Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

В реально существующей практике наличного кредитования под залог недвижимости, которое не следует путать с ипотекой, участники сделки (с одной стороны, ростовщики, т. е. физические или юридические лица, не являющиеся по закону кредитными организациями, с другой – получатели заемных средств) практически никогда не придерживаются «законных схем» оформления своих взаимоотношений в соответствии с главой 23 ГК РФ – обычно ростовщик требуют оформить предмет залога (чаще всего – квартиру) в его собственность и аннулировать регистрацию всех проживающих там граждан (выписаться), и только после этого заемщик получает оговоренные наличные средства по договору займа. Если документы при этом составляются не совсем правильно (чаще всего начинающие ростовщики попадаются на том, что притворный договор купли-продажи и подлинный договор займа оформляются на одно лицо), то недобросовестный заемщик может вообще ничего не платить – суд признает договор купли-продажи притворным и обяжет последнего возвращать долг «по исполнительному листу», т. е. в размере 25 % ежемесячного дохода заемщика.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 250. ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай – заемщик «закладывает» принадлежащее ему недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные средства и отказывается в дальнейшем их возвращать. В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.

4.4. Пороки дееспособности участника сделки

К этой категории относятся две группы участников сделок: во-первых, полностью недееспособные (ст. 171 ГК) и малолетние (ст. 172 ГК) граждане (сделки, приведшие к нарушению их прав, объявляются ничтожными), во-вторых, несовершеннолетние (ст. 175 ГК), ограниченно дееспособные (ст. 176 ГК), а также граждане, находящиеся в момент совершения сделки в состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК). Сделки с участием трех последних категорий являются оспоримыми, при этом право их оспаривания принадлежит ограниченному числу лиц (об этом – см. начало настоящей главы).

Давайте более подробно рассмотрим схемы признания сделок недействительными с «участием» всех вышеперечисленных категорий.

• полностью недееспособные граждане (ст. 29, 171 ГК РФ)

В указанном случае решение суда о признании гражданина полностью недееспособным в результате душевной болезни, неврологического расстройства, травмы или врожденного слабоумия должно состояться до попытки такого лица совершить сделку, что, безусловно, легко проверяется способами, изложенными в главе 3 (через канцелярию районного суда и психдиспансер). Кроме того, сделка, совершенная к выгоде недееспособного, может быть признана судом действительной.

• граждане, впоследствии признание недееспособными.

С 01.03.2015 г. в ГК РФ вводится новелла, касающаяся лиц, в момент совершения сделки являющихся полностью дееспособными, однако впоследствии (в силу психических расстройств здоровья) ограниченных в дееспособности по решению суда или признанных недееспособными полностью. Если истец (опекун, попечитель, органы опеки и попечительства, прокуратура) смогут доказать, что в момент совершения сделки такой гражданин не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, или установят факты, что противоположная сторона по сделке знала или должна была знать о пороках дееспособности своего визави, то сделка признается ничтожной, за исключением случая, что таковая была совершена к явной выгоде этого гражданина (например, получение в дар, переезд из коммунального жилья в отдельное и т. п.).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 29. Признание гражданина недееспособным

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун,

3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

• лица, не достигшие 14 лет (малолетние, ст. 28, 172 ГК РФ)

Признание недействительными сделок, при совершении которых были ущемлены законные права малолетних и несовершеннолетних – весьма распространенное в судебной практике явление (см. табл. 6.2.5), ведь гражданское законодательство устанавливает специальные правила для реализации прав ребенка на жилье. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации…»[13 - Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищною фонда в РФ» (в ред, от 16.10.2012 г., отдельные положения действуют до 01.03.2016 г.).] малолетний и несовершеннолетний гражданин не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, где он является пользователем (зарегистрирован). Кроме того, с 11.08.1994 г. для совершения всех сделок и административных действий (например, обмена) с жилыми помещениями, где проживали лица, не достигшие 18 лет, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 01.01.2005 г., в связи с внесением изменений и дополнений в ст. 292 ч. 4 ГК РФ, это требование распространяется только на сделки, где ребенок является собственником.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 60, 137, 147, 153 Семейного кодекса РФ (а также аналогичных статей КоБС РСФСР) родители, усыновители, опекуны (попечители для несовершеннолетних) не вправе совершать от имени детей любые сделки по отчуждению принадлежащего последним недвижимого имущества, влекущие отказ ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению самого имущества. Такие явления имели массовый характер в 1992–1994 гг., когда асоциальные элементы, являющиеся родителями, усыновителями или опекунами, лишали (полностью или частично) своих детей прав на жилье, делая фактически их бомжами. Именно сделки, совершенные в этот период (до 11.08.1994), должны очень тщательно проверяться при проведении экспертизы (см. главу 3), хотя по большинству из них уже закончился срок исковой давности (исключение составляют случаи, когда ущемленный в правах ребенок еще не стал совершеннолетним, может продлить срок исковой давности по уважительной причине (например, он находился в заключении).