Инвестиции в недвижимость

Когда мы с Энн продали наш четырехквартирный дом в Месе, норма капитализации опустилась примерно до 5 процентов, а кредит был взят под 6,5 процента. На нас начало действовать отрицательное плечо рычага. Помимо этого, у нас был отрицательный денежный поток, поэтому надо было срочно продавать недвижимость. Мы так и сделали, получив при этом неплохую прибыль, потому что внимательно следили за нормой капитализации. В момент покупки дома эта норма составляла около 10 процентов. Хотя чистая операционная прибыль так и не повысилась, стоимость недвижимости возросла вдвое из-за снижения нормы капитализации с 10 до 5 процентов.

2. Коэффициент прибыльности инвестированного капитала

Еще один часто рассматриваемый показатель – это коэффициент прибыльности инвестированного капитала (обычно используется его английская аббревиатура ROI), демонстрирующий общую рентабельность инвестиции. Мне знакомы инвесторы, которые рассчитывают прогнозируемый ROI в момент покупки недвижимости и никогда больше не возвращаются к нему. Однако, как и норма капитализации, этот коэффициент может подсказать вам, стоит ли по-прежнему держать у себя недвижимость или лучше принять в отношении ее какое-то другое решение.

Например, в число моих инвестиционных критериев входит доходность после уплаты налогов не ниже 30 процентов. В понятие доходности в данном случае входит денежный поток, прирост стоимости недвижимости плюс налоговые льготы и снижение основной суммы кредита. Несколько лет назад я приобрел дом в Юте, который по всем признакам мог в течение пяти ближайших лет давать ROI в размере 35 процентов.

На деле же вышло, что сдать квартиры в этом доме очень трудно, поэтому ROI оказался ниже ожидаемого. Когда мне стало ясно, что коэффициент снизился ниже установленной мною планки в 30 процентов, я продал дом и нашел другую недвижимость, которая больше соответствовала моим инвестиционным критериям. Вы, должно быть, уже поняли, как много зависит от соблюдения заранее установленных критериев. Многие из ваших решений будут основываться именно на них.

В анализе показателей и сравнении их с критериями очень важную роль играет один из членов команды – ваш наставник. Такого наставника следует иметь каждому бизнесмену. Он должен хорошо разбираться в недвижимости и общих проблемах бизнеса.

Отчет № 3: Сравнительный анализ

Третий тип отчетов строится на сравнении, когда актуальные показатели вашего бизнеса сравниваются с какими-то другими – например, с отраслевыми стандартами, вашими прошлыми или прогнозируемыми показателями. Давайте предположим, что вы приобрели недвижимость и рассчитываете, что ее стоимость будет возрастать на 10 процентов в год. Допустим, на данный момент рост ее стоимости составляет 15 процентов.

Сравнительный анализ даст вам возможность оценить не только состояние недвижимости на текущий момент, но и ее перспективы на будущее в сравнении с собственными ожиданиями и с положением дел на данном рынке в целом. На этом основании вы сможете сделать вывод, как выглядит ваша собственность по сравнению со среднерыночными показателями, и принять решение о покупке дополнительной недвижимости на данном рынке или о ее продаже, чтобы приобрести себе что-нибудь другое, более соответствующее вашим критериям.

Видите, насколько важно иметь хорошую отчетность? Она должна включать в себя не только актуальные показатели, но также коэффициенты и сравнительный анализ. Я часто критикую управляющих недвижимостью за то, что они представляют мне никуда не годные отчеты. Обычно они содержат только текущие данные, да и в тех зачастую невозможно разобраться. Давайте рассмотрим в качестве примера один из полученных мною отчетов.

Хотя в нем и отсутствует анализ, однако он, по крайней мере, дает мне исходные данные, которые я могу проанализировать самостоятельно. Сразу вижу, что у меня здесь положительный денежный поток, размер которого соответствует моим критериям. Теперь мне надо внести эти данные в свою бухгалтерскую программу (или нечто аналогичное), и я смогу получить из нее норму капитализации, коэффициент прибыльности инвестированного капитала и другие показатели для анализа.

Таблица 1.5. Реальный пример хорошего отчета о состоянии недвижимости (в долларах)

Принцип бизнеса № 5: Налоги

Если вы хотите влиять на доходность от недвижимости, обращайте пристальное внимание на налоговое законодательство.

Возьмите на заметку

Самый быстрый путь к повышению коэффициента прибыльности инвестированного капитала заключается в использовании налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость.

Самая значительная статья расходов у большинства людей – это налоги. В США, которые обычно считают страной с низким уровнем налогообложения, средний бизнесмен, зарабатывающий в год 100 тысяч долларов, выплачивает правительству более 50 процентов в форме тех или иных налогов. В их число входят подоходный налог, налог на имущество, на регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости, на занятость, акцизы, не говоря уже о налоге на наследство.

Некоторые древние цивилизации 50?процентные налоги считали равносильными удушению. Однако в XXI веке порой мы платим и больше и считаем такое положение вещей вполне приемлемым. Но есть и хорошие новости. Если вы занимаетесь бизнесом, особенно связанным с инвестициями в недвижимость, то можете легко сократить налоговую ставку с 50 до 20–30 процентов. На самом же деле многие из клиентов компании «ProVision», являясь серьезными инвесторами, вообще не платят никаких налогов, причем на вполне законных основаниях.

Представьте себе только, что можно было бы сделать с лишними деньгами, если бы вам удалось снизить свои налоги на 20 или даже 30 процентов. Сколько дополнительной недвижимости можно было бы приобрести! Насколько быстрее рос бы ваш инвестиционный портфель! Как-то я подсчитал, что человек, уплачивающий налоги по 30?процентной ставке, мог бы удвоить объем своего портфеля за семь лет, если бы по максимуму использовал свои налоговые льготы и реинвестировал все сэкономленные деньги.

Когда я рассказываю людям, что они могут на законных основаниях снизить подоходный налог на 30 и более процентов, у них сразу же появляется скептическая реакция. Они считают, что я заманиваю их в какое-то «налоговое убежище». И это действительно так. Этим «налоговым убежищем» является инвестирование в недвижимость. При этом не имеет значения, используется ли недвижимость как жилье или служит в коммерческих и промышленных целях. В США и многих других странах налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость весьма значительные льготы.

Возьмите на заметку

В США и многих других странах налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость весьма значительные льготы.

Давайте рассмотрим, что вы можете предпринять, чтобы воспользоваться этими льготами по максимуму. При этом мы будем ссылаться на законы Соединенных Штатов, но учтите, что многие другие страны имеют аналогичное законодательство. Поэтому если даже вы инвестируете за пределами США, принцип налоговых вычетов может быть точно так же применим в Канаде, Европе и других регионах мира. Я расскажу вам о пяти способах снижения подоходного налога на 30 и более процентов.

Совет № 1: Налоговая стратегия

Что? Налоговая стратегия? Мы ведь только что говорили о разработке стратегии бизнеса при инвестировании в недвижимость. А теперь еще надо создавать и налоговую стратегию? Совершенно верно. Налоговая стратегия – это систематический план действий, направленных на постоянное снижение или полную отмену подоходного налога.

Хорошая налоговая стратегия во многом схожа со стратегией бизнеса в целом. Необходимо иметь перед глазами общую картину, включающую в себя не только недвижимость, но и другие сферы бизнеса и инвестиций. И рассматривать эту картину надо с позиций долгосрочной перспективы. Моя личная налоговая стратегия содержит аспекты, так или иначе связанные с двумя моими сыновьями. Один из них, Сэм, работает вместе со мной и намерен продолжать эту деятельность еще долгие годы. Другой – Макс – не проявляет интереса к бизнесу и собирается писать книги для детей. Поэтому налоговая стратегия должна учитывать интересы обоих сыновей. Каждый из них имеет долю в моем бизнесе, но я должен подходить к этим долям по-разному, поскольку один принимает в бизнесе активное участие, а другой нет.

Многие из наших клиентов ведут бизнес совместно с супругами, а вот моя жена совершенно не интересуется такой деятельностью, и ее помощь заключается только в организации семинаров и других мероприятий.

Поэтому в моей налоговой стратегии жена не рассматривается как профессиональный инвестор в недвижимость.

Возьмите на заметку

Большую помощь вам может оказать хороший налоговый стратег. Поэтому подумайте о включении в команду консультанта, специализирующегося на разработках налоговых стратегий.

Ваша налоговая стратегия должна представлять собой план, который вы будете в состоянии реализовать, не слишком осложняя себе жизнь. Большую помощь вам может оказать в этом хороший налоговый стратег. Поэтому подумайте о включении в команду консультанта, специализирующегося на разработках налоговых стратегий.

Совет № 2: Форма собственности

Какую форму собственности избрать – товарищество с ограниченной ответственностью, корпорацию или партнерство? А может быть, вообще отказаться от юридической формы и держать недвижимость в личной собственности? В тех странах, где судебные тяжбы не получили широкого распространения, вам, возможно, и не понадобится отдельная юридическая регистрация каждой единицы недвижимости, но в США, на которые приходится 95 процентов всех судебных процессов в мире, выбор правильной формы собственности имеет очень большое значение. Давайте вкратце рассмотрим, что они собой представляют с точки зрения налогообложения.

Хотя обстоятельства могут быть самыми разными, позвольте все же дать несколько рекомендаций о наиболее предпочтительных формах собственности. С точки зрения защиты активов (эта тема будет рассматриваться в одной из последующих глав) не может быть ничего лучше товарищества с ограниченной ответственностью. Одно из основных преимуществ ТОО состоит и в том, что выбор такой формы собственности не имеет каких-то специфических налоговых последствий. С точки зрения налогообложения ТОО может рассматриваться по вашему выбору и как личная собственность, и как партнерство, и как корпорация.

Если речь идет о жилье, сдаваемом внаем, то его лучше представить как товарищество или личную собственность. Не допускайте ошибки, оформляя такую недвижимость как собственность корпорации типа С и S[1 - Корпорация типа С имеет обычное налогообложение, а типа S с точки зрения налогов приравнивается к товариществам, то есть не подвергается двойному обложению прибыли. – Прим. перев.]. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, то это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене. Недавно у меня был посетитель, который оформил недвижимость в собственность корпорации типа S. Мы оценили, что при рефинансировании ему придется уплатить порядка 250 тысяч долларов в виде налогов только из-за неправильно выбранной формы собственности.

Схема 1.2. Юридическая форма собственности

Возьмите на заметку

Не допускайте ошибки, оформляя недвижимость как собственность корпорации типа С и S. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене.

Если же вы являетесь торговцем недвижимостью или девелопером, то есть смысл обратить внимание на корпорацию типа S. Причина? В этом случае вы сможете существенно снизить размер взносов в фонд социальной защиты. А поскольку вам не придется выводить недвижимость из собственности корпорации до момента ее продажи, то вас не постигнут последствия, о которых я говорил выше.

Совет № 3: Поездки, угощения и развлечения

Не забывайте, что во многих странах налогами облагается только чистая прибыль. Поэтому любые расходы, которые вы можете представить как производственные, снижают подоходный налог. Что касается расходов на угощения и развлечения, то может действовать следующее правило: если вы обсуждаете деловые вопросы до, во время или после ужина или развлекательного мероприятия и это обсуждение является важным и необходимым для бизнеса, то расходы на угощение или развлечения вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Я не говорю о ситуациях, когда вы приглашаете на ужин своего риэлтора или бухгалтера (хотя уверен, они с удовольствием согласились бы). Речь идет об ужине или посещении спортивного матча вместе с партнером. Для большинства инвесторов в недвижимость таким партнером является супруг или супруга. Из опыта мне известно, что если бизнесмены обедают или ужинают с женами, то они практически всегда говорят о бизнесе. А если вы совместно с женой вкладываете деньги в недвижимость, то можно на 100 процентов гарантировать, что за едой вы будете обязательно говорить о недвижимости.

Мы с женой ходим в ресторан в среднем один-два раза в неделю. Я не могу припомнить случая, чтобы при этом мы не обсуждали деловых вопросов. Эти беседы имеют существенное значение для успеха нашего бизнеса. Пусть даже жена и не играет особо активной роли в моих делах, но у нее хорошее видение перспективы, а это я считаю очень важным в процессе принятия решений.

Поэтому перестаньте платить за ресторан из собственного кармана. Эти расходы можно переложить на счет вашего бизнеса с недвижимостью.

Вычитать из налогооблагаемых сумм расходы на поездки несколько труднее, но не намного. Если поездка совершалась в пределах страны, то вам необходимо всего лишь доказать, что она носила, в первую очередь, деловой характер. Для этого надо представить свидетельства, что более 50 процентов нормального восьмичасового рабочего дня вы тратили на обсуждение инвестиционных вопросов. Предположим, вы участвовали в какой-то конференции или просто выясняли обстановку на рынке недвижимости в данной местности.

У нас был клиент, который, применяя этот принцип, совершил миллионную сделку. Ему нравилось ездить в отпуск в Нью-Мексико. Зная, что необходимо заниматься инвестиционными проблемами, чтобы вычесть расходы на поездку из налогооблагаемой суммы, он организовал встречу с местным риэлтором для обсуждения вопросов приобретения недвижимости. Результатом стала сделка, которая принесла моему клиенту 1 миллион долларов. Разумеется, эту поездку он оплатил не из своего кармана.

Совет № 4: Амортизация

Как-то мы с Робертом, проведя встречу с журналистами «Arizona Republic», на которой обсуждалась доходность его инвестиций в размере 40 процентов, отправились пообедать в местный ресторан. Роберт поинтересовался, что я думаю об амортизации. Я ответил, что, на мой взгляд, это явление в чем-то сродни волшебству. Где еще вы сможете добиться снижения налогов, предъявив в качестве основания объект, за который вы ничего не платили и который к тому же растет в цене. Но именно так обстоят дела с амортизацией недвижимости во многих странах. Суть дела заключается в следующем.

Предположим, вы приобрели жилой дом за 500 тысяч долларов, который собираетесь сдавать внаем. В покупку вы вложили 100 тысяч из собственных денег, а 400 тысяч получили в кредит от банка. Каждый год у вас происходит снижение налогооблагаемой суммы на определенную величину за счет амортизации дома – причем учитываются не те 100 тысяч, что вы заплатили из своего кармана, а его полная стоимость. Давайте проведем некоторые подсчеты.

Допустим, что 20 процентов от стоимости дома (100 тысяч долларов) составляет цена земельного участка, на котором он стоит. Налоговая служба считает, что земля не обесценивается, поэтому амортизация на нее не распространяется. Однако амортизируются оставшиеся 400 тысяч. Для жилых домов норма амортизации составляет 3,636 процента, или 14 545 долларов каждый год. И это только при условии, что здание стоимостью в 400 тысяч долларов мы будем считать единым и неделимым объектом. Однако можно снизить налогооблагаемую сумму еще больше, если провести так называемое разделение стоимости, выделив из недвижимости долю движимого имущества.