Движ за Недвиж
Это один из самых профессиональных вопросов, которые можно задать.
Потому что «рынок коммерческой недвижимости» не существует как единый организм.
Есть магазины.
Офисы.
Склады.
Производственные помещения.
Медицинские помещения.
Объекты под услуги.
Общественное питание.
Гостиничная недвижимость.
И каждый сегмент может находиться в совершенно разной фазе цикла.
Наш инвестор начинает исследование.
И обнаруживает помещение стоимостью 250 000 долларов.
Несколько лет назад собственник хотел за него около 330 000 долларов.
На первый взгляд — прекрасная скидка.
Но профессионал не покупает скидку.
Он покупает экономику.
Поэтому начинаются расчёты.
2.12.7.
Сначала вопрос не «сколько стоило?», а «сколько зарабатывает?»
Объект сдаётся за 2 200 долларов в месяц.
Это 26 400 долларов в год валового арендного дохода.
Но инвестор не совершает классическую ошибку новичка и не делит эту цифру сразу на стоимость объекта.
Он учитывает:
простои;
налоги;
страхование;
ремонт;
эксплуатационные расходы собственника;
возможную комиссию за поиск следующего арендатора;
период индексации;
вероятность смены арендатора.
После корректировок остаётся, допустим, около 20 000 долларов чистого годового денежного потока.
При цене покупки в 250 000 долларов это примерно 8% годовых до учёта индивидуального налогообложения и стоимости финансирования.
Уже интересно.
Но профессионал продолжает.
2.12.8.
Кто арендатор?
Это следующий уровень анализа.
Если арендатор платит высокую ставку только потому, что подписал невыгодный договор, нынешняя доходность ничего не значит.
Завтра он уйдёт.
Поэтому инвестор изучает:
сколько бизнес находится в помещении;
соответствует ли ставка рынку;
может ли арендатор переехать;
сколько будет стоить ему переезд;
насколько помещение адаптировано под его деятельность;
есть ли спрос со стороны других арендаторов;
что произойдёт, если текущий арендатор завтра исчезнет.
И вот здесь обнаруживается главное.
Помещение подходит не одному бизнесу.
Его можно относительно быстро адаптировать под несколько разных форматов.
Следовательно, инвестор покупает не только существующий договор аренды.
Он покупает вариативность будущего денежного потока.
Это значительно ценнее.
2.12.9.
Ликвидность начинается не в момент продажи
Мы уже говорили об этом раньше, но здесь принцип особенно важен.
Начинающий инвестор думает о ликвидности, когда хочет выйти из объекта.
Профессиональный — до входа.
Он спрашивает:
— Кто купит это после меня?
— Для чего?
— Если инвестор не купит, сможет ли объект приобрести конечный пользователь?
— Можно ли изменить назначение?
— Можно ли разделить помещение?
— Можно ли объединить его?
— Сколько потенциальных арендаторов существует?
— Насколько объект зависит от одного конкретного бизнеса?
Если ответов нет, скидка может оказаться ловушкой.
2.12.10.
Появляется второй инвестор
Он смотрит на тот же рынок и говорит:
— Я такое покупать не буду. Сейчас все говорят о другом сегменте.
Он идёт туда, где находится толпа.
Там ему предлагают красивый объект за 400 000 долларов.
Презентация великолепная.
Современная архитектура.
Красивый интерьер.
В рекламных материалах обещается высокая доходность.
Продавец объясняет:
— Через несколько лет здесь всё будет стоить значительно дороже.
Инвестор спрашивает:
— А сейчас сколько приносит?
— Сейчас пока немного.
— Почему?
— Район развивается.
— Когда появится достаточный спрос?
— В перспективе.
— Какой?
— Большой.
Обратите внимание.
Первый инвестор покупал существующую экономику.
Второму продают будущее в красивой упаковке.
2.12.11.
Мини-сценка: посредственный инвестор и профессионал
Посредственный инвестор:
— Что сейчас лучше покупать?
— А что вы хотите получить?
— Не знаю. Что сейчас растёт?
Уже ошибка.
Он ищет не инвестицию.
Он ищет подтверждение чужого успеха.
Ему показывают популярный сегмент.
— Здесь цены выросли на 25%.
— Отлично. Беру.
— А почему они должны вырасти ещё?
— Ну уже же выросли.
Это одна из самых дорогих логических ошибок в инвестициях.
Прошлый рост не является причиной будущего роста.
Профессиональный инвестор:
— Этот сегмент сейчас падает?
— Да.
— Почему?
— Спрос временно снизился.
— А потребность в продукте исчезла?
— Нет.
— Денежный поток объектов снизился?
— У части объектов да.
— У всех?
— Нет.
— Покажите те, у которых сохранился денежный поток, но цена снизилась вместе со всем рынком.
Вот где начинается настоящая работа.
Профессионал не покупает падение.
Он ищет расхождение между ценой и качеством.
2.12.12.
Рынок любит наказывать всех одновременно
Это один из механизмов появления возможностей.
Когда определённый сегмент недвижимости получает плохую репутацию, инвесторы начинают относиться к нему как к единому целому.
Но внутри любого сегмента существуют:
отличные объекты;
хорошие;
средние;
плохие;
безнадёжные.
Во время ажиотажа рынок иногда завышает стоимость всех пяти категорий.
Во время паники — снижает стоимость всех пяти.
Именно поэтому профессиональный инвестор любит периоды, когда рынок перестаёт различать качество.
Потому что появляется возможность купить хороший актив по цене, сформированной страхом вокруг плохих активов.
2.12.13.
Представьте жилую недвижимость
В определённый момент район теряет популярность.
Допустим, рядом активно строятся новые кварталы, и покупатели устремляются туда.
В старой части города квартиры продаются хуже.
Начинающий инвестор говорит:
— Здесь ничего не растёт.
Профессионал спрашивает:
— А кто здесь живёт?
Оказывается:
район сформирован;
транспорт работает;
школы существуют;
магазины открыты;
люди арендуют квартиры;
нового предложения почти нет;
стоимость аренды стабильна.
При этом стоимость покупки снизилась.
Что произошло?
Доход от использования актива остался примерно прежним, а стоимость входа уменьшилась.
Следовательно, потенциальная доходность выросла.
Это и есть ситуация, которую стоит изучать.
Не обязательно покупать.
Но изучать — обязательно.
2.12.14.
Цена падения
Здесь есть важное ограничение.
Никогда не покупайте актив только потому, что он упал в цене.
Объект стоил 300 000 долларов.
Теперь 200 000.
Это не означает, что он дешёвый.
Возможно, его реальная экономическая стоимость — 120 000.
Инвестор должен понимать причину падения.
Есть две принципиально разные ситуации.
Первая:
цена снизилась, а фундаментальные характеристики объекта сохранились.
Вторая:
цена снизилась именно потому, что фундаментальные характеристики ухудшились.
В первом случае может появиться возможность.
Во втором — ловушка.
2.12.15.
Как отличить одно от другого
Профессиональный инвестор разбирает объект слоями.
Первый слой — спрос
Кому нужен этот объект сегодня?
Не через десять лет.
Сегодня.
Кто готов платить за его использование?
Второй слой — денежный поток
Какой реальный доход способен генерировать объект?
Не рекламный.
Не прогнозируемый продавцом.
Не «до 15%».
А реальный.
Третий слой — устойчивость
Что произойдёт, если текущий арендатор уйдёт?
Сколько времени потребуется на замену?
Четвёртый слой — универсальность
Можно ли использовать объект иначе?
Чем больше сценариев использования, тем меньше зависимость инвестора от одного рынка.
Пятый слой — цена входа
Как текущая стоимость соотносится с денежным потоком, стоимостью аналогов и альтернативными инвестициями?
Шестой слой — цена выхода
Кто потенциальный следующий покупатель?
Это особенно важно.
Потому что хороший объект, который невозможно продать, может превратиться в прекрасную инвестицию, из которой невозможно выйти.
2.12.16.
Не покупайте лучший объект любой ценой
Есть ещё одна ловушка.
Инвестор понимает идею этой главы и решает:
— Значит, нужно покупать лучший объект.
Не совсем.
Нужно покупать лучший объект по разумной цене.
Прекрасный актив может стать ужасной инвестицией, если вы переплатили.
Представим помещение, которое объективно способно приносить около 20 000 долларов чистого дохода в год.
При цене 250 000 долларов его экономика одна.
При цене 400 000 долларов — совершенно другая.
Само помещение не изменилось.
А инвестиция изменилась полностью.
Поэтому:
Качество недвижимости не гарантирует качество инвестиции. Цена входа имеет значение.
2.12.17.
Иногда лучшая недвижимость — самая скучная
Это одна из идей, которую особенно сложно принять начинающему инвестору.
Хочется купить что-нибудь красивое.
Современное.
Престижное.
Чтобы можно было показать друзьям.
Но инвестиционный объект не обязан вызывать восторг.
Он обязан выполнять задачу.
Иногда великолепной инвестицией оказывается совершенно скучное помещение:
прямоугольная планировка;
первый этаж;
понятный вход;
достаточная мощность;
нормальная парковка;
плотное население вокруг;
несколько потенциальных типов арендаторов.
Фотографировать практически нечего.
Зато арендаторам всё понятно.
А это важнее.
2.12.18.
Красота объекта и красота финансовой модели
Начинающий инвестор смотрит на интерьер.
Профессиональный — на денежный поток.
Начинающий:
— Какой красивый вид.
Профессиональный:
— Кто за него будет платить?
Начинающий:
— Здесь дорогой ремонт.
Профессиональный:
— Повышает ли он арендную ставку?
Начинающий:
— Это престижный район.
Профессиональный:
— Какая здесь вакантность?
Начинающий:
— Такой объект точно будет расти.
Профессиональный:
— За счёт чего?
Вот и вся разница.
2.12.19.
Почему сильный актив способен пережить слабый рынок
Потому что сильный объект имеет внутренние характеристики, которые не исчезают вместе с настроением инвесторов.
Например:
ограниченное предложение;
устойчивый пользовательский спрос;
хорошая транспортная доступность;
понятная экономика;
несколько сценариев использования;
стабильный денежный поток;
низкие эксплуатационные расходы;
возможность перепродажи разным категориям покупателей.
Если эти параметры существуют, временное падение рынка может снизить цену объекта, но не обязательно уничтожит его ценность.
2.12.20.
Самые интересные сделки часто выглядят неинтересно
Это парадокс инвестирования.
Когда инвестиция выглядит очевидно великолепной, продавец обычно тоже это понимает.
Следовательно, он хочет дорого.
А когда рынок находится под давлением, переговорная позиция меняется.
Собственник может быть готов:
снижать цену;
фиксировать условия;
давать время на проверку;
обсуждать рассрочку;
оставлять оборудование;
передавать действующий договор аренды;
принимать сложную структуру сделки.
То есть слабый рынок иногда создаёт инвестору дополнительную доходность ещё до покупки.
Через переговоры.
2.12.21.
История профессионала
Представим два объекта.
Объект А
Стоимость — 500 000 долларов.
Популярный сегмент.
Чистый доход — 25 000 долларов в год.
Доходность — около 5%.
Высокая конкуренция среди покупателей.
Торг практически отсутствует.
Объект Б
Стоимость предложения — 350 000 долларов.
Непопулярный сегмент.
Чистый доход — 27 000 долларов в год.
После анализа рынка инвестор понимает, что продавец мотивирован.
После переговоров объект приобретается за 320 000 долларов.
Теперь текущая доходность относительно цены покупки составляет примерно 8,4% годовых до индивидуальных налогов и финансирования.
Разница огромная.
Но самое интересное даже не это.
Если рынок второго сегмента через несколько лет просто вернётся к нормальному состоянию, инвестор может получить дополнительный рост стоимости.
Получается два потенциальных источника результата:
денежный поток + восстановление оценки.
Но обратите внимание на порядок.
Профессионал не покупал объект ради надежды на восстановление цены.
Он купил объект, экономика которого имела смысл уже сегодня.
Восстановление рынка — бонус.
Не основа стратегии.
2.12.22.
Это принципиально важно
Никогда не стройте инвестицию на единственном предположении:
«Когда-нибудь всё восстановится».
Может восстановиться.
А может нет.
Поэтому хороший объект на плохом рынке должен быть способен пережить период ожидания.
Он должен генерировать деньги.
Или иметь другое экономически обоснованное использование.
Если единственная стратегия звучит:
«куплю сейчас, потому что дешёво, а потом кто-нибудь обязательно купит дороже», —
вы не инвестируете.
Вы спекулируете на будущем настроении другого человека.
2.12.23.
Посредственный инвестор покупает новости
Профессиональный покупает цифры.
Посредственный спрашивает:
— Что сейчас модно?
Профессиональный:
— Что сейчас недооценено?
Посредственный:
— Что растёт?
Профессиональный:
— Почему оно растёт?
Посредственный:
— Что упало?
Профессиональный:
— Почему оно упало?
Посредственный боится слабого рынка.
Профессиональный боится слабого актива.
Это совершенно разные страхи.
2.12.24.
Формула правила № 12
Её можно представить так:
сильный объект + временно слабый рынок + правильная цена входа + устойчивый денежный поток = потенциально интересная инвестиционная возможность.
Но если убрать хотя бы один элемент, конструкция меняется.
Слабый объект + слабый рынок — потенциальная ловушка.
Сильный объект + завышенная цена — хороший объект, но плохая инвестиция.
Низкая цена + отсутствие спроса — не скидка, а возможная проблема.
Высокая доходность + невозможность выхода — риск ликвидности.
Именно поэтому профессиональный инвестор никогда не оценивает объект по одному показателю.
2.12.25.
Вывод
Идея последнего правила значительно глубже, чем призыв искать дешёвые активы.
Дешёвое не означает выгодное.
Популярное не означает надёжное.
Растущее не означает перспективное.
Падающее не означает плохое.
Инвестору нужно научиться отделять состояние рынка от качества конкретного актива.
Когда все бегут покупать — задавайте вопросы.
Когда все бегут продавать — тоже задавайте вопросы.
Не становитесь автоматически ни оптимистом, ни пессимистом.
Становитесь аналитиком.
Ищите недвижимость, у которой есть экономическая причина существовать.
Объект должен быть кому-то нужен.
Сегодня.
За деньги.
Если помещение необходимо бизнесу — бизнес будет платить аренду.
Если жильё необходимо людям — существует арендный спрос.
Если склад нужен логистике — существует пользователь.
Если офис помогает компании работать — существует экономическая функция.
Стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе держится не на бетоне. Она держится на полезности этого бетона для другого человека или бизнеса.
Поэтому профессиональный инвестор не спрашивает:
«Какой рынок сейчас самый лучший?»
Он спрашивает:
«Где сегодня хороший актив продаётся дешевле своей экономической ценности?»
И вот когда ответ найден, начинается самое интересное.
Потому что настоящая прибыль часто рождается не тогда, когда вы удачно продали.
Она рождается значительно раньше —
в тот момент, когда вы правильно купили.
ЧАТЬ 2 Что такое недвижимость
3.1.
Недвижимость — это не инвестиция. Это инструмент.
3.1.1.
Если спросить сто человек:
— Во что лучше всего инвестировать?
Большинство почти не задумываясь ответит:
— В недвижимость.
Почему?
Потому что почти каждый человек с детства слышит одни и те же установки.
«Недвижимость никогда не исчезнет.»
«Земля всегда будет в цене.»
«Кирпич надёжнее любых бумаг.»
«Главное — купить квадратные метры.»
Эти убеждения настолько глубоко укореняются в сознании, что люди перестают задавать главный вопрос.
Почему именно этот актив должен приносить мне деньги?
Они покупают не потому, что посчитали доходность.
Не потому, что просчитали риски.
Не потому, что выбрали лучшую стратегию.
Они покупают, потому что так принято.
Недвижимость становится не финансовым инструментом.
Она превращается в символ.
Символ стабильности.
Символ успеха.
Символ безопасности.
Символ того, что человек чего-то добился.
Именно поэтому большинство инвесторов совершают первую ошибку ещё до покупки.
Они принимают эмоциональное решение, а потом пытаются оправдать его цифрами.
Профессионал действует наоборот.
Сначала расчёт.
Потом решение.
Только после этого появляется объект.
Важно понять одну простую мысль.
Недвижимость сама по себе не делает человека богатым.
Богатым человека делает правильно выбранная стратегия.
Один и тот же объект способен стать прекрасной инвестицией для одного человека и катастрофой для другого.
Всё зависит не от здания.
Всё зависит от цели.
Но есть ещё одна особенность, которую большинство людей игнорирует.
Недвижимость — один из самых тяжёлых инвестиционных инструментов.
Её невозможно продать за несколько минут.
Невозможно нажать одну кнопку и выйти из позиции.
Нельзя разделить объект пополам и продать только половину.
Нельзя быстро перенести его в другое место.
Нельзя забрать его с собой.
Именно поэтому цена ошибки здесь значительно выше, чем кажется.
Профессиональный инвестор никогда не спрашивает:
— Сколько этот объект может заработать?
Он задаёт совсем другой вопрос:
— Что произойдёт, если всё пойдёт не по плану?
Пока новичок считает прибыль, профессионал считает последствия.
Именно это отличает инвестора от игрока.
3.1.2.
История. На консультацию пришёл мужчина
Он долго копил капитал.
Продал бизнес.
Получил крупную сумму.
И произнёс всего одну фразу:
— Хочу купить как можно больше недвижимости.
— Для чего?
Он удивился вопросу.
— Чтобы деньги были в безопасности.
— А что такое безопасность?
— Ну... чтобы ничего не потерять.
Мы начали считать.
Оказалось, что если купить всё, что он планировал, почти весь капитал окажется заперт в одном классе активов.
Продать быстро ничего нельзя.
Любая серьёзная жизненная ситуация потребует месяцев ожидания.
При этом ожидаемая доходность окажется значительно ниже той, которую человек представлял себе в голове.
Он молча слушал.
Потом сказал:
— Получается, я покупаю не инвестицию...
Я ответил:
— Вы покупаете чувство спокойствия.
А это совершенно другой товар.
Спокойствие тоже имеет цену.
Но её нельзя путать с доходностью.
Именно в этот момент человек впервые начал смотреть на недвижимость не глазами владельца, а глазами инвестора.
3.1.3.
Мини-сценка
Посредственный инвестор:
— Недвижимость всегда дорожает.
— Почему?
— Так говорят.
— Какая доходность будет у объекта?
— Не знаю.
— Через сколько сможете его продать?
— Если понадобится...
— А если покупателей не будет?
— Найдутся.
— Какие расходы будут после покупки?
— Посмотрим потом.
— Что будет, если рынок изменится?
— Недвижимость ведь вечная.
Человек покупает не актив.
Он покупает собственную уверенность.
Но рынок не обязан оправдывать наши ожидания.
Профессиональный инвестор:
— Для чего мне этот объект?
— Чтобы увеличить капитал.
— На сколько?
— На определённый процент за конкретный срок.
— Каким способом?
— Рост стоимости плюс денежный поток.
— Какие риски?
— Ликвидность.
Расходы.
Налоги.
Изменение законодательства.
Спрос.
Конкуренция.
Возможность быстро выйти из сделки.
— Что будет, если стратегия перестанет работать?
— Закрою позицию.
— Когда?
— В тот момент, когда объект перестанет выполнять свою задачу.
Для профессионала недвижимость — не святыня.
Не мечта.
Не символ.
Не смысл жизни.
Это всего лишь инструмент.
Такой же, как любой другой актив.
Инструмент должен работать.
Если он перестал работать — его меняют.
Без сожалений.
Без эмоций.
Без привязанности.
3.1.4.
Вывод
Главная ошибка большинства инвесторов заключается не в выборе объекта.
Она начинается гораздо раньше.
Они влюбляются в недвижимость.
А инвестор никогда не должен влюбляться в свои активы.
Любовь ослепляет.
Цифры — нет.
Запомните несколько принципов.
Первое.
Не существует идеальной недвижимости.
Существует недвижимость, которая подходит именно вашей стратегии.
Второе.
Высокая доходность всегда оплачивается повышенным риском.
Если кто-то обещает большую прибыль без риска, значит, вы ещё не нашли, где именно спрятана цена этой прибыли.
Третье.
Недвижимость — один из самых медленных инвестиционных инструментов.
Поэтому особенно важно думать не только о входе, но и о выходе.
Четвёртое.
Любой объект необходимо оценивать не по красивым фотографиям и не по рассказам продавца.
Его оценивают по цифрам.
По ликвидности.
По денежному потоку.
По способности выполнять поставленную задачу.
И наконец, самое главное.
Недвижимость не делает человека инвестором.
Инвестором человека делает умение принимать решения без эмоций.
Когда вы перестанете видеть в квадратных метрах мечту и начнёте видеть финансовый инструмент, именно тогда начнётся настоящее инвестирование.