Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

• единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992–1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ[7 - Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред, от 13.07.2015 г.).], в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998–1999 гг. – «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) – районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП – Московской областной регистрационной палате (сейчас Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по МО), которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Росреестра по Москве наряду с присвоением нового обще федерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 – 999999 или 2 – 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости, выданных до 01.01.2008 г. и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 219[8 - Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. «Правила ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред, от 14.10.2014 г.).] любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и «расширенную выписку» – сведения о всех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за подобными сведениями более подробно изложен в подразделе 6.1.4 («Проверка цепочки отчуждения»);

• архивная база собственников 1992–1998 гг.

В указанный период, до введения в действие (с 01.02.1998 г.) Закона 122-ФЗ, в каждом субъекте Федерации формировалась своя база собственников, приобретавших или отчуждавших жилые помещения. Естествеенно, в настоящий момент она закрыта (в смысле не пополняется), но вполне «легально» присутствует на всех радиорынках или в профильных сетевых ресурсах (естественно, не бесплатно). Для Москвы эта база получила название ДМЖ (департамент муниципального жилья), и в большинстве агентств недвижимости уже установлена (в ней имеются сведения о всех сделках по 30.12.1998 г. включительно). Врегионах, включая Подмосковье, необходимо считывать (или приобретать ранее считанную) базу БТИ, ведь именно там происходила «госрегистрация» прав и сделок в 90-е годы.

* * *

Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве – Горбушка, Царицино, Савеловский) можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Москва-2013» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников полиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлторам (подробнее об этом – в главе 9).

3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке

Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т. е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.

Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности отчуждателя, пакета документов по сделке (см. приложение 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см. ниже). Сведения об основных правоустанавливающих документах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии отдать на экспертизу), приведены в табл. 6.1.3.

Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлтеров – «вторяки»), Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992–1996 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997–1999 гг. – на «нотариальных» бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2, выдававшиеся в 1992–1999 гг., изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко определяется методом органолептического контроля (подробнее об этом см. таблицу в конце приложения 2).

Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии или хотя бы их сфотографируйте (это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные владельцы найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не работать. Ну и слава богу, туда им и дорога! Более подробно о работе с оригиналами правоустановки, принадлежащим оппонентам по сделке, речь пойдет в главах 7 и 8 нашей книги.

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта

Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной (см. раздел 6.2).

Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т. е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3–9; 12 таблицы 6.1.4. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 3 месяцев до 3 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы (подробнее об этом см. раздел 6.2).

Внимание! Если квартира (комната, дом), которую вы планируете приобрести, покупалась и продавалась более 10 раз, то от сделки лучше отказаться!

Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве – 288 раза за 14 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.

Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т. е. нынешний продавец купил объекту его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается – проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).

В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники управ, префектур, жилотделов и т. д.). На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше.

Таблица 6.1.4

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (желательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3–5 рабочих дней. Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего, эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на конец 2015 г. приведены в Видеоприложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.

Не исключено, что при проверке цепочки отчуждения могут обнаружится следующие факты:

– гражданин, на которого оформлялась первичная приватизация, уже умер (или, что еще хуже, пропал без вести);

– все участники последующих сделок – единственные собственники (одиночки), причем не состоящие в браке;

– отчуждение объекта оформлялось очень быстро – в течение месяца – двух после предыдущей сделки;

– объект «висел» в риэлторских базах (РБД) и в профильных СМИ недолго, потом снимался с рекламы.

Все это – признак криминальных цепочек по «отмывке палева» о котором шла речь в подразделе 5.1.3 нашей книги, и от такой сделки лучше отказаться.

3.5. Беседа с соседями

После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего визита – хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей «сарафанное радио» – вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, старших по дому или подъезду, участковых инспекторов полиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь – не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.

СКОЛЬКО РАЗ МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?

Статистика, как известно, знает все. Например, каждая московская квартира раз в 8–9 лет меняет своих хозяев, и за период 1992–2002 гг. среднестатистическая единица жилой площади (комната или квартира) в столице продавалась-покупалась (или отчуждалась другим способом) 2–3 раза (если быть более точным, то 2,54).

Но эти цифры – аналог сред ней температуры человеческого тела по больнице. Согласно более точным данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, ни разу не продавались после приватизации 24,8 % московских квартир, 1 раз – 28,3 %; 2 раза – 21,3 %; 3–5 раз – 19,5 %; 5-10 раз – 4,8 %; 10–20 раз – 4,3 %; 20–50 раз – 0,3 %; более 50 (максимум – 56) – 0,05 %.

Совершенно другая картина по комнатам в коммуналках. Для фиктивной продажи неприватизированных комнат используется так называемое «подменное» жилье, через обмен квартир которого с дальнейшей «обратной» продажей и проводятся подобные операции.

Так, одна из комнат в московской коммуналке переоформлялась на новых владельцев 288 раз за 14 лет, причемчасто ее номинальные «хозяева» менялись через 2–3 дня.

«Квартира, дача, офис»

Можно также пойти и по более простому пути: связаться с соседями по телефону. По базе данных «адрес по телефону» (в Москве – МГТС) вы находите координаты квартир, расположенных на одной лестничной площадке с проверяемой (например, Вы покупаете квартиру № 50; необходимо установить номера телефонов 48,49 и 51-й квартир, расположенных рядом). После этого звоните туда, представляетесь именем своего клиента, честно говорите о цели звонка: «Алло, это квартира Семеновых? Я ваш будущий сосед…» — и получаете от граждан необходимую информацию (можно и послушать соседа, и задать ему ряд наводящих вопросов).

Итак, давайте наметим основные моменты этого важного этапа проверки – ведь сведения, полученные от соседей, никаким иным способом зачастую добыть нельзя.

1. Кого опрашиваем? Программа-минимум: соседи, живущие на одной площадке (или за тамбурной дверью, если это одноподъездная башня на 6–8 квартир). Еще можно найти старшего по подъезду, а также собрать информацию у консьержа (консьержки). При работе с домовладениями это граничащие, а также «диагональные» участки, а также соседи «через улицу».

2. Как представиться и «разговорить» соседей? Насчет представления у нас уже шла речь выше: «Я ваш будущий сосед, покупаю квартиру № 50». Ключевые этапы разговора: предложить открыть дверь, разговорить, опросить по стандартному алгоритму, обменяться контактами.

3. Типовой «опросник» для соседей. Включает в себя следующие позиции:

– давно ли владельцы квартиры № 50 здесь живут?

– чем живут (род занятий, где работают);

– были ли в квартире (или есть сейчас) социально незащищенные граждане (дети, старики, больные, инвалиды);

– ссоры и конфликты внутри семьи жильцов (например, муж бьет жену, сын употребляет наркотики);

– конфликты извне (например, приходили судебные приставы, объявлялись претенденты на наследство);

– «странности» соседей, внутриподъездные «разборки».

4. Возражения «испуганных продавцов». Иногда после проведения успешного (или не очень) опроса соседей Вам может позвонить «испуганный» (или даже «разъяренный») продавец или его представитель (Ваш контрагент), который начинает предъявлять претензии: «Зачем Вы ходили по соседям и расспрашивали их? Раз так, все наши договоренности отменяются, Вам квартиру мы продавать не будем». Успокойте их примерно следующей репликой: «Такая беседа вхдит в стандартный алгоритм проверки, она абсолютно законна и проводится к выгоде моего клиента – добросовестного приобретателя вашей квартиры» (акцентируйте внимание именно на последнем понятии). Кто на самом деле является (или не является) добросовестным приобретателем, у нас подробно пойдет речь в завершении следующей главы 4.

3.6. Проверка юридических запрещений