Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Такой способ отстаивания своих интересов для наследников умершего является единственно законным, хотя требует очень больших расходов на услуги адвоката (обычно за счет продажи после выигранного дела квартиры наследодателя).

Некоторые граждане решают идти по более скользкому, криминальному пути – договариваются за деньги с работниками домоуправлений или жилотделов об оформлении заявления «задним числом», якобы еще до смерти одинокого квартиросъемщика. В Москве ряд риэлторских и юридических фирм оказывают подобные услуги (их стоимость от 800 тыс. до 1,5 млн руб.). Однако здесь очень часто граждане становятся жертвами мошенничества (об этом см. главы 1.14, 1.17 и 3.8).

Внимание! Если в вашей семье случилось несчастье (умер одинокий владелец неприватизированной квартиры или погибли, не дай бог, все жильцы), немедленно обращайтесь за помощью к опытному юристу!

При этом ни в коем случае нельзя сдавать паспорт покойного похоронному агенту или в ЗАГС (скажите, что не смогли его найти). Запомните: чем больше времени прошло после смерти, тем труднее и дороже будет Вам помочь!

Слышала по радио, что приватизация квартир с 01.03.2017 г. прекращается. Что же будет вместо нее? Или все муниципальные квартиры такими навсегда и останутся?

Действительно, вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК РФ, подробнее об этом см. главу 2.1) привело к отмене ряда законодательных актов, в том числе и Закона РФ «О приватизации». При этом гражданам, которые по разным причинам до введения в действие нового ЖК РФ не воспользовались своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья был предоставлен своего рода двухгодичный «переходный период», который Федеральным законом № 93-ФЗ[5 - Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. от 23.06.2014 г.).] был продлен еще на три года, до 01.03.2010 г., а впоследствии еще четыре раза, до 01.03.2017 г. И именно тогда понятие «приватизация» должно исчезнуть из практики: людям, которые по разным причинам не воспользовались этим своим правом и остались нанимателями своих квартир или комнат, придется в случае необходимости выкупать их у муниципальных властей по оценочной стоимости (пока подразумевается, что это будет цена ниже рыночной, но выше кадастровой). Кроме того, все граждане, получившие бесплатное жилье по договору социального найма после введения в действие нового ЖК РФ, включая и совершивших обмен на муниципальную жилплощадь, согласно ПКС № 6-П[6 - Постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 15.06.2006 г. «По делу о проверке конституционности некоторых положений ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ…»] (вступило в действие с 15.06.2006 г.) также приобретают право однократной бесплатной приватизации в указанные выше сроки. Это же правило распространяется на гражден, прописанных (зарегистрированных) на муниципальную жилплощадь после 01.03.2005 г. – ранее им в праве участия в приватизации их жилья необоснованно было отказано.

Наша семья состоит из трех человек: муж, жена и ребенок 8 лет. Проживаем в 2-комнатной квартире и решили ее приватизировать. Как выбирать форму собственности при этом, чтобы в дальнейшем можно было приватизировать другую квартиру, полученную, например, по обмену?

Существует четыре основных подвида собственности при приватизации: индивидуальная, долевая (с реальными долями), общая долевая (с идеальными долями) и общая совместная. Об основных различиях между ними сказано в следующей главе 2.3. В Вашем конкретном случае наиболее рационально поступить так: 2-комнатную квартиру оформить в индивидуальную собственность несовершеннолетнего ребенка (его отец и мать отказываются от своих прав приватизации, не теряя при этом права пользования квартирой). После совершения обмена вторую квартиру можно приватизировать на мужа (отца ребенка), при этом жена (мать) отказывается от своих прав в пользу супруга. Третью неприватизированную квартиру (полученную, например, в случае повторного обмена) можно оформить в индивидуальную собственность жены. И, наконец, по достижении ребенком совершеннолетия можно приватизировать и четвертую квартиру, ведь в соответствии со ст. 11 Закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 г. за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении 18 лет, вне зависимости от того, участвовали ли они в приватизации вместе с родителями. Таким образом, теоретически в собственность семьи из трех человек можно оформить 4 квартиры. В случае, если вы вместе приватизировали жилье в общую совместную собственность, то ничего подобного сделать уже нельзя. Однако в некоторых субъектах РФ (например в Москве) обмен частного помещения на муниципальное в настоящее время не допускается (подробнее об этом в главе 3.9 третьей части книги).

В нашем доме большинство квартир приватизировано, однако мы остаемся пока нанимателями. Нас беспокоит такой вопрос: кто больше платит за жилье – квартиросъемщик или собственник? Как это будет учитываться при проведении жилищно-коммунальной реформы и введении налога на недвижимость?

В соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ[7 - Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27.12.2009 г.).] для собственников и нанимателей квартир, находящихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилом фонде, сохраняются одинаковые условия оплаты, а также предоставляются равные субсидии и компенсации. Совершенно другое дело, если у гражданина в собственности находятся две или более квартиры (доли квартир), в том числе полученные по наследству. В этом случае расходы, связанные с техобслуживанием и ремонтом дома, а также коммунальными услугами, придется компенсировать (с 2010 г. – по каждой квартире) полностью, что обходится в среднем в 1,5–2 раза дороже. Аналогичная судьба ожидает собственников квартир в домах, где создано ТСЖ (см. главу 4.9), ибо товариществам все коммунальные услуги отпускаются по коммерческим ценам.

Если вы живете в единственной квартире и в доме не организован ТСЖ, то разницы в оплате за жилье у собственников и квартиросъемщиков практически нет и скорее всего не будет (квартплата и тем и другим будет повышаться одинаково). Однако собственнику дополнительно придется оплачивать налог на квартиру и землю под многоквартирным домом (подробнее об этом см. главу 4.13 четвертой части книги), а также компенсационные выплаты на капремонт.

Живу в центре Москвы, в 7-этажном кирпичном доме 1911 г. постройки с деревянными междуэтажными перекрытиями. В 1992–1993 гг. приватизация квартир у нас проводилась, и часть из них купили «новые русские». С января 1994 г. дом поставлен в план на реконструкцию, с одним из крупных коммерческих банков был подписан инвестиционный контракт. Но фактически отселение и какие-либо работы не велись, к тому же в 1998 г. инвестор обанкротился. В приватизации нам отказывают до сих пор. Можно ли сделать ее через суд?

В настоящий момент, после принятия в 1994–2012 гг. изменений и дополнений к Закону РФ «О приватизации», не подлежат передаче в собственность только три вида жилых помещений (эти положения будут действовать до 01.03.2017 г., см. предыдущий вопрос):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда);

3) находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований (например, в погранзоне).

Кирпичный 7-этажный дом дореволюционной постройки, о котором идет речь в Вашем вопросе, не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому отказ в приватизации занимаемого в нем жилья является незаконным, вне зависимости от того, заключен ли инвестиционный контракт на реконструкцию здания, подлежит ли оно сносу, модернизации, капитальному ремонту со сменой междуэтажных перекрытий или переводу в нежилой фонд. Подзаконные акты местной администрации (в нашем случае Правительства Москвы), на основании которых Вам было отказано в приватизации, изданы с нарушением ст. 76 Конституции РФ. Поэтому для защиты своих прав следует обратиться с исковым заявлением в народный суд по месту нахождения дома. Лучше всего это сделать сразу нанимателям нескольких квартир.

Какие изменения и дополнения в закон о приватизации состоялись в октябре 2012 года? В чем их суть?

16.10.2012 г. Президентом РФ был подписан Закон № 170-ФЗ[8 - Федеральный закон № 117-ФЗ от 16.10.2012 г. «О внесении изменений в ст. 2 и 11 Закона РФ “О приватизации жилого фонда в РФ”».], который нес следующие изменения в порядок приватизации жилья:

– во-первых, более не требуется получать согласие на приватизацию от граждан, хотя и имеющих право на пользование помещением (прописаных в нем), но ранее уже использовавших свое право однократной бесплатной приватизации жилья, в том числе и в другом субъекте Федерации. Таким образом, исключаются случаи, когда один из членов семьи намеренно препятствует оформлению жилья в собственность другими из них.

– во-вторых, с введенеием в действие этого закона приватизация жилья супругами будет оформлена не в общую совместную, а в общую долевую форму собственности (подробнее об этом см. следующую главу 2.3).

– в-третьих, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ (выселение БЧСС – бывшего члена семьи собственника) не распространяется на таковых, если к моменту исполнения приватизации они имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, т. е. отказались от своих прав пользу такового.

Чем отличаются «деприватизация» от «расприватизации»? Как проще перевести свою частную квартиру обратно в муниципальный фонд, если в этом возникнет необходимость?

Оба эти термина означают возврат жилплощади из частной собственности в муниципальную или ведомственную, причем их следует четко отличать друг от друга.

Деприватизация подразумевает расторжение договора передачи в «административном» порядке, по соглашению сторон (в нашем случае собственника и местной администрации) в соответствии со ст. 450–453 ГК РФ. В этом случае собственники, желающие вернуть жилье в муниципальный фонд, обращаются в свое домоуправление, где соответствующий договор передачи расторгается. Потом эта сделка проходит госрегистрацию в органах юстиции, и жилплощадь становится опять муниципальной.

Внимание! Если вы расторгнете договор передачи «административным» способом, то навсегда потеряете право еще раз бесплатно приватизировать жилье!

Не соглашайтесь на подобные предложения со стороны риэлторских фирм или оппонентов по сделке, особенно при совершении обмена на другую неприватизированную квартиру – пусть партнеры лучше приватизируют свою!

Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ (подробнее см. главу 2.16), которое выполняется только в судебном порядке. Но в этом случае истцом (т. е. Вами) должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться вообще несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.

На практике встречается, правда редко, еще один случай «расприватизации» – когда собственники получили отказ в «деприватизации» со стороны муниципальных органов.

Обращение в народный суд с иском о расприватизации (см. главу 2.17) требует квалифицированной юридической помощи (приглашения адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства), а также занимает в среднем 3–6 месяцев. Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах юстиции (Росреестр), и только с этого момента жилье переходит обратно в муниципальный фонд, а Ваше право однократной бесплатной приватизации восстанавливается.

Блиц

Через кого в Москве можно оформить ускоренную приватизацию? В какой срок?

Подобные услуги и не только в столице, предлагают многие юридические фирмы, но настоятельно советуем туда не обращаться! Во-первых, «значительно» ускорить приватизацию не получится (стряпчие обещают и берут деньги за 20–30 дней, а в реальности все равно выходит 50–60); во-вторых, можно стать жертвой банального мошенничества. В Москве можно посоветовать только муниципальное предприятие НП «Мосгоруслуга», сайт mgr.ru.

Обязательно ли для приватизации предварительно оформлять договор соцнайма (у нас его нет) или достаточно обменного ордера, выданного в 1984 году (корешок сохранился).

Да, для приватизации необходимо предварительно заключить ДСН, что может занять некоторое время (до 2 недель).

Слышала, что издан закон, позволяющий оформить частную квартиру (я её в 1996 году покупала) обратно в муниципальную. Как это сделать? Налоги и взносы на капремонт платить не хочу.

Пока указанный федеральный закон ещё не принят, возможно, он вступит в силу после окончания приватизации в 2017 году.

В 1991—94 гг. проживала и была прописана в Чечне. С началом боевых действий всей семьей оттуда уехали. Сейчас живу в Питере в муниципальной комнате, хочу её приватизировать. Могут ли с меня потребовать справку, что в ЧР я правом приватизации не пользовалась? Ведь получить такую невозможно по определению.

Формально, да. Если в ныне существующем паспорте у Вас нет отметок о прописке в 90-х гг., лучше этот факт скрыть, иначе придется обращаться в суд.

Если я приватизирую квартиру совместно с мужем и взрослой дочерью, могут ли они впоследствии продать свои доли без моего участия?

Да, могут. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 3.7. Так что ещё раз подумайте, стоит ли давать свое согласие на приватизацию.

Глава 2.3. Собственность на жилище

В какой момент и у кого возникает право собственности на недвижимость в случае самостоятельного строительства жилого дома? Земельный участок (под ИЖС) был оформлен 4 года назад на тестя, но впоследствии отношения с женой не сложились. Дом строился на мои деньги и почти готов, однако бывшие родственники отказываются прописать меня, а выплачивать компенсацию не хотят.

В соответствии со ст. 219, 222 ГК РФ право собственности на законно возведенное недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в органах юстиции, на самовольные постройки – в общем случае не возникает вообще. В рассматриваемом выше примере необходимо дождаться окончания строительства дома, получить в местном БТИ необходимые документы и пройти госрегистрацию (например, в Подмосковье – в районном отделе Росреестра по Московской области). После этого следует обратиться в районный Народный суд с исковым заявлением о признании права собственности на часть дома.

Если дом действительно строился на Ваши деньги и имеются соответствующие документы (счета, квитанции, договоры, накладные), то Вы сможете продать его как «кучу стройматериала», складированного на земельном участке. Однако следует иметь в виду, что если в момент покупки материалов (что отражено в чеках и квитанциях), Вы состояли в браке, то полученная от их продажи сумма считается общим (совместно нажитым) имуществом супругов, да и найти покупателя на указанных выше условиях весьма сложно, ведь земельный участок оформлен не на Вас. Так что советуем пойти по первому пути.

Информация о том, как возникают права собственности на недвижимое имущество и какие при этом требуются документы, приведена в таблице 2.3. О процедуре упрощенного оформления прав на дом речь пойдет в главе 4.19 четвертой части нашей книги.

Наша семья состоит из 4 взрослых: родители, я и брат. Пришли в жилотдел приватизировать свою 3-комнатную квартиру (параметры прилагаются – прим. авт.). В момент заполнения заявления инспектор задала вопрос: «В какую форму собственности будем оформлять?» Есть ли в этом принципиальная разница?

Да, есть, и очень существенная. Существует четыре основные формы собственности: индивидуальная, долевая, общая совместная и общая долевая. Давайте рассмотрим более подробно их особенности.

1) Индивидуальная собственность подразумевает, что в квартире прописан (зарегистрирован) один человек или все проживающие в ней (кроме несовершеннолетних) отказались от своих прав приватизации в пользу кого-то одного. Эта форма наиболее рациональна в случае, если семья (или кто-то из ее членов) планирует совершить обмен своей квартиры на другую, возможно, неприватизированную (подробнее об этом речь шла в предыдущей главе). Однако у оставшихся граждан (отказавшихся от приватизации) право пользования жильем сохраняется в полном объеме.

2) Долевая собственность сейчас используется только при приватизации коммунальных квартир (см. главу 3.7 третьей части нашей книги). Например в трехкомнатной коммуналке три лицевых счета, а площадь комнат 20, 18, 16 м