Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время
Николай Владимирович Белов

В книге рассказывается о том, как эффективно и без риска зарабатывать на перепродаже недвижимости и сдаче ее в аренду, даже если таковой недвижимости пока нет в вашей собственности.

Николай Владимирович Белов

Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

© Подготовка и оформление. Современный литератор, 2007

Предисловие

Инвестирование в недвижимость – надежный способ разбогатеть

Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость – квартиры, купленные год назад, в ряде случаев продаются сегодня вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес.

Инвестирование в недвижимость обеспечивает доход как в силу постоянного роста цен на нее, так и в силу возможности сдачи жилья внаем. Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. Этот способ заработка популярен также в связи с общей сравнительной нестабильностью экономики, когда другие способы вложения свободных денежных средств расцениваются как крайне рискованные. В большинстве своем люди не доверяют даже банкам, а сдача недвижимости внаем даже не при самых удачных вариантах и с учетом расходов на амортизацию, уплату налогов, вообще говоря, или более выгодна, чем банковский депозит, или сравнима по доходности с ним (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). И что бы ни случилось в стране – дефолты, инфляция, кризисы, – недвижимость всегда останется недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет приносить надежный доход.

Нормы нового Жилищного кодекса РФ, в отличие от прежних норм, фактически запрещавших гражданам получать доход от сдаваемого в аренду жилья, не содержат более устаревших положений, прямо запрещающих извлечение прибыли из жилой собственности. Сегодня аренда квартир – один из источников легальных доходов, и доходов немалых.

Цены на недвижимость неизменно растут из-за специфики рынка. Почему это происходит? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости она растет даже по мере эксплуатации, то есть недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет конечного срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля вообще не изнашивается. «Производство» жилой недвижимости ограниченно, и не только потому, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. К жилью предъявляются специальные требования – важно прежде всего место, например близкое к работе, достаточно престижное, с необходимой инфраструктурой и т. д.

И наконец, если цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. В случае с недвижимостью ситуация противоположная: с ростом цен на рынке возникает ажиотаж, все начинают больше покупать; вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости действует механизм повышения цены.

Спрос на недвижимость постоянен – каждому человеку нужна крыша над головой, а всякому бизнесу помещение для работы. Так как численность населения и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются.

Предложение на рынке недвижимости, в отличие от предложений на других товарных рынках, не может быть резко увеличено – недвижимость сложна в производстве, на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.

Но даже если бы и нашлась возможность производить недвижимость быстро и дешево, это не привело бы к моментальному падению цен – есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «Покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды.

Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограниченным, и в силу этого всегда будет ограниченным предложение недвижимости. Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет неустанно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен.

Рынок недвижимости не уникален с точки зрения дисбаланса спроса и предложения. Например, спрос на нефть также растет вместе с развитием мировой экономики. Предложение же на рынке нефти ограничено как объективными (объем полезных ископаемых конечен), так и субъективными факторами (квоты на добычу, устанавливаемые ОПЕК). В результате этого мы наблюдаем, как цены на нефть бьют все новые рекорды.

Иногда недвижимость падает в цене и не может выйти на прежние уровни по 5—10 лет. Причины – скачки спроса и предложения в отдельные периоды времени. Например, на волне спроса девелоперы заложили множество новых проектов, а охлаждение экономики привело к недостаточному на них спросу. Или изменение налогового законодательства привело к выбросу на рынок большого количества недвижимости (как в Америке конца 1980-х годов). То есть необходимо иметь в виду, что, хотя в силу фундаментальных причин цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, в отдельные периоды они могут снижаться. Поэтому, инвестору, намеренному вкладывать средства в недвижимость, необходимо следить за рыночными циклами.

Одно из агентств опубликовало информацию, что в 2004 году в Москве на Большой Бронной сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 м

за 25 000 долларов, но и это не предел, цены на аренду элитных квартир продолжают расти.

Только в последние годы на рынке загородной недвижимости стали формироваться устойчивые тенденции. Самым надежным, но не самым прибыльным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте не самый высокий – в 2007 году он составит около 15 %. Но наибольший дефицит предложения сложился именно в этом сегменте – в конце 2006 года на коттеджные поселки эконом-класса приходилось до 80 % спроса. Поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет, а следовательно, инвестор сможет «выйти из проекта» в любой момент.

Более прибыльной может оказаться покупка коттеджа бизнес-класса. Средний рост цен за год в этом сегменте составит 18–20 %, хотя рынок уже насыщен предложениями в этой категории, и сроки реализации проекта могут быть высоки.

Можно вкладывать средства просто в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье; в этом сегменте можно рассчитывать на прирост до 25 % в год – рост доходности будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства объектов инфраструктуры поселка, строительства новых ликвидных коттеджных поселков на данном направлении.

Такие инвестиционные проекты требуют больших вложений. Для приобретения доли в коттеджном поселке «Президент» (7 км по Калужскому шоссе) минимальные вложения в инвестиционный проект составляют 470 000 долларов (в такую сумму обходится участок в 20 соток с учетом стоимости оформления). Максимальные вложения будут зависеть только от возможностей инвестора. При продаже участка необходимо уплатить комиссионные агентству недвижимости (от 2 до 8 %) или вознаграждение нотариусу, если инвестор занимается продажей самостоятельно (от 1,5 до 5 %). На Рублево-Успенском или Новорижском направлениях минимальный уровень вложений приблизительно в полтора раза больше.

Инвестиции в недвижимость – консервативный и надежный способ получения прибыли. Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует на ее переоборудование вложения немалой суммы денег, затраты оправдывают себя.

Инвестиции в покупку жилья с целью сдачи его в аренду выгодны для действительно дорогих квартир, арендной стоимостью от 2000 долларов в месяц. Срок окупаемости проекта в таком случае может составлять 8—12 лет. Это хороший вариант при покупке квартиры в кредит: погашения кредита идет за счет ежемесячной платы за наем.

Но даже если человек приобрел недвижимость с помощью ипотечного кредитования, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. Кроме того, через 6–7 лет владелец уже сможет погасить кредит, а жилье начнет приносить чистую прибыль.

Более «радикальный» способ извлечения прибыли из своей частной собственности состоит в организации в сдаваемых квартирах мини-гостиниц. Подобный бизнес может приносить неплохой доход, так как цены в таких «гостиницах» ниже, чем в обычных, а спрос довольно велик. Все зависит от того, на постояльцев какого класса рассчитаны мини-отели.

Одни эксперты рынка аренды считают, что сдача квартиры внаем – дело выгодное, другие придерживаются противоположного мнения, объясняя это тем, что срок окупаемости вложений в такой бизнес достаточно велик. Но в любом случае, и это никто не оспаривает, недвижимость сегодня – самый надежный «банковский» вклад. А как ею распорядиться – продать и получить единовременную прибыль или сдать внаем и жить на дивиденды, – решать владельцу.

Как разбогатеть на своей недвижимости

Способы извлечения прибыли из недвижимого имущества

На рынке недвижимости каждый товар уникален, информация о сделках закрыта, а условия сделок не унифицированы. Что это означает для инвестора? В первую очередь, возможность купить объект дешевле его реальной стоимости. Есть десятки причин, по которым собственник может продавать свою недвижимость дешевле среднерыночной цены.

Еще одна причина инвестировать в недвижимость – возможность самостоятельно изменять стоимость недвижимости. Цена акций, паев, золота никак не зависит от их владельцев, но, купив недвижимость, владелец может самостоятельно улучшить ее и в результате повысить стоимость. Квартиру, например, можно перевести в нежилой фонд или наоборот, можно разделить на несколько помещений, можно повесить в ней кондиционер или просто сделать ремонт.

Но главное преимущество недвижимости перед другими инвестиционными инструментами состоит в том, что под нее легко получить банковский кредит, что открывает для инвесторов множество возможностей.

Например, если у инвестора есть 100 000 долларов, он может купить на эту сумму акции или положить деньги в банк, чтобы получать проценты с вклада. Но если инвестор проявит интерес к покупке недвижимости, то, вложив свои 100 000 долларов, он легко может купить недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 долларов. И если купленные на 100 000 долларов акции вырастут на 20 %, то прибыль инвестора составит не больше этих 20 %, а если недвижимость стоимостью 500 000 долларов вырастет в цене на 20 %, то инвестор получит стопроцентную прибыль на вложенные средства.

Если инвестору понадобятся наличные, а денежные средства вложены в акции, то единственным вариантом будет их продажа (банки крайне неохотно кредитуют под залог акций, частным инвесторам это практически недоступно), то есть он потеряет права на будущие доходы. А чтобы «извлечь» средства из недвижимости, достаточно заложить ее в банке и получить кредит в размере до 80 % от текущей стоимости, сохранив при этом все права как на арендные платежи, так и на будущее удорожание недвижимости.

Конечно, за кредит придется платить проценты, но это будет самая низкая процентная ставка из возможных, поскольку недвижимость исторически признана наиболее надежным активом. Кроме того, сдавая свою недвижимость в аренду, инвестор сможет погашать процентные платежи.

Таким образом, в итоге можно обобщить все преимущества недвижимости перед другими инвестиционными инструментами следующим образом:

– в недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги;

– недвижимость позволяет получать двойной доход, как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости;

– риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника;

– в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене;

– инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы при анализе текущих данных о состоянии и развитии экономики и показателей рынка недвижимости региона;

– недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости;

– стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно;

– недвижимость легко купить в кредит;

– недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.

Особенности инвестиций в недвижимость в совокупности формируют еще одно преимущество, важное для начинающих инвесторов: в этих инвестициях сложно ошибиться. Но даже если инвестор ошибся в расчетах и купил далеко не самый лучший объект, в долгосрочной перспективе рост стоимости компенсирует цену ошибки, а в силу уникальности каждого объекта обязательно рано или поздно найдется покупатель, которому нужна недвижимость именно в этом месте.

Еще одно преимущество недвижимости как инвестиционного инструмента – его высокая инерционность. Если рынок акций экономические новости могут обрушить в считанные часы или даже минуты, рынок недвижимости отреагирует на них с задержкой в несколько месяцев. Такая замедленная реакция рынка дает инвестору время собрать дополнительную информацию, взвесить все «за» и «против» и принять обоснованное решение относительно поведения на рынке.

Вместе с тем рынок недвижимости не следует слепо за экономикой региона, а отзывается также на изменения своей внутренней структуры. Отследить эти изменения можно с помощью наблюдений за рыночными показателями.