Как купить земельный участок или дом. И не пожалеть об этом

Как купить земельный участок или дом. И не пожалеть об этом
Ольга Москвина

Цель создания книги – это помочь вам МИНИМИЗИРОВАТЬ юридические риски покупки загородной недвижимости.

В книге мы рассмотрены основополагающие моменты, которые НЕОБХОДИМО учесть при покупке участка под строительство или готового загородного дома. Приведены алгоритмы проверки, дан список документов, который обязательны для проверки, перед покупкой, и разъяснены риски покупки без указанной проверки.

Если вы будете следовать правилам данной книги, то возможно, вам удастся стать счастливым обладателем хорошего загородного участка, построить на нем без проблем жилой или садовый дом, и жить в нем долгие годы счастливо и без стресса.

А если вы хотите юрист или риэлтор, то эта книга поможет провести вам сделку без ошибок.

Автор – действующий юрист в сфере недвижимости с 2012 года.

Ольга Москвина

Как купить земельный участок или дом. И не пожалеть об этом

Введение

В данной книге-инструкции вы найдете более глубокий и детальный разбор по проверке земельного участка перед покупкой. Так как загородная недвижимость это отдельный, многогранный рынок, в нем есть существенные отличия от сделок по купле-продаже жилой недвижимости (квартир). Загородный рынок содержит в себе много подводных камней и специфических нюансов. Но все не так страшно. Разобравшись в деталях этого рынка, и имея понимание что и как нужно проверять, вы сможете без опаски подобрать себе земельный участок по своему вкусу и без проблем возвести на нем жилой или садовый дом, не опасаясь того, что постройку могут признать незаконной, или снести ее. А если вы выбираете загородный дом, то эта книга так же подскажет вам на какие документы и подводные камни обратить внимание.

Обратите внимание! Книга про проверку юридической чистоты и документов на недвижимость!

Книга будет полезна тем, кто самостоятельно собирается приобретать загородную недвижимость, а также риэлторам, которые хотят поднять свою квалификацию в области загородных правоотношений.

Представлюсь: Я являюсь действующим юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работаю с 2012 года, имею высшее юридическое образование и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент являюсь действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Глава 1

.

С чего начать

.

В Российской Федерации есть огромное количество земель, поделенных на участки, с различным назначением и видом разрешенного использования. Но не каждый участок можно купить, и уж тем более, не на каждом участке можно возвести строение. Все участки в РФ делятся, по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, на участки предназначенные для: Сельскохозяйственного использования; Жилой застройки; Общественного использования объектов капитального строительства; Предпринимательства; Отдыха (рекреация); Производственной деятельности; Транспорта; Обеспечение обороны и безопасности; Деятельности по особой охране и изучению природы; Использованию лесов; Водные объекты; Земельные участки (территории) общего пользования; Земельные участки общего назначения; Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, которые в свою очередь делятся на более узкие виды разрешенного использования, определяющие специфику использования земельного участка, их более 50 видов. Данный Классификатор утвержден Приказом Федеральной Службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 (с изменениями на 23 июня 2022 года).

По указанному классификатору, для целей данной книги, нас интересуют участки с видом разрешенного использования (далее – ВРИ): Для индивидуального жилищного строительства с кодом 2.1 (далее – ИЖС); Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с кодом 2.2 (далее – ЛПХ); Ведение садоводства с кодом 13.2 (далее – ведение садоводства). Так как мы подбираем участок, подходящий для размещения капитального строения (жилого или садового дома), с возможностью регистрации и круглогодичного или сезонного проживания в нем, на законных основаниях, то мы будем рассматривать участки, находящиеся на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС или ЛПХ. Рассмотрим также земельные участки, расположенные в том числе, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения садоводства, которые, как правило, расположены в Садовых некоммерческих товариществах (далее – СНТ), которые ранее могли назваться: СТ, ДНП, ТСН и т.п.

На указанных выше участках, по закону, возможно размещение индивидуального жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Если вы собрались купить участок для выращивания картошки и кукурузы, и капитальное строение на участке вам не нужно, то вам подойдет еще участок

с ВРИ: Ведение огородничества с кодом 13.1.

По законодательству Жилой дом – это отдельно стоящее здание, с количеством надземных этажей не более чем три, высотойне более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости[1 - п.39 ст.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации]. Поэтому, под индивидуальным жилым домом, в данной книге, мы будем понимать именно это определение.

Чтобы вам было проще сделать первый шаг, и определиться с тем, какой участок стоит выбирать для целей отдыха и возведения капитальных строений, еще раз более детально пройдем по терминам, и определимся с некоторыми незначительными различиями между этими участками:

> ИЖС – чаще всего располагаются на землях населенных пунктов, и находятся в деревнях. Соответственно, отсутствуют членские и целевые взносы у владельцев данных участков, так как за состоянием дорог, вывозом мусора и остальными коммуникациями следит местная администрация. Такой участок подходит для размещения жилого дома,выращивания сельскохозяйственных культур; размещения гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

> ЛПХ – также как ИЖС, чаще всего располагаются на землях населенных пунктов, и находятся в деревнях. Такой участок подходит для Размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержания сельскохозяйственных животных.

Бывает, что участки ИЖС и ЛПХ располагаются на территории СНТ, но это редкость. Так же на участках ИЖС и ЛПХ находящихся в границах населенных пунктов иногда имеются уже подведенные центральные коммуникации, такие как газ, водопровод, отопление и даже канализация.

> Ведение садоводства – Чаще всего, такие участки находятся на территориях СНТ, в границах населенных пунктов. Подразумевают Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд. На территории СНТ обычно ведутся сборы членских и целевых взносов с собственников участков, на общие нужды товарищества и содержание земель общего пользования.

Вот основные различия между перечисленными участками, тут уже каждый выбирает для себя, по цене, удобству и транспортной доступности, кому – что нужно. Сразу оговорюсь, что про коттеджные поселки в этой книге писать не буду, так как они, чаще всего, располагаются на сельхоз землях, и имеют закрытую территорию, на которой также ведутся сборы, как и в СНТ, либо они могут даже располагаться на землях населенных пунктов, и каждый участок в Коттеджном поселке нужно рассматривать индивидуально. А вы это можете сделать применив признаки рассматриваемых в этой книге участков.

Итак, определившись с тем, какой участок наиболее приемлем, и в какой категории, можем двигаться дальше. Выбрав понравившийся участок, не спешите его покупать, для начала нужно определить, а действительно ли ничто не помешает строительству на выбранной земле?

Глава 2. Границы земельного участка

.

Следующее на что нужно обратить внимание, после выбора участка с подходящим ВРИ, это границы земельного участка. Они должны быть установлены на местности кадастровым инженером, который имеет соответствующую лицензию.

Кадастровый инженер устанавливает границы участка при помощи специальных приборов, определяя координаты характерных точек границ земельного участка, осуществляет обработку результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь участка и осуществляется описание местоположения, после чего проводится согласование местоположения границ земельного участка с соседями. Проведение указанных работ записывается в межевой план Земельного участка, и границы, в установленном законом порядке регистрируются в органах осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества, и наносятся на публичную кадастровую карту.

Первый и самый простой способ узнать, установлены ли границы земельного участка, до запроса документов у собственника, это зайти на официальный сайт публичной кадастровой карты (далее: кадастровая карта) и найти на ней нужный участок.

Искать и проверять любой объект недвижимости лучше всего не по адресу, а по Кадастровому номеру, так как это уникальный и неизменяемый во времени и пространстве номер, который присваивается каждому объекту недвижимости при осуществлении кадастрового и технического учета.

Если границы участка установлены в соответствии с законодательством, то на кадастровой карте вы увидите их границы. Что еще даст эта информация?

– 

Правильный ли участок вам пытаются продать;

– 

Нет ли наложения границ с соседними земельными участками;

– 

Вид разрешенного использования земельного участка;

– 

Его площадь и кадастровая стоимость;

– 

Помимо этого, на кадастровой карте можно включить отображение слоев, которые покажут, не входит ли земельный участок в какую-либо охранную зону (ЛЭП, водных объектов, и т.п. в которых ограничено или запрещено строительство);

– 

И другие полезные и приятные функции.

Помимо кадастровой карты, границы еще стоит установить на местности, путем выноса точек в натуру. Что это такое? Нет, на местности мы ориентируемся не по забору, так как он тоже может быть поставлен не правильно, а путем выноса точек в натуру. Для этого нужно будет вызвать кадастрового инженера, чтобы он определил по координатам хотя бы 2 точки, чтобы убедиться что забор стоит правильно или смещен незначительно, так как бывают случаи строительства домов на чужих участках.. Но, так как кадастровый инженер стоит денег, определим этот этап как последний, в последовательности действий по проверке земельных участков.