Гражданское право. Часть 2. Практикум

6. Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России: Дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2005.

7. Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2007.

8. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. № 4.

9. Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений. Новосибирск: Изд-во Новосибирского гос. технического ун-та, 2009.

10. Рясенцев В.А. Договор об отчуждении имущества на условиях пожизненного содержания // Социалистическая законность. 1945. № 1–2.

11. Селиванова А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров ренты: дис. … канд. юрид. наук. М., 2012.

12. Скузоватов В.Ю. Договор пожизненного содержания с иждивением в праве России и других стран СНГ и Балтии: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2014.

Тема 7. Общие положения о договоре аренды (2 часа)

Практическое занятие (2 часа)

Вопросы для подготовки и обсуждения на занятии

1. Понятие и общая характеристика договора аренды. Виды договора.

2. Стороны договора.

3. Форма договора аренды и последствия несоблюдения.

4. Условия договора. Права и обязанности сторон.

5. Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды.

6. Прекращение договора аренды.

Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

1. Приведите примеры договоров аренды, предусматривающих предоставление арендатору имущества только в пользование (без передачи во владение).

2. Выявите критерии отграничения договора аренды от договоров купли-продажи, мены, дарения, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, возмездного оказания услуг, займа.

3. Приведите примеры договоров аренды, для которых законодательство предусматривает максимальные (предельные) сроки договора. Может ли законодательство предусматривать минимальные сроки договора аренды?

4. Выявите отличия в расторжении договоров аренды, заключенных на определенный и на неопределенный срок.

5. Есть ли предусмотренные законом случаи, когда не требуется согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду? Если да, какие?

Задачи для решения на занятии и при подготовке к нему

Задача 1

АО «Бизнес-реклама» заключило с собственником здания, ООО «Аврора», договор, на основании которого АО «Бизнес-реклама» получило право в течение пяти лет использовать крышу здания для размещения наружной рекламы. За месяц до истечения срока действия договора АО «Бизнес-реклама» обратилось к собственнику здания с предложением заключить договор на новый срок. Однако ООО «Аврора» заключило аналогичный договор с другой рекламной компанией – АО «Маркетинг-сервис».

АО «Бизнес-реклама» полагая, что заключенный между ним и собственником здания договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении АО «Бизнес-реклама» указало, что в течение срока действия договора размещало на крыше свои рекламные конструкции и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей.

В отзыве на исковое заявление ООО «Аврора», возражая против доводов истца, указало, что данный договор не является арендой, так как истец получил по нему не право владения и пользования зданием или помещением в здании, а лишь право использования крыши. Поэтому ст. 621 ГК РФ, касающаяся договора аренды, в данном случае неприменима.

Вопросы:

1. Является ли данный договор арендой?

2. Как решить спор?

3. Изменится ли решение, если бы договор предусматривал размещение рекламных щитов на внешней стене здания?

Задача 2

ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Иванов Дмитрий Петрович (арендатор) заключили договор аренды автомобиля ГАЗ 2705 сроком на один год. По договору предусматривалась ежеквартальная оплата. В случае просрочки оплаты с арендатора взыскивается неустойка в размере 1 % за каждый день просрочки (п. 4.2 договора аренды). За последний квартал ИП Иванов Д.П. задержал оплату на месяц. ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании договорной неустойки. ИП Иванов Д.П. возражал против иска, ссылаясь на незаключенность договора аренды. В отзыве на иск ИП Иванов Д.П. пояснил, что считает договор аренды незаключенным, т. к. он не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче. В договоре указана только модель автомобиля, но нет данных о его номере VIN, объеме двигателя и государственном регистрационном номере. ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» возражало против доводов ответчика на том основании, что автомобиль был передан ответчику, договор исполнен, возражений по поводу тождества согласованного в договоре и переданного автомобиля от ИП Иванова Д.П. не поступало.

Вопросы:

1. Какие объекты могут быть переданы в аренду?

2. Какие виды договоров аренды вам известны?

3. Какое решение по спору должен вынести суд?

Задача 3

Между МУП г. Пенза «Рынок Южный» и индивидуальным предпринимателем Барановым Анатолием Александровичем заключен договор № 528 о предоставлении торгового места № 17 площадью 80 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т. д.) на рынке по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, дом 9 сроком на два года. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 25 000 рублей ежемесячно. Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту за ноябрь и декабрь 2015 года ИП Баранов А.А. не исполнил, МУП г. Пенза «Рынок Южный» направил ему уведомление с требованием погасить задолженность в сумме 50 000 рублей и уплатить 5 000 рублей пени. ИП Баранов А.А. возражал против уплаты этих сумм и ссылался на то, что на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ он в одностороннем порядке отказался от договора в октябре 2015 года, поэтому платить за ноябрь и декабрь не обязан. МУП г. Пенза «Рынок Южный» возражал, что договор о предоставлении торгового места является договором аренды и не допускает одностороннего отказа арендатора от договора.

Вопросы:

1. Приведите аргументы в пользу квалификации договора о предоставлении торгового места как договора аренды и как договора возмездного оказания услуг.

2. Возможно ли прекращение договора аренды по инициативе одной из сторон? Если да, в каком случае?

Задача 4

АО «Речфрахт» передало в аренду ООО «Восток-карго» речной буксир сроком на пять лет. Общая стоимость аренды составляла 50 млн. руб. Арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно (за год вперед) в размере 10 млн. руб. Согласно договору, после внесения всей суммы арендных платежей право собственности на буксир переходит к арендатору.

Через четыре года арендатор не внес очередной платеж за пятый год аренды судна, ссылаясь на временные трудности и обещая погасить долг в ближайшее время. До окончания срока аренды буксира ООО «Восток-карго» так и не перечислило арендодателю сумму задолженности по арендной плате.

АО «Речфрахт» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Восток-карго» о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему в аренду речной буксир, так как договор прекратился в связи с истечением срока аренды.

В суде представитель арендатора признал факт задолженности, однако отверг требование истца о возврате судна. Такую позицию он объяснил тем, что поскольку сторонами был заключен договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, к нему должны применяться правила о купле-продаже такого имущества. Опираясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, представитель ответчика заявил, что продавец не вправе требовать возврата проданного в рассрочку товара в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный ему товар, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку арендатор за предыдущие периоды уплатил 40 млн. руб., что существенно превышает половину стоимости судна (50 млн. руб.), требование истца возвратить ему буксир неправомерно.

Вопросы:

1. Какова правовая природа заключенного между сторонами договора? Применимы ли нормы о купле-продаже к данному договору?

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?