Хозяйка, мы к соседям провалились! Как продать и купить квартиру, сделать ремонт в сталинке и не сойти с ума

– Освобождала гараж, чтобы хранить там свои вещи во время ремонта.

– Размышляла про планировку.

– Получала кредит. Тут тоже есть нюансы. Важный факт: если у вас статус индивидуального предпринимателя, большинство банков вам могут дать потребительский кредит только под залог квартиры и только если повезет. По поводу получения ипотеки я точно не знаю, лично я взяла потребительский кредит с таким же процентом, как у ипотечного кредита, по той причине, что мне его заранее предложил банк, и я видела это предложение в своем личном кабинете.

Это произошло, потому что:

1) я раньше уже брала потребительский кредит несколько лет назад, когда я еще не была ИП.

2) потому что на этот моменту меня не было других невыплаченных кредитов. Когда я пришла гораздо позже с просьбой выдать мне еще один кредит, мне отказали, потому что у меня и так было много кредитов, и я была ИП, а брать кредит в залог квартиры я не хотела, и все равно это был бы очень высокий процент. Но! Даже несмотря на то, что кредит мне был заранее одобрен, мне его просто наотрез отказались выдать как индивидуальному предпринимателю. И выдали мне его только благодаря помощи менеджера, который пошел мне навстречу, и то с огромным скрипом. Кредит мне выдали за примерно полтора часа, но заставили купить страховку кредита за 100 000 рублей. Мне пришлось согласиться. Эти деньги поступили на мой счет в банке, и я могла их снять в любую секунду. Также на тот момент банк проводил акцию и открывал специальные счета с приятными процентами, которые начислялись на сумму, которая лежала на счете. Мой кредитный менеджер мне подсказал, что мне тоже нужно воспользоваться этой услугой. В итоге, пока я ждала сделку, мне капали проценты от этого 1 100 000, которые я взяла. Сам кредит мне тоже пришлось начать выплачивать, но проценты меня слегка примиряли с этой ситуацией. Мой платеж составил 25 000 рублей в месяц в течение 5 лет. Итого банку я заплачу 400 000 рублей за его услугу, если не отдам кредит раньше. Это не считая страховки.

– Еще важное: по слухам, можно расторгнуть этот страховой договор потом: прийти и сказать, что я передумала. Но в этом случае банк может поднять процент кредита – то есть в итоге делать так невыгодно.

Где хранить вещи?

Наверное, вы знаете, но на всякий случай уточню, что сейчас везде куча служб хранения вещей. Обычно это ячейка или бокс: небольшая комната, куда надо до потолка загружать свои вещи. Если нужно, можно приходить туда и что-то забирать. Удобно! Особенно если нет гаража под рукой. Но у меня он есть.

Налоговый вычет

Если вы продаете квартиру, которой вы владеете минимум 5 лет, то вы можете один раз в жизни получить налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Это значит 2 вещи:

– Если вы оформлены как сотрудник компании (или вы самостоятельное юридическое лицо) и за вас поступают налоги, то вы можете получить справку о том, сколько налогов за вас уплачено за время работы, отнести ее в Налоговую инспекцию, и получить эти деньги на ваш банковский счет. Я пробовала, это реально.

– Если по закону вам надо платить заплатить налог от стоимости проданной квартиры, то эта сумма может быть уменьшена на миллион рублей соответственно.

Но законы могут меняться, проверяйте информацию.

Как происходит сделка

Спустя два месяца все звенья нашей цепочки были найдены. И все стороны, которым был нужен кредит, начали получать разрешения от банков. Затем мы должны были назначить день сделки.

Все 4 сделки для наших 5 сторон должны были пройти в одном месте и в одно время. Оказалось, что если кто-то из покупателей берет кредит в Сбербанке, то можно воспользоваться их офисом для этого. По крайней мере в Москве в главном здании Сбербанка на улице Вавилова есть специальные комнаты для проведения сделок.

А внизу есть депозитарий, где находятся банковские ячейки, куда относятся деньги. Их можно забрать после того как сделка будет проведена в государственных инстанциях. Один из наших риэлторов взял на себя эту заботу и забронировал такую комнату в главном офисе Сбербанка.

На тот момент я не задумывалась о том, когда же все-таки после сделки я смогу получить ключи от своей новой квартиры. Оказалось, что когда в цепочке так много сторон, каждая получает свои ключи по очереди. Каждой из сторон обычно дается на это две недели, но вообще это предмет обсуждения. Итак, сначала одни люди уезжают в новую квартиру и отдают потом ключи новых владельцам. Потом у тех тоже есть две недели, и так далее. У нас все оказалось не так страшно, но все же ушло 6 недель на все эти дополнительные телодвижения.

В день сделки мы все уселись за столом и стали писать кучу всяких бумаг. Моя покупательница ушла в другую комнату с кредитным менеджером и провела там около часа: подписывала всякие кредитные бумаги. Также приехал представитель специальной компании-посредника, который передает все документы на ускоренную регистрацию, это стоило в пределах 10 000 с человека. Все мы в итоге отдали ему подписанные нами документы, получили в обмен расписки, отнесли все нужные суммы в банковские ячейки.

Аренда ячейки оплачивается отдельно, это стоит тоже в пределах 5 000 в месяц. Тонкий момент – учитывание тех 30 000 рублей аванса. Их важно отдать тому, кому нужно. У нас оказалась с этим заминка, еле разобрались.

Все деньги надо пересчитывать с помощью машинки. Свои дополнительные 700 000 я сняла в банке накануне и привезла в рюкзаке на сделку, в нужный момент передала своему продавцу.

Как все происходит с ячейками: нужно положить свои деньги, которые вам пересчитают и выдадут в специальной кассе банка, где происходит сделка, в ячейку (в моем случае это 7 000 000, полученные от моего покупателя плюс мои 700 000) и забрать с собой ключ.

После того как я спустя пару недель после дня сделки получила от курьера компании-посредника документы о совершении сделки на руки, я встретилась с владельцем квартиры, которую я купила, там же, в банке, и передала ему ключ от ячейки. Но это была не последняя наша встреча. Дальше ему нужно было вывезти свои вещи из квартиры и встретиться со мной, чтобы передать мне ключи от квартиры.

Приемка квартиры

Когда все документы на квартиру были получены, я зашла в МФЦ, чтобы заказать выписку из домовой книги и убедиться, что предыдущие владельцы из квартиры выписались. Обычно это происходит сразу же после получения документов, но это зависит от того, как именно вы договорились. Ну и прописалась там заодно.

В назначенный день я пришла в свою новую квартиру, чтобы подписать документ под названием «Акт приема-передачи квартиры». Это тоже важная часть процесса покупки квартиры. Там было уже абсолютно пусто, не считая плиты, раковины, унитаза, душевой кабины и смешных детских рисунков на обоях.

Бывший хозяин отдал мне оплаченные квитанции по квартплате и ключи, и уехал, но мы остались друг с другом на связи в WhatsApp. Он потом еще заезжал, чтобы забрать WI-FI-роутер, который МГТС всегда просит возвращать. А я потом писала ему с вопросом, где мне найти документы на счетчики воды, но они оказались утерянными. Копии предположительно хранятся в офисе компании, которая устанавливает и проверяет счетчики. Но вы лучше не совершайте моей ошибки и заранее заберите документы на счетчики.

Все, я осталась один на один со своей новой квартирой. Там не было ванной, была крохотная кухня, две комнаты и гигантский коридор.

Планировка новой квартиры

Кладовка. Фанера, карандаш, скотч

Как все должно быть в новой квартире, что стоит сносить, а что нет? Когда в доме планируется капитальный ремонт? Какие комнаты должны быть в квартире, где и какая будет стоять мебель? Где и как чертить план квартиры, а может, нужен дизайнер? А как все согласовывать и где? Все это надо узнать и решить до того, как бригада строителей начнет ремонт.

Согласование перепланировки

Самое главное с ремонтом квартиры – это решить для себя проблему согласования вашей будущей планировки.

Первое, что придется тут осмыслить, хоть это и неприятно: что согласно закону проектную документацию для квартиры, которая находится в доме с деревянными перекрытиями или в доме, построенном по индивидуальному проекту, может сделать только та организация, которая представляет автора проекта. В Москве это одна-единственная организация под названием ГБУ Экспертный центр www.gbuec.ru.