Жилищное право

– за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости: физическими лицами – 350 рублей; организациями – 1 тыс. рублей;

– за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами – 1 тыс. рублей; организациями – 4 тыс. рублей;

– за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости: физическими лицами – 200 рублей; организациями – 600 рублей;

– за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, – 1600 рублей;

– за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, – 350 рублей;

– за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц – 1500 рублей; в интересах организаций – 6 тыс. рублей;

– за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке – 350 рублей;

– за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц – 350 рублей; для организаций – 1000 рублей.

Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке и обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.

Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые, т. е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

– заявление о переводе помещения;

– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт такого помещения);

– поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения[66 - Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение (Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126).]. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Жилищный кодекс РФ предусматривает четыре случая, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:

1) непредставления указанных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр прав, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости[67 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 151 (автор соответствующего комментария – В.Н. Симонов).].

§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

– заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266[68 - Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.];

– правоустанавливающие документы на жилое помещение;

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:

– непредставления указанных выше документов;

– представления документов в ненадлежащий орган;