Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Предполагается (презумпируется), что любая действительная сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нормативных актов, действующих на момент совершения последней, а также не нарушать своими последствиями существующий в государстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи 168 ч. 2 и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и правопорядку, ничтожными.

Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нормативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми актами» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления и одобренные законодателем (указы Президента, постановления Правительства, решения судов высшей инстанции и т. п.). Нормативные же акты субъектов Федерации (указы и постановления губернаторов, мэров, глав администраций и т. д.) можно рассматривать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, которая конкретизирует общие положения законов или правовых актов применительно к местным условиям, а не изменяют или дополняют их. Например, Распоряжением мэра Москвы № 252-РМ[10 - Распоряжение мэра Москвы № 252-РМ от 26.05.1994 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» (в настоящее время отменен).] было введено понятие «группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными и полностью недееспособными гражданами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвалиды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам и инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недееспособными также получать разрешения органов опеки и попечительства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно, противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем, с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Однако не все недействительные сделки, подпадающие под состав ст. 168–169 ГК РФ, совершаются виновно с прямым (желание соответствующих последствий) или косвенным (допущение возможностей таких последствий) умыслом. Своего рода «неумышленными правонарушениями» можно считать такие часто встречающиеся на практике вещи, как неправильное указание паспортных данных участников сделки; неточности в адресе, особенно там, где есть корпуса или строения (например, «улица Макаренко, дом 2/21, строение 1А, квартира 6»); подчистки, поправки или исправления в тексте договоров, не заверенные нотариусом или госрегистратором, а также неумышленные ошибки лиц, которые помогали гражданам составлять текст договора в простой письменной форме (юриста, брокера, помощника нотариуса). Если указанные обстоятельства будут трактоваться заинтересованной стороной как имеющие существенное значение (особенно в последнем случае), то сделка может быть признана оспоримой в соответствии со ст. 168 ч. 1 ГК РФ.

МОСКВИЧА ВЫГНАЛИ ИЗ ДОМА НА 20 ЛЕТ

За 3,5 доллара «продали аферисты квартиру московского пенсионера, расположенную в самом центре Белокаменной. Лишь спустя 20 лет суд наконец-то выселил новых хозяев и прописал законного владельца на его жилплощади.

Как сообщили «МК» в Хамовническом суде, в 1993 году к владельцу однокомнатной квартиры на Волхонке заявились двое мужчин и потребовали… убраться вон. Пенсионер резонно поинтересовался, на каком основании он должен покинуть собственное жилье. И тогда не знакомцы предъявили договор купли-продажи, в котором стояла… подпись гражданина. Правда, поддельная. Но это удалось доказать лишь спустя много лет. Как и то, что квартира в центре города была «продана» за… 3 доллара 5 5 центов. Но даже и этой мелочи бедолага не получил – его попросту выгнали из собственного дома.

Пенсионеру пришлось уехать в Архангельск. Между тем в его московской квартире поселился некий гражданин со своей супругой. Впрочем, спустя три года его убили в той же самой квартире. Собственницей жилья стала его вдова. Лишь три года назад обиженный москвич пришел в суд, чтобы попытаться восстановить справедливость. По словам пенсионера, он не сделал этого раньше, потому что боялся за свою жизнь – ему угрожали расправой, если он захочет вернуть квартиру.

Однако Хамовнический суд защитил права жертвы мошенников. Служители Фемиды выяснили, что все подписи гражданина на документах о купле-продаже поддельные. Он не продавал свою квартиру. Новую владелицу было решено выселить, а жилье вернуть пенсионеру.

Московский комсомолец»

Особо в этом случае следует отметить сделки, удостоверенные нотариусом, не имевшим соответствующих полномочий (такое часто встречалось в 1990-е гг., когда частный нотариус (или исполняющий обязанности) удостоверял сделки, получив соответствующую лицензию, но не имея приказ Управления юстиции соответствующего субъекта Федерации о зачислении на должность: теоретически все из них являются согласно сути ст. 168 ГК РФ (или аналогичной ст. 48 ГК РСФСР 1964 г) ничтожными. Однако та же ст. 168 ГК РФ допускает признание таких сделок оспоримыми или даже применение «иных последствий нарушения», например, в соответствии с главой III Основ законодательства РФ о нотариате[11 - Закон РФ № 4462-1 от 11.02.1993 г. «Основы законодательства РФ о нотариате» (в ред. от 30.12.2014 г.).].

Под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, в отличие от изложенного выше, подпадают сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. В этом случае должен прослеживаться злой умысел одной из сторон (участников) сделки – так называемое «гражданское правонарушение» или даже уголовно наказуемое деяние. Чаще всего под «признанку» по ст. 169 ГК РФ подпадает подделка правоустанавливающих документов по сделке (см. таблицу 6.1.3), а также доверенностей, выписок из домовой книги и разрешений органов опеки и попечительства. Также сюда относятся сделки совершенные по дубликатам правоустанавливающих документов (точнее говоря, по «утерянным» оригиналам) – на практике встречались случаи, когда аферистам удавалось «аннулировать» законно выданные дубликаты и зарегистрировать сделку по вновь восстановленным оригиналам.

Также ничтожными признаются сделки, выполненные по схемам «лженотариус» и «лжерегистрация» (см. раздел 1.5). Однако если такая афера направлена против продавца (сделка проходит подлинную регистрацию, а деньги продавца в банке снимаются по подложным документам), то доказать состав ст. 159 ч. 4 УК РФ (мошенничество) и применить последствия ничтожности по ст. 169 ГК РФ практически очень трудно.

Еще один распространенный повод признания сделки недействительной – использование подложных документов, удостоверяющих личность (ст. 327 УК РФ). Более подробно об этом шла речь выше.

Для сделок, подпадающих под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, установлены жесткие санкции по реституции (возврату полученного по сделке). В зависимости от злого умысла одной или обеих сторон возможны весьма редкие при операциях с недвижимостью последствия в виде односторонней реституции или отсутствия последней (т. е. все полученное сторонами по сделке обращается в доход государства). Подробнее об этом – в конце настоящего раздела.

4.3. Совершение мнимой или притворной сделки

К числу условий, приводящих к ничтожности сделки, ныне действующий ГК РФ (ст. 170) относит совершение ее только для вида, без цели создать какие-либо юридические последствия (мнимая сделка), а также умышленное выражение сторонами не того решения, о котором они договаривались и имели в виду, а другого (притворная сделка).

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы создать видимость изменения гражданских правоотношений для третьих лиц, на самом же деле все остается по-прежнему (т. е. действия сторон напоминают сделку, но не вызывают соответствующих правовых последствий). К наиболее распространенным на рынке недвижимости сделкам этой категории относятся:

• оформление недвижимости на подставного

Подобные операции получили очень широкое распространение при приобретении дорогих объектов (элитных квартир, коттеджей) лицами, которые в силу сложившихся обстоятельств (государственная служба, отсутствие высоких легальных доходов, криминальный бизнес) не могут оформить их в собственность «на себя». Сюда же относятся случаи возможного неисполнения семейных обязательств, а также боязнь конфискации имущества, нажитого преступным путем. Только лишь в последнем случае есть реальная возможность признать соответствующую схему мнимой, и то по совокупности с результатом привлечения подлинного владельца недвижимости к уголовной ответственности;

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели

• переоформление объекта на подставного

Отличается от предыдущего случая тем, что подлинный владелец сначала зарегистрировал свое право собственности, но затем, чаще всего при наступлении (или боязни наступления) всевозможных чрезвычайных обстоятельств, переоформил объект на третье лицо. На практике подобные случаи легко выявляются и доказываются, особенно если перевод прав собственности на подставного был выполнен «по факту» (например, после возбуждения против владельца уголовного дела или причинения последним крупного имущественного вреда третьему лицу). Чаще всего признание сделки ничтожной совершается по иску прокурора;

• фиктивный родственный обмен

Указанная сделка была широко распространена до 1998–1999 гг., когда приватизация комнат в коммунальных квартирах по отдельности, а также жилплощади в ветхом жилом фонде фактически ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, не проводилась. В случае, если в неприватизированном жилье был прописан пожилой человек, то более молодые родственники последнего делали с ним фиктивный обмен (для ветхого жилого фонда – по принципу «голова на голову»), т. е. осуществляли перепрописку, а пожилой член семьи фактически оставался проживать на старом месте. При этом после смерти старика соседи по коммуналке (а в случае сноса ветхого жилья – и жилотделы) подавали (и имеют право подать в дальнейшем, пока не прошел срок давности) исковое заявление в суд по поводу признания обмена мнимым, так как фактически переезда на новое местожительство не было;

• фиктивная продажа неприватизированной комнаты

При совершении этой сделки (ее примерная схема приведена на рис. 6.2.3) имеют место быть признаки и мнимости, и притворности. Однако признать такую продажу недействительной удается только в том случае, если подставная приватизированная комната уже много раз (рекорд по Москве – 288, см. раздел 6.1) переоформлялась на новых владельцев обычно на очень короткий промежуток времени (несколько дней).

Рис. 6.2.3. Схема продажи неприватизированной комнаты через фиктивный обмен на подставное приватизированное жилье

Если же подобная сделка производится путем выписки продавца «в воздух», то она подпадает также и под действие ст. 169 ГК (об этом см. выше), что опять стало возможно после введения изменений и дополнений в федеральные правила регистрации[12 - Постановление Правительства РФ от 15.08.2014 г. № 809 «Об утверждении правил регистрации и снятия с регистрационного учета…».].

* * *

За притворной сделкой, в отличие от мнимой, всегда скрывается другая сделка, о которой стороны фактически и договорились. Но по разным причинам истинная воля участников оформляется иным волеизъявлением. Поэтому согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка объявляется ничтожной, а к совершенным по ней действиям применяются правила, относящиеся к настоящей сделке, которую стороны и имели в виду. На практике рынка недвижимости в эту категорию чаще всего подпадают:

• дарение вместо купли-продажи или наоборот

Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае дарение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для обхождения права преимущественной покупки (см. табл. 4.3.1) и нарушения режима общей совместной собственности супругов (см. табл. 4.3.2);

• неправильное оформление при передаче реальной суммы денег

На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн руб., и то при условии, что владел объектом менее трех лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, неотделимых улучшений, инвестирования, займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договоры и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же – только «необлагаемая» сумма, в 5—20 раз меньше той, что он фактически передал);

Таблица 4.3.1

СДЕЛКИ С КОМНАТАМИ, НА КОТОРЫЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ ИЛИ ВОЗНИКАЮТ ИХ ПРЕИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Таблица 4.3.2

УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

• невозврат займа под залог недвижимости