Движ за Недвиж

Несколько объектов — успех.

Недвижимость воспринимается не просто как имущество. Для огромного количества людей она является материальным доказательством того, что жизнь складывается правильно.

И именно поэтому недвижимость — один из самых эмоциональных инвестиционных инструментов.

Это первый парадокс, который нам необходимо разобрать.

Чем более надёжным актив кажется человеку эмоционально, тем легче он перестаёт анализировать его рационально.

3.2.14.

Почему мы так любим недвижимость

Чтобы понять поведение инвестора, сначала нужно понять психологию обычного человека.

Недвижимость обладает сразу несколькими качествами, которые делают её почти сакральным активом.

1. Она большая

Недвижимость занимает пространство.

Её можно увидеть.

Потрогать.

В неё можно войти.

В отличие от цифр на банковском счёте или записи в инвестиционном приложении, недвижимость физически существует перед нами.

Человеческому мозгу это нравится.

То, что можно потрогать, кажется более настоящим.

Но «настоящее» ещё не означает «выгодное».

2. Она дорогая

Для большинства людей покупка недвижимости — одна из крупнейших финансовых операций в жизни.

Если человек покупает телефон, ошибку можно пережить.

Если ошибается с автомобилем — неприятно, но тоже поправимо.

Если же он вкладывает значительную часть капитала в недвижимость, последствия решения могут сопровождать его годами.

И возникает интересный психологический эффект.

Чем больше денег вложено, тем тяжелее человеку признать, что решение было неправильным.

Поэтому недвижимость умеет создавать не только эмоциональную привязанность.

Она создаёт эмоциональную защиту собственной ошибки.

3. Её воспринимают как дефицит

Земли больше не становится.

Хороших объектов мало.

Все хотят жить лучше.

Города растут.

Из этих совершенно логичных тезисов человек делает уже значительно менее логичный вывод:

«Значит, любая недвижимость со временем обязательно подорожает».

Нет.

Земля действительно ограничена.

Но спрос на конкретную землю — нет.

Квартиры нужны людям.

Но это не означает, что людям нужна любая квартира по любой цене.

Бизнесу нужны помещения.

Но это не означает, что любой коммерческий объект обязательно найдёт арендатора.

Дефицит недвижимости как абстрактного ресурса ещё ничего не говорит о ценности конкретного объекта.

4. Недвижимость стала символом успеха

Во многих культурах существует почти одинаковая последовательность жизненных достижений:

получить профессию;

начать зарабатывать;

купить жильё;

улучшить жильё;

купить ещё один объект;

приобрести землю;

создать имущество, которое останется следующему поколению.

И здесь происходит опасное смешение понятий.

Недвижимость как жизненная цель и недвижимость как инвестиционный инструмент — совершенно разные вещи.

Можно купить великолепный дом для семьи и сделать ужасную инвестицию.

Можно купить непривлекательное складское помещение и получить прекрасный инвестиционный результат.

Потому что у этих покупок разные цели.

5. Недвижимость кажется вечной

Здание выглядит надёжнее бизнеса.

Земля выглядит надёжнее валюты.

Бетон выглядит надёжнее цифр.

Но физическая долговечность актива не означает долговечность его экономической ценности.

Дом может стоять сто лет.

Но район способен потерять привлекательность значительно быстрее.

Торговое помещение физически никуда не исчезнет.

Но покупательский поток может переместиться.

Офисное здание останется на месте.

Но требования арендаторов способны измениться.

Получается важное различие:

Физическая долговечность недвижимости и экономическая долговечность недвижимости — не одно и то же.

Инвестора интересует прежде всего второе.

3.2.15.

Недвижимость — эмоциональный товар

Представьте обычный просмотр квартиры.

Покупатель входит.

Большие окна.

Хороший вид.

Солнечный свет.

Красивый интерьер.

Он проходит в гостиную и уже представляет, где будет стоять диван.

Через несколько минут возникает фраза:

— Мне нравится.

С этого момента рациональная часть мозга начинает работать не на анализ объекта, а на обоснование уже возникшего желания.

Цена немного выше рынка?

Ничего страшного.

До работы далеко?

Привыкнем.

Планировка неудобная?

Переделаем.

Высокие эксплуатационные расходы?

Зато какой вид.

Именно так работает потребитель недвижимости.

В этом нет ничего неправильного.

Человек покупает себе качество жизни и имеет полное право платить за эмоцию.

Проблемы начинаются тогда, когда инвестор начинает вести себя как потребитель.

3.2.16.

История: объект, который «невозможно не купить»

Представим инвестора с капиталом около 300 000 долларов.

Его задача — получать стабильный доход от недвижимости.

Изначально всё звучит рационально.

Он хочет сохранить капитал и получать денежный поток.

Мы спрашиваем:

— Какая доходность вам нужна?

— Желательно около 7–8%.

— Какой срок инвестирования?

— Минимум пять лет.

— Насколько важна ликвидность?

— Очень важна. Если понадобятся деньги, хочу иметь возможность выйти.

Прекрасно.

Есть задача.

Есть критерии.

Есть стратегия.

Начинается поиск.

Через некоторое время инвестор самостоятельно находит объект.

Красивый.

Новый.

Престижный.

Стоимость — примерно 300 000 долларов.

Он приезжает на просмотр.

И происходит то, что происходит постоянно.

Он влюбляется.

Через полчаса все первоначальные инвестиционные критерии исчезают.

Теперь разговор выглядит иначе:

— Посмотрите, какой здесь вид.

Мы смотрим.

— Хороший. А доходность?

— Ну доходность потом посчитаем.

— Какая здесь аренда?

— Думаю, можно дорого сдавать.

— Есть подтверждённые сделки?

— Наверняка есть.

— Как быстро объект можно будет продать?

— Такой объект всегда кто-нибудь купит.

Обратите внимание на формулировки:

«думаю»;

«наверняка»;

«кто-нибудь»;

«должен»;

«скорее всего».

Это язык не инвестиционного анализа.