Лытдыбр. Дневники, диалоги, проза

– Ипотечные ссуды, привязанные к индексу потребительских цен, были введены не более 10 лет назад, – терпеливо объяснил мой собеседник. – И даются эти ссуды сроком на 30 лет. Так что во всём Израиле нет ни одного человека, который уже погасил бы целиком прикреплённую машканту. И во всём мире тоже нет, поскольку во всём мире не существует ссуды, прикреплённой к индексу потребительских цен. В развитых странах такие ссуды выдаются под 9–10 % годовых – и точка.

– А инфляция?

– В США, например, не более 8 % со времени прихода к власти Рейгана. Но ведь инфляция – это обесценивание денег, то есть синхронный рост цен и доходов населения. А индекс – это рост одних только цен; доходы при этом расти совершенно не обязаны. Согласитесь, что между плавным обесцениванием национальной валюты и резким обесцениванием индивидуальных доходов есть немалая разница…

Мой собеседник, в прошлом доцент кафедры вычислительной техники в одном из московских институтов, а ныне работник небольшой компьютерной фирмы, приехавший в Израиль в феврале 1989-го, машканты до сих пор не взял, продолжая снимать за 450 долларов трёхкомнатную квартиру под Тель-Авивом. Его рассуждения впервые заставили меня усомниться в привлекательности льготных ипотечных ссуд. Впоследствии такие же выкладки мне приходилось слышать неоднократно.

Разговор происходил в октябре минувшего года на пляже Холона под шум прибоя и песню Иланы Авиталь “Как хорошо, что вы приехали”. А месяц спустя израильские банки сообщили: из 150 тысяч репатриантов, прибывших из СССР до декабря 1990 года, лишь 400 человек воспользовались правом на льготную ипотечную ссуду – машканту. Видимо, мой случайный собеседник с холонского пляжа оказался не одинок в своей оценке.

С тех пор многое изменилось. Число новых репатриантов, решивших обзавестись квартирой, существенно возросло в последние месяцы. Некогда безлюдные отделы ипотечных ссуд крупных банков заполнились посетителями. У дверей кабинетов звучит русская речь. Принцип, тем не менее, остался тот, на который указывал мой холонский собеседник: размер ежемесячного возврата полученной ссуды зависит от роста индекса потребительских цен. Следовательно, даже если начальный возврат на ссуду в 74 000 шекелей составляет 207 шекелей в месяц, то через 8 лет тот же возврат будет составлять уже более 1300 шекелей. А 74 000 – это ещё далеко не та сумма, на которую можно рассчитывать купить квартиру (для сравнения: средняя квартира в Израиле стоит 189 480 шекелей: в Иерусалиме средняя стоимость – 237 737 шекелей, в Тель-Авиве – 272 281 шекель, в Хайфе – 99 478 шекелей).

Оставшаяся – не льготная – часть ипотечной ссуды выдаётся под проценты в дополнение к привязке к индексу цен. На проценты набегают ещё проценты (на иврите этот процесс называется “рибит де-рибит”) – в итоге долг по дополнительной ссуде опережает долг по основной ссуде и… Хватит о грустном!

На что рассчитывают люди, которые, несмотря на вышесказанное, всё же берут ипотечную ссуду?

Игорь, 36 лет, из Москвы, в Израиле работает электронщиком: “Конечно, её нельзя выплатить. Я и не собираюсь её выплачивать. Израиль – это страна чудес. Случится чудо, и долги мои простятся”.

Михаил и Света из Ленинграда, устроились инженерами в государственные фирмы в Иерусалиме: “Нам объясняли, что никто не требует выплачивать всю сумму целиком. Просто платишь её 30 лет, а потом она списывается. Нам так рассказывали знающие люди”.

Тамара, 25 лет, из Киева, временно не работает: “Я куплю сейчас квартиру, буду её сдавать и из этих денег выплачивать возврат в банк. А потом квартира поднимется в цене в два-три раза, я её продам, выплачу ссуду одним ударом и останусь с приличным «наваром»”.

Фёдор, 26 лет, из Ленинграда, открывает собственное издательское дело: “Я в Израиле долго не задержусь – лет шесть-семь максимум. Всё это время платить аренду мне просто накладно – дешевле купить квартиру, выплачивать возврат, а потом продать квартиру и вернуть ссуду”.

Во всех ответах – полное нежелание сесть с карандашом и посчитать собственные шансы в этой безвыигрышной лотерее. Общественный климат давит: покупай, завтра будет поздно, завтра не останется квартир, кончатся ссуды, утроятся цены. Покупай, покуда не настало завтра!

Представители банков обходительны и оптимистичны: “Ну и что же, что возврат растёт! Зарплата ведь тоже на месте не стоит! Кроме того, мы следим, чтобы начальный возврат не превышал четверти от зарплаты получателя ссуды. Это значит, что до размеров всей зарплаты выплата не дойдёт никогда! Во всяком случае, нам о таких случаях неизвестно”.

В прошлом месяце “Первый международный банк” Израиля (банк “Леуми ха-ришон”) объявил о том, что выдаёт ссуду, не прикреплённую к индексу потребительских цен. Пресса почему-то обошла это событие молчанием, да и сам банк воздержался от шумной рекламной кампании для своего нововведения: рождение новой “революционной” ссуды обошлось без лишних слов. Тем не менее, к конторке с табличкой “Машканта” в “Первом международном” не пробиться. Военнослужащие, молодые семьи с детьми, новые репатрианты, полицейские, бизнесмены и “вязаные кипы” толпятся напротив стола в иерусалимском отделении банка, за которым усталая и печальная Дорит объясняет желающим условия получения и возврата новой ссуды: “Срок выплаты составляет от[45 - Подразумеваются религиозные сионисты.]5 до 10 лет. Сумма выплаты в месяц постоянна и известна заранее. Размер ссуды – до 75 % от стоимости квартиры, – повторяет Дорит всё новым и новым посетителям. – На 5 лет возврат составляет 257 шекелей в месяц с каждых взятых 10 тысяч шекелей. На 10 лет он составляет 185 шекелей с каждых 10 тысяч. Считайте сами. Думайте сами”.

“Это упаковка, – убеждённо говорит Малахи Меир из ипотечного банка “Аданим”, группа “Мизрахи”. – Это всего лишь упаковка. На самом деле сумма возврата с привязкой к индексу или из расчёта 20 % годовых, как в банке «Леуми ха-ришон», – это практически одно и то же. Те же темпы роста. Кроме того, у них можно растянуть выплату не больше чем на 10 лет – кто же такое выдержит? Ведь средняя зарплата – около 2 400 шекелей, а у них ежемесячный возврат на 70 тысяч составляет 1 295 шекелей на 10 лет или 1 799 шекелей на 5 лет!”

Его коллега Шауль настроен не так пессимистично: “Машканта, которую предлагает сегодня «Первый международный банк», должна была неизбежно появиться на ипотечном рынке. Учитывая резко возросший спрос на жильё и машканты, кто-то должен был предложить клиентам ссуду без привязки к индексу. Этот банк оказался первым, но он недолго будет оставаться единственным. Другие банки в ближайшее время последуют за ним. Это перспективный путь, выгодный для клиентов и для банка”.

“Да что ты, право же, как маленький, – Моше Коэн из банка «Леуми» улыбается по-отечески. – «Революция», ишь ты… Все машканты привязаны к индексу, а у «Леуми ха-ришон» – к долговому проценту под названием «прайм», который определяет Банк Израиля. Уровень долгового процента на ипотечную ссуду в этом банке составляет 130 % от размеров «прайма». Сегодня это 21,2 % эффективного годового возврата, но никто не может предсказать, каков будет итоговый «прайм» 1991 года. Поднимается «прайм» – повышается и размер ежемесячного возврата в «Леуми ха-ришон». Конечно, «прайм» и индекс – это разные слова, однако суть одна”.

“По процентам, по абсолютной сумме возврат в нашем банке похож на возврат с привязкой к индексу, – говорит Шуламит из “Леуми ха-ришон”. – Но программа постоянных выплат безусловно привлекательна. Через месяц после открытия новой программы трудно судить о её эффективности и выгоде. Однако что-то в этом есть. Страх перед привязкой к индексу – это не невроз и не национальный предрассудок. Это совершенно законное нежелание жить в течение 30 лет на пороховой бочке, не зная, сколько ты окажешься должен завтра”.

Кто прав? Произошла ли “революция в ипотечном деле” или мы столкнулись здесь с ещё одной рекламной упаковкой, в которую завернут всё тот же непогасимый долг квартировладельца банку? Виден ли свет в конце долгового туннеля длиною в 30 лет – длиною в жизнь? Или это лишь блестящая фольга, скрывающая глухую бетонную стену?

В споре о достоинствах новой, неприкреплённой машканты немало будет сломано копий. Экономисты, финансисты и банкиры будут спорить до хрипоты, заваливая друг друга столбцами цифр из последней балансовой сводки Банка Израиля.

А главный получатель ипотечной ссуды 1991 года – новый репатриант из СССР – по-прежнему будет давиться в очереди к столу с табличкой “Машканта”, надеясь не на абстракции вроде “абсолютного смещения эффективного банковского процента”, а на совершенно конкретную вещь: на чудо. На день прощения и забвения всех долгов.

Урок перспективы

[06.09.1991. “Время”]

Репортаж о машкантах “Всю жизнь – взаймы” вызвал сотни читательских откликов: в редакцию писали, звонили, обращались с вопросами, жаловались и присылали собственные формулы расчётов возрастания долга по ссуде. Многие русскоязычные газеты поспешили поддержать тему. Радиостанция “РЭКА” и телевизионные программы на русском языке также посвятили немало места болезненной теме. Не остались в долгу и ипотечные банки: их сотрудники поспешили опубликовать ряд разъяснительных статей, успокаивая общественность: “Подумаешь, долги растут! Зарплата всё равно растёт быстрее…” Несмотря на эти опровержения, слово “машканта” в олимовском лексиконе довольно скоро превратилось в бранное и обросло эпитетами “грабительская”, “невыносимая”.

Вопрос о машкантах был поднят в кнессете – и с тех пор не иссякает поток всё новых решений, указаний и постановлений, почти ежемесячно изменяющих условия получения машканты и её размеры.

Как бы то ни было, численность репатриантских семей, берущих машканты, после апреля 1991 года начала снижаться. Прежде всего этот процесс был связан с чехардой ипотечных реформ, обсуждавшихся с начала мая кнессетом и правительством. Однако и изменения в настроениях репатриантов, возможно, сыграли здесь свою роль. Поэтому советник правительства по жилищным вопросам, экономист Шломо Шатнер был неприятно удивлён, когда услышал, что в русскоязычных израильских средствах массовой информации ведётся кампания против получения машкант. Шломо Шатнер позвонил Натану Щаранскому и выразил своё недоумение по поводу кампании против машкант. “Возрази, – сказал Щаранский. – Переубеди репатриантов. Представь контраргументы”.

И вот в тёплый августовский вечер я отправился к господину Шатнеру, чтобы переубедиться и переубедить читателей: может быть, всё-таки стоит брать машканту, а? Возможно, стоит даже спешить, ведь квартиры в Израиле до сих пор только дорожали, а условия машканты только ухудшались.

Честно говоря, исходя из своего предшествующего опыта споров о машканте с представителями израильского истеблишмента, я не ждал большого толка от своей беседы с господином Шатнером. Обычно такие беседы протекали весьма однообразно:

– Пятьсот тысяч постановлений об аресте имущества за долги?! За один только прошлый год?! Какая чушь! В какой газете вы это вычитали?!

– Эти данные сообщил мне депутат кнессета, профессор права Чикагского университета Шимон Шитрит.

– Ах, эти политики… Не слушайте их, молодой человек, вы же ещё не разбираетесь в израильской политике!

– Эти данные заимствованы из ежегодного отчёта министерства юстиции за 1990 год.

– Отчёт-шмотчёт. Я вам так скажу, молодой человек, все будет в порядке. Так и напишите. А квартиры будут только дорожать, так что чем скорее купите – тем дешевле обойдётся.

Подобных речей ожидал я и от Шломо Шатнера. Советник правительства – сам титул предполагает причастность его носителя ко всем тем ошибкам, которые понаделало наше правительство со дня своего формирования. С другой стороны, экономист. По поступкам наших министров не скажешь, чтобы они слишком прислушивались к мнению специалистов перед тем, как принимать свои “исторические решения”.

В общем, не будем загадывать, решил я.

Шатнер оказался худым блондином за сорок, со спокойным тихим голосом и без каких-либо признаков ведомственной полноты и самоуверенности. Ковбойка, джинсы, кроссовки. Предложил кофе, закурил “Парламент” из синей пачки, поговорил по телефону с сыном.

– По профессии я советник, консультант. Даю советы. Если ко мне приходит человек и говорит: “Шломо, купить мне квартиру или нет?”, то я, конечно, не отвечаю ему прямо: покупай, не покупай. Да и задача моя не в том, чтобы решать за него. Самое важное, чтобы человек имел достаточно исходных данных для самостоятельного принятия решения. Чтобы это решение – важное в его жизни – принималось на основании трезвой оценки всех входящих компонентов и фактов, а не под влиянием слухов, суеверий и иллюзий.

Решение купить квартиру нелегко даётся даже коренным израильтянам. Но новым репатриантам такое решение принять ещё трудней. Коренной израильтянин, во-первых, знает, какова обстановка в различных районах страны, на что и где он может рассчитывать: где есть спрос на его профессию, где есть хорошее транспортное сообщение с центром страны. Кроме того, у каждого коренного израильтянина есть в стране место, где он вырос, где у него сложились привычные отношения и связи. Этими обстоятельствами в значительной степени определяется его выбор. А репатриант в этом вопросе – tabula rasa. Ему трудно судить о местных условиях, о том, где у него больше шансов найти работу, где лучше жить. Тут он должен сам разобраться, познакомиться с местными условиями. Это, так сказать, объективная реальность.

А есть ещё распространенные репатриантские иллюзии – и они как раз очень вредны, на мой взгляд. Эти иллюзии искажают процесс принятия решений в среде репатриантов. И здесь не они одни виноваты. Первая иллюзия, опасное заблуждение, – что в один прекрасный день министерство жилищного строительства будет раздавать квартиры даром. Важно знать, что такого не случится никогда. Когда только лишь появились караваны, многие репатрианты не хотели там селиться из страха, что, получив караван, они теряют место в “очереди за квартирами”. Странно повело себя и министерство строительства: Шарон заявил, что не только не потеряют место, а наоборот: кто согласится жить в караванах, будет записан в начало этой самой очереди. А очереди-то никакой и нет. Ни первым в ней, ни последним бесплатных квартир не достанется. Не будет этого. Чтобы каждой репатриантской семье подарить по квартире, с каждого израильского налогоплательщика придётся снять – в дополнение к уже существующим налогам – тысяч эдак четырнадцать шекелей. Как вы думаете, согласится кто-нибудь на это? Это, между прочим, половина среднегодовой зарплаты! Поэтому раздачи бесплатных квартир не будет. Рано или поздно квартиру придётся покупать практически всем…

– Пусть раздачи квартир не будет, но по сегодняшним вздутым ценам покупать квартиру как-то дико… Кроме того, Шарон сейчас раздал подрядчикам обязательства закупить у них десятки тысяч квартир. Куда он их потом денет? Сам будет жить? Он их будет спихивать на баланс “Амидара” или продавать – но по такой цене, чтобы репатрианты могли их купить.

– Я и не говорю, что квартиру непременно нужно покупать сейчас. Цены действительно устрашающие, за один июль выросли на 11 %. Человек, который покупает сегодня квартиру, должен иметь в виду, что в будущем стоимость его недвижимости может снизиться. Я говорю сейчас о другом – о том, что опасна принципиальная выжидательная поза, надежда на то, что в один прекрасный день квартиры будут раздавать даром. Этот день не наступит никогда.

Кроме того, не забывайте, где у Шарона строятся квартиры. В Димоне! В Кирьят-Шмоне! (презрительно:) В Йе-ру-ха-ме! Что ты там делать будешь, в Йерухаме?! На мух охотиться?! Там же работы нет совсем никакой, местные бегут. И в Тель-Авиве ты, живя в Йерухаме, особенно не поработаешь. А в центре страны Шарон никакого демпинга не устроит. Он искусственно тормозит там строительство, чтобы загнать всех на территории. Поэтому в центре страны и на подешевение особенно рассчитывать не приходится.

– То есть вы советуете покупать квартиру сейчас, по вздутым спекулятивным ценам?

– Повторяю: я не советую покупать квартиру. Ни сегодня, ни через год. Я просто хочу, чтобы люди ясно представляли себе имеющуюся у них альтернативу. Купить квартиру – трудное решение. И вообще здесь не идёт борьба хорошего с лучшим. Здесь из двух зол выбирается наименьшее.

Многим представляется, что снимать – это наименьшее зло. Но нужно выбрать правильные критерии для сравнения. Скажем, так: сколько ты платишь за подержанную квартиру, а сколько за новую. Не будем брать сумасшедшие районы – северный Тель-Авив, Рехавию в Иерусалиме, – возьмем, к примеру, Бейт-Шемеш. Там есть трёхкомнатные квартиры. Новые и подержанные. Новые стоят, скажем, 80 тысяч долларов за 60 квадратных метров, а подержанные – 55 тысяч долларов за ту же площадь. На новые при этом можно получить местную ссуду в 20 тысяч долларов, плюс льготная машканта в 31 тысячу. Итого – 51 тысяча, остальные 30 тысяч долларов – “машлима” (дополнительная машканта). Начальный возврат по ссуде составит при этом около 300 долларов, то есть 5 долларов за квадратный метр. Из них 4 доллара идёт в погашение машканты, и лишь один доллар – проценты банку. А представим себе, что вы ту же квартиру снимаете за 360 долларов (не ту же, конечно: снимают обычно подержанные квартиры). То есть за квадратный метр вы платите в месяц 6 долларов, и вся эта сумма идёт домохозяину.

Возьмем теперь подержанную квартиру, которую вы покупаете без местной ссуды. 30 тысяч долларов – льготная машканта, 30 тысяч – “машлима”. Начальный возврат – 190 долларов в месяц, то есть три с небольшим доллара за квадратный метр. Из них три доллара идёт в погашение вашей машканты. В отличие от случая, когда вы снимаете ту же квартиру и платите 6 долларов за метр, то есть за право этим метром не владеть.

– Вот тут-то я с вами и не согласен. Действительно, в первый месяц, даже в первый год возвращать машканту выгоднее, чем снимать квартиру. А лет через семь-восемь пять человек, считавших меня своим другом, отправятся за эту мою выгоду в долговую тюрьму. Цены на съёмное жильё определяются свободным рынком, потому они естественным образом привязаны к платёжеспособности съёмщика, то есть к зарплатам. Если цена средней съёмной квартиры будет равна размеру средней зарплаты – никто не сможет столько платить, и квартирный рынок умрёт. А индекс – это безликое начало. Ему безразлична моя зарплата. Как он вырос в июле на 3 %, так он в августе мог вырасти на 33 %, а то и на 333 %. Вспомните 1983–1985 годы. Вы можете гарантировать, что тогдашняя инфляция не повторится? Вы можете кому-то посоветовать принимать на себя обязательства платить неизвестно сколько? И в залог представить банку пятерых ни в чём не повинных людей?

– А кто гарантировал, что доллар за месяц так же не подскочит? Слава богу, недавние девальвации у всех на памяти…

– Это вопрос монетарной политики Банка Израиля. Девальвации проводятся однократно и резко, примерно раз в полгода, в то время как индекс растёт постепенно, раз в месяц. И за последние годы индекс опередил доллар по темпам роста на 40 %…