковых проектов (как на стадии инвестирования, так и эксплуатации) может оказаться ценным, особенно в отношении проектов со значительным потенциалом убытков. На каждом этапе проекта в случае изменения внешней среды (появления более сильных конкурентов, более эффективных технологий, неблагоприятного изменения ситуации на рынке и т.д.) инвестор может сопоставлять затраты на реализацию опциона на отказ с потенциальными убытками от продолжения участия в проекте. Если на определенном этапе ценность отказа от проекта становится более выгодной, чем его продолжение, то инвестору целесообразнее реализовать опцион и получить прибыль или, как минимум, зафиксировать убытки. Такой подход к инвестированным проектам позволяет учесть возможности менеджеров принимать оперативные решения и, таким образом, более объективно оценивать проекты.

2.4. Маркетинг