Хозяйка, мы к соседям провалились! Как продать и купить квартиру, сделать ремонт в сталинке и не сойти с ума

– Не больше 15 минут пешком от метро.

– Без газовой колонки. Просто боюсь таких колонок, плюс потом трудно продать такую квартиру.

– Окна во двор, чтобы не было шумно.

– Юридическая чистота квартиры.

– Отсутствие под окнами тюрьмы или другого заведения в этом духе. А вот кладбище можно: тихо, зелено.

– Дом не должен входить в программу реновации, не должен находиться рядом с местами сноса домов или рядом с местом строительства новых. Проверить это можно на сайте fr.mos.ru.

– Квартира должна быть светлой.

Про деньги: ха-ха

Три метра – это, конечно, хорошо. Но при таком бюджете я могла рассчитывать только на что-то убитое. И еще важный момент: ни один эксперт не может заранее сказать, сколько будет стоить ремонт в сталинке, пока не проделана большая работа по изучению квартиры и состояния дома. Я потратила на ремонт во много раз больше, чем планировала, а потом еще и еще разок. И сейчас я ощущаю груз на душе, думая о своих долгах. Все получилось еще лучше, чем я планировала, но про долги, и что придется много работать несколько лет, чтобы их отдать, я как-то не подумала. А все из-за цены ремонта!

Каких требований не было, хотя могли бы быть

– Я рассматривала первый этаж. Обычно это снижает стоимость квартиры, что мне было на руку. Но если выбрать дом с видом на сад или парк и если это высокий этаж, то лично я была готова к такому компромиссу. Я знаю, что бывают красивые решетки, которые днем можно открывать, а на ночь закрывать. Их можно покрасить в белый цвет, и они не будут сильно раздражать. А можно поставить рольставни.

– Наличие балкона. Я не курю, и раньше балкон у меня был. Но там гулял только кот, а я туда не заходила. Так что без балкона я могла бы жить.

– Лифт в доме. Когда он есть, это очень-очень удобно. Но квартира в доме без лифта стоит дешевле, что для меня важно. Детей у меня нет, и можно обойтись без лифта.

– Наличие ванной комнаты. Да, иногда ванной в квартире может не быть (как у меня и было в той квартире, которую я купила), иногда ванна стоит на кухне. Но я планировала капитальный ремонт, поэтому мне это было неважно.

– Меня устраивали смешанные или деревянные перекрытия. Обычно это сильно снижает стоимость квартиры, так как такие дома часто находятся в плохом состоянии и их могут нести в обозримом будущем. Также такие дома пожароопасны. По своему опыту могу сказать, что покупка квартиры в таком доме – это игра в рулетку. Пока вы не обнажите балки пола и потолка, вы не знаете, что с ними творится и не можете жить спокойно. Я сыграла в такую игру, и мне повезло. Но так происходит не всегда.

– Многие стремятся купить квартиру в самом центре. Я выросла на Парке Культуры, но сейчас мне там жить неудобно. Я люблю мечтательно гулять часами по разным (не по одному и тому же!) паркам, нюхать цветы, кататься на велосипеде и роликах. Так что расположение квартиры вдалеке от парков – для меня огромный минус.

Про лифт и каково без него делать ремонт

Без лифта очень сложно ездить в поездки с чемоданами, покупать стиральные машины, кататься на велосипеде, беременеть и ломать ноги. Но неприятнее всего без лифта делать ремонт.

Про ванну на кухне

Я выросла в квартире, где ванная была на кухне. Очень даже нормально, шторкой закрываешь, всех прогоняешь из кухни и плещешься себе. В общем, меня не напугать какими-то мелочами.

Поиск риэлтора и сколько ему платить

Нужен ли вам риэлтор? Обязательно.

Что он умеет, а вы нет:

– Оценивать юридическую чистоту квартиры. При необходимости он подскажет, нужен ли вам отдельно еще и юрист. Схем мошенничества очень много, и риэлтор знает, на что надо обращать внимание.

– Находить возможности для дополнительной проверки квартиры.

– Разбираться в документах на момент заключения договора с внесением аванса за квартиру, а также в документах на сделке. Иногда в сделке участвует сразу много собственников, и кто-то из них берет кредиты в банке во время сделки. Это куча документов, в которых легко запутаться.

– Подсказывать, какие существуют нормы при заключении сделок. Например, кому-то кажется, что логично во время сделки переводить деньги со счета на счет. Но на самом деле общепринятая практика – арендовать у банка ячейку, то есть платить за квартиру наличными. Для некоторых людей это важно, потому что таким образом сделка становится непрозрачной для банковской системы – кто-то указывает в документах заниженную стоимость квартиры, и поэтому, например, не платит налог. Не советую так делать, если вдруг сделка будет признана недействительной, то трудно будет вернуть всю внесенную вами стоимость квартиры, если в документах указана меньшая сумма. Но кому-то просто важно после окончания сделки забрать из ячейки часть денег на свои цели. В общем, именно риэлтор объяснит вам, нормально ли проводить сделку с помощью ячейки или нет.

– В моем случае риэлтор еще и оказывал мне психологическую помощь и был голосом разума, когда я слишком сильно беспокоилась на пустом месте.

О, а я беспокоилась!

Однажды я не спала целую неделю, уже накануне сделки, прочитав очередную страшилку в интернете и еще раз взглянув на цены в Москве. Ну не может квартира стоить так мало, наверняка есть подстава. Я ворочалась на кровати и придумывала новые, не существующие в природе схемы развода, которые наверняка кто-то против меня нацелил. Но валерьянка и глицин сделали свое дело, и я пришла в себя.

Что вы умеете делать лучше риэлтора

– Вы умеете отвечать на телефонные звонки. Есть тонкий момент. Когда вы выставляете квартиру на продажу, вам начинает звонить много людей, например, 50—100 человек в день, из них большинство – агенты, которые предлагают ненужные вам услуги. В принципе, все же можно и принимать эти звонки самостоятельно. Я так и поступила, но потом мне бывало неприятно из-за собственной грубости. И это сильно мешает работать на своей основной работе.

– Искать себе квартиру. Вот тут вам вообще не нужен риэлтор. Нет никаких закрытых баз квартир. Все объявления есть на Циане и Авито, а также на Яндекс. Недвижимости. Если вы как следует продумаете свои требования при подборе квартиры, то на самом деле новых подходящих вам вариантов будет не так много. Но очень важно, чтобы риэлтор потом проверил историю квартиры: посмотрел в базе, кто и когда и за сколько ее раньше выставлял.

Как обычно формируется цена на услуги риэлтора?

Как правило, просят процент от стоимости продаваемой квартиры. Но вполне можно найти совсем недорогого специалиста. Я советую искать его только по рекомендации друзей и надежных знакомых.

Стоит заключить договор с риэлтором, где будут письменно изложены все сроки и виды работ, которые он будет выполнять.

Как я нашла квартиру

Наверное, если вы хоть немного в теме, вы уже поняли, что в 2019 году, когда происходили эти события, найти квартиру в соответствии с моими ожиданиями по этой цене было абсолютно невозможно. Просто потому что стандартная цена такой квартиры была около 10 000 000, это если вообще без ремонта.

Но мне это удалось!

Итак, спустя несколько месяцев после того, как я начала искать квартиру, я нашла на Циане объявление о продаже квартиры, которая мне подходила по всем параметрам. И стоила она как раз столько, сколько нужно. К тому же она мне очень понравилась. Это, конечно, самое главное, и происходит не так уж часто. Было несколько нюансов, которые и привели к тому, что цена ее была снижена до нужного мне уровня:

– Дом был бывшим общежитием. С юридической точки зрения это не было проблемой. Но людей это отпугивало и снижало количество желающих купить эту квартиру.

– Владельцы прожили в доме всю жизнь, устали от бытовых неудобств (о них – ниже), не считали высокие потолки чем-то ценным и хотели уехать поскорее, потому что у них были семейные обстоятельства, которые этого требовали.

– Это был дом с деревянными перекрытиями, и на потолке кое-где были следы протечек. Когда-то в этих местах протекала крыша. Но на момент описываемых событий она была уже приведена в порядок после того, как хозяева судились с управляющей компанией.

– В квартире не было ванной, как раз потому что когда-то там было общежитие, и была общая душевая на первом этаже. В квартире был только туалет.

– Дом был с большим процентом износа. На сайте flatinfo.ru это можно проверить.

– В доме не было лифта, а квартира была на пятом этаже.

– Кухня была микроскопической, около 3 метров, а коридор был гигантским, около 20 метров.

– Таким образом, планировка была неудобной, и предстояло сносить все стены и строить другие. К счастью, внутри квартиры не было несущих стен.

– При этом любая другая будущая планировка была сложной для согласования с инстанциями.

– А еще за квартиру был внесен залог другим покупателем. Тадам!