По всем вопросам обращайтесь на: info@litportal.ru
(©) 2003-2024.
✖
Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Настройки чтения
Размер шрифта
Высота строк
Поля
На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц, могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем – признать ее недействительной (см. раздел 6.2).
В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах – не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется.
Более подробно об отдельных видах юридических запрещений и их проверке пойдет речь в следующей главе.
3.7. Подведение итогов
После сбора информации (по времени это занимает от 1 до 3 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации – окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки – ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников полиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности».
Внимание! До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).
Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную «правоохранительную» байку: – «Меня угрожают убить. – Вот когда убьют, приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 8.
Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.7.
Таблица 3.7
ПРИМЕР ПРОВЕРКИ БЫВШИХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ
Глава 4
Дамоклов меч «признанки» (Признание сделок с недвижимостью недействительными)
Бывали хуже времена.
Но не было подлей.
Н.А. Некрасов
Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, – искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники (см. главу 5), но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, много пожилых людей, а также «пээмжистов» – граждан, продавших свое жилье и выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это не облагаемая налогом сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше того, что ранее им уплачено). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект (см. предыдущий раздел) и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признании» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после расчета, легко позволяют организовать «признанку»).
Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые несколько лет назад «продали» свое жилье за бесценок, и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче – формально полученная ими жилплощадь продается еще раз…
Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признании»? Для этого необходимо проводить оформление сделки и передачу денег таким образом, чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».
Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными.
Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие – субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 163, 168 ч. 2, 169–172, 174.1, 177 ч. 2, 181.5, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 168 ч. 1, 179–176, 173.1, 177.1, 178, 179, 181.4 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого, суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки, (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Статья 199. Применение исковой давности
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т. п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются, (п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки ее участникам может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течение одного года, но с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. С 01.09.2013 г. для лиц, не являющихся участниками ничтожной сделки, установлен пресекательный срок —10 лет со дня начала ее исполнения, после истечения которых СИД не может быть восстановлен ни при каких обстоятельствах. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано).
Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признании», взятые из практики работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.
4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации
Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ[9 - Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред, от 13.07.2015 г.).] обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998-го по январь 2000 г.), за исключением случаев, прямо указанных в законе (см. таблицу 4.1).
Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции – в столице и области это соответствующие Управления Росреестра.
Согласно статьям 163–165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в статье 165 законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда.
Таблица 4.1
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ
Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т. п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле – продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «договорную» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т. е. разница между реальной и указанной в договоре ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки(вред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Внимание! Если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждения получения заниженной суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то возможно мошенничество!
В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.
В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом чуть ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).
4.2. Несоответствие сделки закону
В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах – не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется.
Более подробно об отдельных видах юридических запрещений и их проверке пойдет речь в следующей главе.
3.7. Подведение итогов
После сбора информации (по времени это занимает от 1 до 3 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации – окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки – ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников полиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности».
Внимание! До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).
Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную «правоохранительную» байку: – «Меня угрожают убить. – Вот когда убьют, приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 8.
Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.7.
Таблица 3.7
ПРИМЕР ПРОВЕРКИ БЫВШИХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ
Глава 4
Дамоклов меч «признанки» (Признание сделок с недвижимостью недействительными)
Бывали хуже времена.
Но не было подлей.
Н.А. Некрасов
Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, – искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники (см. главу 5), но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, много пожилых людей, а также «пээмжистов» – граждан, продавших свое жилье и выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это не облагаемая налогом сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше того, что ранее им уплачено). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект (см. предыдущий раздел) и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признании» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после расчета, легко позволяют организовать «признанку»).
Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые несколько лет назад «продали» свое жилье за бесценок, и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче – формально полученная ими жилплощадь продается еще раз…
Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признании»? Для этого необходимо проводить оформление сделки и передачу денег таким образом, чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».
Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными.
Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие – субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 163, 168 ч. 2, 169–172, 174.1, 177 ч. 2, 181.5, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 168 ч. 1, 179–176, 173.1, 177.1, 178, 179, 181.4 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого, суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки, (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Статья 199. Применение исковой давности
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т. п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются, (п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки ее участникам может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течение одного года, но с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. С 01.09.2013 г. для лиц, не являющихся участниками ничтожной сделки, установлен пресекательный срок —10 лет со дня начала ее исполнения, после истечения которых СИД не может быть восстановлен ни при каких обстоятельствах. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано).
Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признании», взятые из практики работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.
4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации
Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ[9 - Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред, от 13.07.2015 г.).] обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998-го по январь 2000 г.), за исключением случаев, прямо указанных в законе (см. таблицу 4.1).
Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции – в столице и области это соответствующие Управления Росреестра.
Согласно статьям 163–165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в статье 165 законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда.
Таблица 4.1
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ
Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т. п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле – продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «договорную» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т. е. разница между реальной и указанной в договоре ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки(вред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Внимание! Если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждения получения заниженной суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то возможно мошенничество!
В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.
В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом чуть ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).
4.2. Несоответствие сделки закону
Последний отзыв
интересный учебник