Гражданское право. Часть 2. Практикум

Задача 8

АО «Авиационная компания» (арендатор) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ответчику ООО «Топ» (арендодатель) о признании договора аренды воздушного судна без экипажа № 03/10ВС между АО «Авиационная компания» и ООО «Топ» незаключенным. Свои требования истец мотивировал тем, что в нарушение п. 1 ст. 3 Федерального закона от 14.03.2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» договор аренды воздушного судна без экипажа № 03/10 ВС в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на воздушные суда не зарегистрирован, в связи с чем, по мнению Истца, является незаключенным. Ответчик возразил на требования Истца по мотивам того, что договор исполняется сторонами, Истец производит оплату арендных платежей.

Вопросы:

1. Согласно действующему законодательству при наличии каких обстоятельств договор считается заключенным? Как определяется момент заключения договора?

2. Назовите общие положения о форме договора аренды. Требуется ли, согласно данным положениям, государственная регистрация договора аренды?

3. Существуют ли особые требования к форме договора аренды транспортного средства без экипажа? Спрогнозируйте решение по делу.

Дополнительные задания и задачи

1. Подготовьте со ссылками на нормы действующего законодательства ответ на следующий вопрос: применяются ли к договору проката правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве заключения договора на новый срок?

2. Раскройте особенности прав и обязанностей сторон по договору проката.

3. Составьте таблицу видов транспортных средств, являющихся объектом аренды транспортных средств, с указанием источников их легального определения.

4. Найдите в действующем законодательстве определение договора фрахтования судна на время (тайм-чартер). Дайте юридическую характеристику данному договору.

5. Как соотносятся между собой договор аренды транспортного средства и договор фрахтования? Существует ли по данному вопросу научная дискуссия? Обсудите данный вопрос на занятии.

Практическое занятие № 2

Договор аренды здания или сооружения. Договор аренды предприятия (2 часа)

Вопросы для подготовки и обсуждения на занятии

1. Понятие и правовая характеристика договора аренды здания или сооружения.

2. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения.

3. Содержание и исполнение договора аренды здания или сооружения.

4. Договор аренды предприятия (понятие, правовая характеристика, порядок заключения, содержание и исполнение).

Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

1. Сформулируйте существенные условия договора аренды здания или сооружения.

2. Определите особенности передачи здания или сооружения по договору аренды. Какое значение законодатель придает передаточному акту?

3. Дайте характеристику взаимосвязи прав арендатора по договору аренды здания или сооружения с правами на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

4. Перечислите состав предприятия, передаваемого по договору аренды. Какие права и обязанности арендодатель не вправе передавать арендатору по договору аренды предприятия?

5. Назовите существенные условия договора аренды предприятия.

Задачи для решения на занятии и при подготовке к нему

Задача 1

Уполномоченный орган (далее – арендодатель, управление) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды здания, находящегося в муниципальной собственности. Согласно условиям договора размер арендной платы определялся в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления об утверждении методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности. Данная методика предусматривала формулу расчета платы, в которой не выделен коэффициент платы за земельный участок, на котором находится арендованное здание. По истечении первого месяца аренды Управление выставило Учреждению отдельный счет за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду. Учреждение отказалось производить оплату по данному счету. Управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с учреждения неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование земельным участком, на котором расположено указанное здание.

Вопросы:

1. Может ли арендатор здания пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием?

2. Что включает установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением?

3. Какое решение может принять суд по иску Управления?

Задача 2

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия – заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование, находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды. Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду.

Вопросы:

1. С какого момента договор аренды здания или сооружения считается заключенным?

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным при ее отсутствии?

3. Спрогнозируйте решение арбитражного суда по данному спору.

Задача 3

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2017 года по 31 мая 2018 года. Государственная регистрация договора не производилась. В содержании договора предусматривались условия о неустойке. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Вопросы:

1. Каковы требования к форме договора аренды здания?

2. Какой договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации? Как исчисляется срок договора аренды здания или сооружения?

3. Подлежат ли удовлетворению судом заявленные арендодателем требования?

Задача 4

АО «Центр недвижимости» (арендодатель) и ИП Петров (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года. По окончанию срока действия договора ИП Петров продолжал добросовестно пользоваться арендованным имуществом, возражений со стороны арендодателя не поступало.

Вопросы:

1. Каково содержание преимущественного перед другими лицами права арендатора на заключение договора аренды на новый срок?

2. Обязан ли был ИП Петров после истечения срока договора заключить договор аренды на новый срок?

3. Требуется ли государственная регистрация договора аренды объекта недвижимости, заключенного на срок менее года и возобновленного на неопределенный срок?