Инвестиции в недвижимость

• наличие времени для оказания вам помощи;

• понимание своих профессиональных ограничений;

• готовность принять помощь от других юридических фирм;

• способность работать в команде;

• опыт совершения различных видов сделок с недвижимостью;

• опыт проведения сложных комбинаций по финансированию покупок;

• общий подход к ведению дел (отчасти джентльмен, отчасти бульдог);

• наличие поддержки со стороны юридической фирмы (длинная скамейка запасных).

Чего надо опасаться:

• проигранные дела;

• жалобы от клиентов на непрофессионализм;

• наличие опыта в составлении деловой документации и ведении судебных дел, но отсутствие связи со сферой недвижимости;

• поведение, вызывающее у клиента дискомфорт.

Юрист может выставлять клиенту счета на почасовую оплату услуг или заключить соглашение на выполнение определенного комплекса работ. Если работа выходит за рамки оговоренного объема, то все дополнительные действия выполняются на условиях почасовой оплаты. Существует и другой способ расчетов: почасовая оплата заранее оговоренного объема работы. В таких соглашениях обычно подробно оговариваются все необходимые действия юриста, а непредвиденные отклонения и дополнения оплачиваются по окончании работы. Но подобные условия могут привести к недоразумениям между юристом и клиентом. Необходимо, чтобы юрист предусмотрел непредвиденные обстоятельства, которые могут либо сыграть вам на руку, либо уберечь от неблагоприятных последствий. Если же вы посчитаете, что поиски таких непредвиденных обстоятельств могут вам слишком дорого обойтись, то тем самым будете препятствовать собственному успеху. Я считаю справедливым, если юрист получает определенную долю дохода от сделки или сэкономленных денег в случае ее расторжения из-за чрезмерного риска, и это будет идеально отвечать интересам обеих сторон.

На протяжении многих лет своей практики я чаще всего пользовался именно этим способом оплаты при разработке проектов по финансированию сделок с недвижимостью и созданию налоговой стратегии. При таких условиях я больше всего заинтересован в успешном завершении проекта. Тем не менее линия поведения юриста должна точно совпадать с интересами клиента независимо от способа оплаты.

Как правильно оформить договорные отношения в команде

Многие участники команды, прежде чем приступить к работе, требуют официально оформить условия сотрудничества. Они либо сами предъявляют соответствующий проект соглашения, либо просят об этом заказчика. Убедитесь, что в этом соглашении предусмотрены следующие моменты:

• объем выполняемой работы и распределение ролей;

• условия и время оплаты в зависимости от сроков выполнения работ;

• подробные условия расторжения соглашения со стороны подрядчика и с вашей стороны;

• обеспечение необходимыми материалами и документами (например, компьютерными программами, копиями планов и т. п.);

• порядок разрешения конфликтных ситуаций;

• распределение известных рисков;

• улаживание разногласий;

• ограничение ответственности.

Брокер по недвижимости

Брокер очень важен для команды, поскольку он генерирует идеи и возможности. Именно ему принадлежит решение, кто первым увидит выставляемую на продажу недвижимость. Вам нужен брокер, который хорошо осознает важность сложившихся между вами взаимоотношений и работает как часть вашей команды.

Вместе с тем необходимо учитывать, что многие брокеры работают за комиссионные и поэтому заинтересованы в совершении максимального количества сделок. Это, естественно, приводит к возникновению у них менталитета «кого поймал, того и съел». Такие специалисты будут неизменно предлагать вам сделки, идущие вразрез с вашими интересами и только отвлекающие внимание от главных целей. Вам же нужен брокер, который работает в ваших интересах, понимает ваши потребности и ищет возможности по их удовлетворению.

Помимо прочего, необходимо учитывать, что основная задача брокера по недвижимости состоит в том, чтобы свести вместе потенциальных продавца и покупателя, а вовсе не гарантировать успешную сделку между ними. Однако хорошие брокеры стремятся выполнить обе задачи и довести процесс купли-продажи от начала до конца.

Иногда брокер берет на себя так называемое двойное представительство, то есть представляет интересы как продавца, так и покупателя недвижимости. На первый взгляд это объясняется только желанием сэкономить на комиссионных, так как обычно в сделке участвуют брокеры от обеих сторон, которые впоследствии делят вознаграждение. Однако двойное представительство таит в себе определенные опасности, так как у брокера в этом случае возникает конфликт интересов, побуждающий его скрывать определенные факты и обстоятельства.

Большинство бизнесменов признают необходимость адаптации к рыночным изменениям, и в связи с этим мне представляется, что брокерам тоже следует изменить стиль своих действий в условиях непрерывных колебаний рынков. Во время бума середины 2000?х годов многие брокеры старались заключить как можно больше сделок. Лишь самые лучшие из них осознавали, что бум всегда сменяется спадом и следует сохранять хорошие отношения с клиентами и в хорошие, и в плохие времена. Профессионалы знают, что пик рыночного подъема – не самое лучшее время для покупок, и не боятся говорить об этом инвесторам. Они давно работают на рынке и понимают, что никакая, даже самая выгодная сегодняшняя сделка не сможет оправдать множества упущенных сделок в будущем. Именно такой брокер по недвижимости вам и нужен.

Реальная история: как определить, что брокер работает на вас?

Двойное представительство меня не особенно волнует, если обе стороны, участвующие в сделке, обладают достаточным опытом. Проблемы возникают, когда одна из сторон оказывается недостаточно опытной. Мне приходилось часто беседовать с брокерами, которые сожалели, что ввязались в двойное представительство.

Из опыта мне известно, что лучшие брокеры действуют в интересах клиента. Хорошим примером этого может служить мой друг Крейг Коппола, который выступал в роли брокера по недвижимости, когда я пытался купить офисное здание для своей юридической фирмы. Мне очень хотелось приобрести именно эту недвижимость, однако Крейг, будучи моим другом и профессиональным брокером, посмотрел мне в глаза и сказал, что лучше воздержаться от этого поступка и подождать до тех пор, пока цены на рынке не снизятся. Разумеется, такой совет Крейга служил моим интересам, а не его собственным, так как он лишился комиссионных.

Бухгалтер

Я пришел к выводу, что почти весь бизнес в той или иной степени основывается на математике, поэтому очень важно иметь бухгалтера, который хорошо разбирается в тонкостях сделок с недвижимостью. Все советы, которые я вам давал по привлечению в команду юриста, в равной мере относятся и к бухгалтеру.

Опыт показывает, что инвесторы, как правило, первым делом нанимают себе собственного бухгалтера, поручая ему установление тесного сотрудничества с одной из независимых бухгалтерских фирм. Однако бывает и так, что на собственного бухгалтера возлагается большое количество обязанностей помимо чисто бухгалтерских, а его контакты со сторонними специалистами ограничиваются. В этом нет ничего страшного, если бухгалтер достаточно опытен, но, к сожалению, при отсутствии опыта и коммуникации с коллегами часто возникают проблемы.

Сильный бухгалтер должен хорошо разбираться во всем многообразии сделок с недвижимостью и знать, как для снижения налогов использовать амортизацию и отсутствие прибылей (а это неизбежно на стадии проектирования и строительства, так как в этих условиях не генерируются денежные потоки). Кроме того, бухгалтер должен уметь выделять из стоимости недвижимости движимое имущество и тем самым увеличивать амортизационные начисления.

Архитектор

Прежде всего, я должен поблагодарить Грега Зиммермана и Криса Илга за то, что они поделились со мной знаниями в области архитектуры. Архитектор – очень важный участник команды, потому что он, как никто другой, за счет творческих инновационных подходов может превратить заурядное строение в шедевр. Правда, порой он может также стать источником больших и совершенно неоправданных расходов.

Хороший архитектор должен понимать, что даже если из любого объекта он способен сделать конфетку, это может полностью противоречить целям и планам собственника недвижимости. По проекту от архитектора могут потребоваться всего лишь небольшие изменения и дополнения, которые принесут большой результат. Эти изменения не вызовут восторга у публики, а может быть, и вообще останутся незамеченными. Возможно, такая работа покажется архитектору неинтересной и не заслуживающей внимания, но она может иметь большое значение для проекта в целом и многократно окупиться. А такой результат уже нельзя назвать не заслуживающим внимания. Конечно, интереснее было бы полностью перестроить жилой дом, чтобы существенно повысить качество проживания в нем, но проект, рассчитанный на прибыль и создание положительных денежных потоков, может предусматривать всего лишь установку стиральных машин и устройств для сушки белья в каждой квартире. В этом, кстати, заключается одна из главных трудностей для архитекторов, работающих в сфере жилой недвижимости. Современные тенденции предусматривают отказ от общих помещений для сушки, и архитекторам приходится встраивать стиральные машины и сушильные шкафы в существующие помещения ограниченной площади.

Работа профессиональных дизайнеров в чем-то схожа с работой врачей или юристов. Она становится все более специализированной. При всем обилии нейрохирургов вы вряд ли захотите, чтобы кто-то из них проводил вам операцию на сердце. Юрист, специализирующийся на гражданских или бракоразводных процессах, окажется бесполезным, если вы хотите разобраться в финансовых сложностях какой-то инвестиционной операции с недвижимостью. Точно так же вы вряд ли захотите, чтобы архитектор, разрабатывающий проекты домов стоимостью в миллионы долларов, проектировал вам кладовки в небольшом жилом доме. Вам понадобится специалист, который уже набил руку на этом деле.

Однако основная причина, заставляющая вас обращаться к услугам специализированных архитекторов, заключается в том, что они уже знают все входы и выходы. Национальные и местные строительные нормы и требования меняются чуть ли не каждый день. Только архитекторы и их фирмы в состоянии постоянно быть в курсе всех изменений. Даже незначительное отступление от действующих норм может иметь для вас серьезные последствия. Будучи юристом, я не раз становился свидетелем, как многие проекты инвесторов увязали в хитросплетениях правил и законов, касающихся строительства, перестройки и ремонта зданий. Это отнимает много времени и сил. Сражаться с городскими властями очень трудно, а при наличии хорошего архитектора, который знает все законы и постановления, вам не придется этим заниматься.

Опыт – это всё

Работая с опытным архитектором, специализирующимся в нужной вам области, вы имеете ряд преимуществ:

• проекты разрабатываются быстрее;

• архитектору не приходится ничего долго объяснять;

• даже сложный проект не таит в себе никаких неприятных сюрпризов;

• все решения уже прошли практическую апробацию;

• строительство осуществляется быстрее и легче, потому что многие решения уже были использованы в прошлых проектах;