Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего кодекса; (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

8) обращение по решению суда в доход российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы; (пп. 8 введен Федеральным законом от 03.12.2012 № 231-ФЗ)

9) обращение по решению суда в доход российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения. (пп. 9 введен Федеральным законом от 02.11.2013 № 302-ФЗ)

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего кодекса.

Блиц

Можно ли покупать недоквартиру (в незаконно возведенном многоквартирном доме – прим. авт.), если застройщики получили кадастровые номера и в свидетельстве о собственности недоквартира числится, например, как помещение XXVI?

С такими объектами лучше не связываться, ибо в силу статьи 222 ГК РФ подобный дом может быть снесен по решению суда.

Когда в настоящий момент (после 01.03.2013 г. – прим. авт.) возникает право собственности на квартиру – с момента подписания договора купли-продажи или госрегистрации?

Право собственности – с момента госрегистрации. Переход такового от продавца к покупателю – на основании подписанного ДКП.

Ещё в 90-е годы мне по наследству достался небольшой земельный участок в Чувашской республике (автор вопроса проживает в С-Петербурге – прим. авт.). Пользоваться им не могу, налог платить не хочу. Как от него отказаться?

Если участок еще не самозахвачен соседями, то проще всего землю им же и продать (например, за символическую цену). Переоформлять его в пользу муниципалитета значительно сложнее.

Можно лишить права собственности соседей снизу, которые сделали в своей квартире опасную перепланировку (соорудили действующий камин)?

Да, можно, но сложно. Для этого необходимо для начала обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта (для Москвы, например, это МЖИ, сайт mgi.mos.ru).

Какой сейчас срок приобретательной давности на земельный участок, которым я открыто пользуюсь уже почти 20 лет?

Он не изменился – в силу статьи 234 ГК РФ приобретательная давность для любого недвижимого имущества составляет 15 лет. Но Вам надо будет доказать, что весь этот срок Вы им пользовались открыто, непрерывно и добросовестно.

Глава 2.4. Отчуждение недвижимости

Какие существуют способы отчуждения недвижимого имущества? Что выгоднее использовать на практике: куплю-продажу, дарение или мену?

Отчуждением в гражданском законодательстве называется передача прав собственности на имущество от одного другому лицу. Оно может производиться либо по воле собственника, либо принудительно (в административном или судебном порядке). При совершении сделок с недвижимостью основными формами отчуждения (перехода прав собственности) являются (см. таблицу 2.3):

• купля-продажа;

• мена (не путайте с обменом);

• дарение;

• рента;

• определение или выдел долей;

• вступление в права наследства;

• исполнение решения суда.

Обычно участники сделки имеют возможность выбирать между тремя видами: возмездными куплей-продажей и меной и безвозмездным дарением. Сказать в общем, как более выгодно совершить каждую конкретную сделку, к сожалению, нельзя: Вам необходимо проконсультироваться по этому поводу либо с юристом, либо с нотариусом, который будет отчуждение оформлять. Существенное значение имеют такие факторы, как стоимость имущества (заниженная и рыночная), состав семьи бывших и новых собственников, порядок налогообложения и льготы по нему, схема сделки по существу (например, «натуральный обмен» или «альтернативная покупка»). Более подробно эти проблемы рассмотрены в главах 1.1, 2.15, 3.10, 4.13 и других.

Покупатели квартиры, расположенной над моей, используют ее не для жилья, а как «собачью ферму» – с целью разведения домашних животных на продажу. Можно ли у них эту жилплощадь изъять? Все окружающие соседи готовы пойти в суд.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества в принудительном порядке. Основания прекращения прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, прямо указаны в ст. 235 ГК РФ.

В практике работы с недвижимостью встречаются (правда, крайне редко) следующие случаи принудительного отчуждения квартир, комнат, домов и участков:

• по долговым обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

• изъятие или выкуп земельного участка (ст. 239);

• конфискация имущества (ст. 243);

• выкуп незначительной доли (ст. 252);

• ненадлежащее использование или бесхозное содержание (ст. 293).

В реальности изъять у собственника жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ весьма проблематично, ибо ст. 40 Конституции РФ гарантирует гражданам право на жилище. Если Ваши соседи прописались (зарегистрировались) в купленной квартире, то подача соответствующего искового заявления в суд (его может подать только орган местного самоуправления), по сути, ничего не решит и будет только своего рода мерой морального воздействия на них.

Чем отличается безвозмездное отчуждение недвижимого имущества от возмездного?

На практике совершения сделок с недвижимостью (жилой, нежилой, земельной) следует различать возмездные (купля-продажа, мена, рента, а также аренда и наем) и безвозмездные (приватизация, наследование, дарение, безвозмездное пользование, вселение временных жильцов) формы. Первые характеризуются тем, что обязанности, условно первой стороны совершить определенные действия, соответствует встречная обязанность второй по предоставлению материальных или иных благ (передаче денег, вещей, имущества, услуг, работ и т. д.). Безвозмездными же (второй случай) являются сделки, в которой одна из сторон производит предоставление без получения встречного удовлетворения, т. е. фактически задаром. Естественно, вышеуказанные сделки совершаются по воле собственника на основании договора (случаи наследования мы будем более подробно разбирать в главе 2.11) с приобретателем соответствующего имущества.

Однако в законодательстве предусмотрены и случаи, когда имущество, включая недвижимое, отчуждается помимо воли собственника, например, конфискация (безвозмездно, ст. 243 ГК РФ); реквизиция (возмездно, ст. 242); продажа имущества должника (ст. 237); отчуждение в связи с изъятием земельного участка (ст. 239). Более подробно об этом у нас пойдет речь в главах 3.17, 4.4, 4.17.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Блиц

Собственник 1/6 доли в 2-комнатной квартире (мне принадлежат 5/6) никак не хочет ей (долей) распорядиться. В квартире не появляется (живет в другом городе), квартплату и налоги не платит. Могу ли я принудительно, через суд выкупить у него эту долю по цене, определенной независимым оценщиком?

Принудительно выкупить – нет. В этом случае необходимо подавать иск о признании этой (1/6) доли незначительной.

Наши земли передали ближайшему городу и мой дом с участком земли (свидетельства о собственности получены) идет под снос (на этом месте будет строиться дорога). Администрация предлагает компенсацию по кадастровой стоимости, которая ниже рынка на 320 %. Как защитить свои права?

Для начала – выполнить независимую оценку домовладения (подробнее об этом шла речь в гл.1.2 первой части нашей книги). Далее, если следовать букве закона, необходимо судиться с администрацией, что на практике результата не даст. Так что попытайтесь объединиться с соседями, попавшими в аналогичное положение, и начните с «писем» во все возможные инстанции. Далее также возможны и акты гражданского неповиновения (пикеты, митинги, голодовка и т. д.).