ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание

Первое. Под коммунальными услугами понимается осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Обратите внимание, что для обеспечения благоприятных и безопасных условий использования общего имущества также оказываются коммунальные услуги, но только в случаях, предусмотренных Правилами оказания коммунальных услуг. Какие это случаи?

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».

В указанных случаях для содержания ОДН оказываются коммунальные услуги. В таких случаях коммунальные услуги оплачиваются в прежнем порядке: либо по нормативу, либо по приборам учета.

Второе. Под коммунальными ресурсами понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Обратите внимание, для содержания общего имущества используются коммунальные ресурсы. Однако такие коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, указанных выше).

Теперь перейдем к вопросу о том, как платить за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги на ОДН. Главное об этом сказано в п. 42 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354:

«Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению), предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении в случаях, установленных настоящими Правилами, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, при которых потребитель в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению) отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные услуги, предоставленные на общие домовые нужды).

Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Итак, возможно три ситуации:

1) плата за коммунальные ресурсы включается в плату за содержание общего имущества. В этом случае оплата за коммунальные ресурсы производится только по нормативу потребления коммунальных ресурсов, установленному региональными властями (показания приборов учета не применяются). Нормативы должны быть установлены региональными властями до 1 июня 2017 года. До того момента, пока нормативы потребления коммунальных ресурсов, не установлены, расчет ведется по нормативам оказания коммунальных услуг на ОДН, которые также устанавливаются региональными властями. Расчет по приборам учета с августа 2017 года допускается, если решение об этом принято общим собранием собственников.

При первоначальном включении платы за коммунальные ресурсы на ОДН в плату за содержание общего имущества производится суммирование каждого элемента платы. Вот как об этом сказано в Письме Минстроя:

расчет размера платы «производится путем суммирования лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом:

– установленного в многоквартирном доме в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

– размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующего на 1 ноября 2016 года, и тарифов на соответствующие коммунальные ресурсы, действующие в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года».

После того, как региональные власти утвердят нормативы коммунальных ресурсов на ОДН, общее собрание собственников должно принять решение о включении платы за коммунальные ресурсы на ОДН в состав платы на содержание ОДН. Если общее собрание не примет такого решения, то плата за коммунальные ресурсы на ОДН будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, но, напротив, будет входить в такую плату за содержание общего имущества.

Вот простой пример. Допустим, что плата за содержание общего имущества, утвержденная собственниками на общем собрании, была равна 1 тыс. рублей. С января 2017 года к этой 1 тыс. рублей прибавляется плата за коммунальные ресурсы на ОДН, например еще 500 рублей. Общий размер платы составит 1,5 тыс. рублей. Но после того, как региональные власти утвердят нормативы потребления коммунальных ресурсов, размер платы за коммунальные ресурсы будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, а будет входить в такую плату. Поэтому общий размер платы составит не 1,5 тыс. рублей, а все ту же 1 тыс. рублей, из которой 500 рублей пойдут на оплату коммунальных ресурсов на ОДН.

Обратите особое внимание, что к рассматриваемой ситуации не применяются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 в части оплаты коммунальных услуг.

2) оплата коммунальных ресурсов на ОДН осуществляется в рамках платы за коммунальные услуги. Когда это возможно? В случаях, когда в доме выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован. На эту ситуацию Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, распространяются полностью. Оплата производится либо по нормативу, либо по приборам учета.

3) плата за коммунальные ресурсы на отопление оплачивается во всех случаях как коммунальная услуга. На оплату коммунального ресурса отопления на ОДН полностью распространяются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Размер платы определяется либо по приборам учета, либо по нормативу.

Верховный суд запретил отключать коммунальные услуги за долги

«Отключим свет!» – это, пожалуй, самая популярная угроза, с которой сталкиваются собственники квартир. Управляющие организации, в погоне за 100%-ой собираемостью платежей за ЖКХ, страшат жильцов отключением воды, газа, электричества. Причем никто не собирается выяснять, почему человек не смог заплатить за коммуналку. Может быть из-за болезни? Или задержали зарплату? Управляющую организацию это не волнует. На защиту людей встал Верховный суд.

В своем Постановлении от 27.06.2017 №22 разобрал много ситуаций, связанных с содержанием жилья и оказанием услуг собственникам квартир. Но самое важное разъяснение суда содержится в пункте 40.

Верховный суд сказал, что наличие задолженности по коммунальным услугам само по себе не является основанием для отключения воды, света или газа. Отключить услуги можно только с учетом всех обстоятельств. Каких? Верховный суд выделил следующие:

1) отключение коммунальной услуги должно быть соразмерно допущенному собственником нарушению. Например, если долг составляет всего 300 рублей, то нельзя отключать из-за этого свет, ведь отключение лишит человека возможности комфортно проживать в квартире;

2) отключение услуги не может выходить за пределы действий, которые необходимы для устранения нарушения закона. Другими словами, отключение возможно лишь тогда, когда других механизмов воздействия на должника нет. Например, управляющая организация должна предупредить человека о возникшем долге, предоставить ему отсрочку или рассрочку по оплате коммуналки. Только после того, как будут исчерпаны возможности «мирного» решения ситуации, можно отключать коммунальные услуги;

3) отключение коммуналки не должно создавать угрозу жизни и здоровью других лиц. Это означает, что отключение коммунальной услуги не может причинять вред лицам, которые не являются должниками. Например, в квартире проживает одинокая мать с ребенком. Собственником квартиры является мать и платить за коммуналку должна она. Часто бывает так, что денег нет, возникает долг. Отключение воды в этой ситуации ставит под угрозу здоровье ребенка, поэтому отключение невозможно.

Что получаем? Если у вас возник долг по коммунальной услуге, то не надо бояться отключения. Управляющая организация должна сначала договориться с вами, должна предложить механизм погашения долга (отсрочка, рассрочка, а то и прощение части долга). Вы можете настаивать, что отключение невозможно, так как это поставит под угрозу жизнь и здоровье людей, которые должниками не являются.

2018 год

Прямые договоры между собственниками и РСО

Госдума приняла закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Ниже Вы найдете ответы на самые важные вопросы, связанные с этими изменениями.

Как предоставлялись коммунальные услуги до изменений?

Предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир должны исполнители. Такими исполнителями являются управляющие организации или ТСЖ. Это зависит от способа управления.

Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО коммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирает с собственников плату за коммунальные услуги и рассчитывается с РСО. Так должно быть по закону.

Зачем нужны изменения?

Официально озвучивается такая позиция: управляющие организации собирают деньги за коммунальные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг. Плюс большая задолженность мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги.

Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему платежей. При этом не учитывается, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с собственниками, но не пользуется этим правом. Почему? Потому что сами по себе прямые договоры панацеей не являются. Проблема неплатежей не в отсутствии прямых договоров, которые, кстати, порождают еще большие проблемы для РСО, а в самой системе управления домами.

Когда нужны прямые договоры?

Изначально планировалось, что заключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Затем от этой идеи отказались. По принятому закону прямые договоры будут действовать в следующих случаях:

1) если решение об этом примет общее собрание собственников;

2) если РСО расторгнет договор с управляющей организацией, у которой возник долг;

3) если собственники изменят способ управления (например, с непосредственного управления перейдут на управляющую организацию), но примут решение сохранить заключенные ранее прямые договоры с РСО.

Как заключается договор с РСО?

Правительство должно будет утвердить типовую форму договор на оказание коммунальных услуг, который будет заключаться между собственниками и РСО. При этом в законе подчеркивается, что заключение договора в письменной форме не требуется. Это означает, что собственники «присоединяются» к договору, который должен соответствовать типовой форме. Другими словами, закон освобождает собственников от необходимости заключать договор в письменной форме.

Прямые расчеты за ЖКУ?

Из ст. 155 ЖК исключено ч. 7.1, которая допускала прямые расчеты за ЖКУ между собственниками и РСО. В тоже время в Постановлении Правительства от 06.05.2011 №354 упоминания об этом остались. Однако из ч. 7 ст. 155 ЖК следует, что прямые расчеты, раз упоминание на них исключено из закона, невозможны.

Что остается управляющей организации?

Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет.

Но все не так просто, а все из-за формулировки новой ч. 8 ст. 157.2 ЖК. Там сказано, что РСО вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией, если заключен прямой договор с собственниками. Вправе? То есть не обязана. Поэтому формально сохраняется возможность для РСО заключить договор не с собственниками, а с управляющей организацией. Можно уверенно утверждать, что РСО массово воспользуются этой лазейкой и тем самым «похоронят» переход на прямые договоры.

Что еще интересного?