Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Вадим Геннадьевич Шабалин

Алла Кирилловна Кузьмина

Игорь Аркадьевич Смирнов

Сделки с недвижимостью
Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок сжитыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных И налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее распространенные схемы «честного отъема» денежных средств у добросовестных приобретателей.

В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоустанавливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэлтерских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэлтерам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам, частным Детективам.

Электронные видеоприложения к книге можно скачать с сайта \ideokniga.tv

Вадим Шабалин, Игорь Смирнов, Алла Кузьмина

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Издание 10-е, переработанное и дополненное

(53-е издание в серии)

Агентство CIP РГБ

I. Смирнов, Игорь Аркадьевич.

II. Кузьмина, Алла Кирилловна.

Вступительное слово А. И. Гурова – криминалиста, политика, писателя

Глубокоуважаемые читатели!

Уже почти 25 дет назад, в разгар перестройки, вышли мои первые статьи, посвященные организованной преступности в СССР – «Лев готовится к прыжку» и «Лев прыгнул». С тех пор утекло много воды – стали другими и общественный строй, и название нашего государства, и система нравственных ценностей большинства граждан. Изменилась и направленность деятельности мафиози – сегодня это не только наркотики, оружие, проституция и банальный рэкет, но и вложение огромных грязных денег в легальный бизнес, включая недвижимость и строительство, а также проникновение криминала во власть, сопровождаемое всеобъемлющей, тотальной коррупцией.

Среди немалого числа граждан, пострадавших от преступных посягательств на свое имущество, здоровье и даже жизнь, бытует мнение, что необходимо принять и ввести более строгие законы (сажать, сажать и еще раз всех сажать!), разогнать «прогнившую» полицию и суды, восстановить за самые тяжкие деяния смертную казнь, даже публичную. Однако такая жестокость только рождает ответную реакцию – если бы проблемы преступности решались подобными простыми средствами, то весь цивилизованный мир давно бы избавился от нее, но этого нет и быть не может, ведь истоки криминала намного глубже и сложнее.

Недавно мне выпала честь познакомиться с рядом книг из серии «Сделки с недвижимостью», совместно выпущенных издательствами «Филинъ» и «Омега-Л», в первую очередь с теми из них, которые посвящены защите от мошенничества и вымогательства, а также иным противозаконным явлениям при решении гражданами своих жилищных проблем. Признаюсь честно, не ожидал, что проблему преступности вокруг рынка недвижимости можно исследовать не только так глубоко, полно и всесторонне по содержанию, но и удивительно ярко, доступно и талантливо по форме подачи материала. В этих книгах есть все, что необходимо людям, желающим распорядиться своим недвижимым имуществом, и в первую очередь точные, убедительные и понятные рекомендации авторов, подлинные руководства к действию. Я очень горд за своих молодых товарищей по писательскому цеху, которые имеют и опыт работы в правоохранительных органах, и являются квалифицированными юристами-практиками, и блестяще владеют пером, используя свои знания, опыт и талант во благо людям. Пока в России живут и работают такие граждане, как авторы этой книги, у нас есть шанс победить зло и обеспечить себе и будущим поколениям достойную жизнь в правовом государстве.

С уважением А.И. Гуров,

д. ю. н., профессор,

член Союза писателей России

О чем эта книга

Предисловие авторов

Как показывает практика работы риэлторских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый тринадцатый – пятнадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим) – именно такую часть сделок организуют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступники. Ведь недвижимость и строительство – весьма денежные сегменты рынка, к тому же его фигурантами являются не только бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть, а расчеты в большинстве случаев ведутся наличными. Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объектами притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно честного отъемаденегунаселения, но и публику посерьезнее – кидал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых человеческая жизнь – что ломаный грош.

Но не стоит сгущать краски – изменять свои жилищные условия все равно в среднем раз в 8— 10 лет приходится каждому из нас. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведения варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в сериях книг с общим названием «Сделки с недвижимостью» и «Сам себе риэлтор» (в 1997–2016 гг. их вышло пятьдесят две). В настоящем издании более подробно пойдет речь о преступлениях в сфере жилья (особенно квартирного, ведь городская недвижимость – это 70–75 % рынка). Мы разберем не только признаки и схемы противоправных действий в отношении продавцов и покупателей, но и основные способы защиты от них и нейтрализации злоумышленников.

Отдельная глава (5) более подробно раскрывает очень актуальную на сегодняшний день тему афер, осуществляемых юридическими лицами – риэлторскими или девелоперскими (строительными) фирмами, а также организациями, на которые оформлены конкретные объекты недвижимости (мы называем их клиентскими). Дополнительно в этой главе рассматриваются схемы обмана приобретателей новостроек и граждан, желающих распорядиться жильем на вторичном рынке, а также основы выявления «фирм повышенной опасности», которым не следует доверять ни ведение сделки, ни тем более Ваши деньги.

Две главы (7 и 8) посвящены очень больным на сегодняшний день проблемам – «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку недвижимости, и налоговым правонарушениям при совершении сделок. С указанными явлениями приходится сталкиваться практически всем фигурантам рынка, и авторы попытались сориентировать читателей в этих важных вопросах, которые, несомненно, нуждаются в более глубоком и всестороннем исследовании.

Отдельно обращаемся к гражданам, которые захотят использовать приведенный в книге материал в преступных целях.

Товарищи мазурики! Указанные схемы «работы» хорошо известны сотрудникам правоохранительных органов, и ваши старания окончатся, скорее всего, «черной скамьей» подсудимых и более тесным знакомством с тюремным и лагерным житьем-бытьем. Так что даже не пытайтесь!

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Правила игры

Введение

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям еще от советской эпохи, – доверчивость. Раз написано в газете – значит правда, раз человек клятвенно обещал – значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул – сто процентов за то, что со мной такое не случится… Знакомая позиция, не правда ли?

Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов».

Итак, явление – аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»).

На языке ныне действующего Уголовного кодекса РФ, с учетом изменений на 2015 год, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция – 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до миллиона долларов за месяц – полтора, стоит только найти «лоха» – доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. втереться в доверие и обмануть.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—96 гг. – в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег, а в худшем – за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких.

В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3–3,5 % от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитало не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлторские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, были, но они только подтверждали общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в тогда еще полиции были созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» – организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4).

К большому сожалению, в 2004—08 гг., до начала второго кризиса, мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлторской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3–5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Грянувший в сентябре-октябре 2008 г. спад сделок привел и к уменьшению преступных проявлений при их совершении в первую очередь за счет резкого сокращения числа приобретателей недвижимости и более длительных сроков продажи (экспозиции) объектов. Однако в 2010—14 гг. ситуация опять стала ухудшаться – во-первых, сильно возросла покупательская способность граждан, особенно в сегменте новостроек; во-вторых, были изобретены и стали активно использоваться новые схемы афер (например, квартирное рейдерство с долями в праве); в-третьих, откровенным обманом своих клиентов (а тем более контрагентов по сделкам) активно стали заниматься многие риэлторские и девелоперские компании, особенно те, которые позиционируют себя в рекламе как «крупные» и «надежные». Также изменилась и структура афер по видам сделок.

Если судить по существующим у риэлторов «черным спискам» (в них включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу совершенных афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 10–20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—10 дней, иногда даже до окончания оформления), – примерно одна шестая часть таких предложений – откровенное мошенничество.

Второе место – у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из десяти-двенадцати (10–12 %) носит криминальный характер – это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» – ведь стороны (сдатчики и съемщики) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖСК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «серые» схемы приобретения жилья (например, по предварительному договору). В среднем 8—10 % предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «клонов» нормально работающих девелоперских компаний, а также от кооперативов, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6–7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплаты, совершается, конечно, намного больше).

На следующем месте по количеству афер – всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент – деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки – ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» – когда жильцы коммунальной или большой отдельной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» – когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего – 3–3,5 % (одна сделка из тридцати). Сюда же попадают и всевозможные «междугородные» обмены, включая и на неприватизированное жилье.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 159. Мошенничество (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)