Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Катехизис дольщика. Консультации юриста
Сергей Агафонов

Главная цель настоящей книги – дать в руки дольщику дополнительный эффективный инструмент для защиты своих прав. Книга содержит ответы на самые распространенные и актуальные вопросы в сфере долевого строительства, а также большое количество правовых позиций Верховного Суда РФ. Книга адресована участникам долевого строительства.

Катехизис дольщика

Консультации юриста

Сергей Агафонов

© Сергей Агафонов, 2018

ISBN 978-5-4493-6966-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Сергей Агафонов

Агафонов Сергей Викторович – закончил магистратуру Саратовской государственной юридической академии.

Ведущий эксперт по вопросам долевого строительства, практикующий юрист с успешной практикой разрешения гражданско-правовых споров в сфере недвижимости.

Общий стаж юридической работы составляет более 10 лет.

Персональный сайт: www.AgafonovSergey.ru (http://www.agafonovsergey.ru/)

Введение

Главная цель данной книги – дать в руки дольщику дополнительный эффективный инструмент для защиты своих прав.

Безусловно, каждый может обратиться за юридической помощью к юристу, но, во-первых, это платная услуга (иногда и вовсе грабительская для дольщика), а во-вторых, в настоящее время рынок юридических услуг в нашей стране еще не оформился должным образом, а потому найти квалифицированного специалиста бывает непросто.

Данная книга не предназначена заменить дольщику юриста, наоборот, она только поможет найти ответ на сложный вопрос.

Разумеется, ответить на все вопросы в книге невозможно. Тем более жизнь каждый раз задает все новые и новые вопросы.

Книга дает ответы на самые распространенные вопросы, возникающие в «юридической жизни» дольщика: Кто такой застройщик и как его проверить? Как правильно заключить ДДУ: какие условия являются обязательными, а какие незаконные? Что такое уступка прав по ДДУ и каковы ее особенности? Как взыскать неустойку? Как расторгнуть ДДУ и нужно ли это делать? Как признать право собственности по ДДУ? Как правильно принять квартиру? Что делать в случае банкротства застройщика? Какие налоги можно вернуть, а какие нужно уплатить при покупке или продаже квартиры?

И многие другие ответы на самые актуальные вопросы в сфере долевого строительства для дольщика.

Отдельно следует отметить, что писать о практической юриспруденции всегда сложно. Обусловлено это тем, что применяют закон судьи, а они живые люди. Следовательно, в судебной практике приходится сталкиваться с весьма разными ответами на те или иные юридические вопросы. И суды, соответственно, зачастую решают схожие дела по-разному.

Поэтому автор при ответе на тот или иной вопрос будет в первую очередь руководствоваться правовой позицией Верховного Суда РФ как наиболее авторитетным мнением в области правоприменения.

При отсутствии же таковой читателю будет предложено мнение нижестоящих судов либо личная позиция автора, которая всегда исходит из интересов дольщика и наименьших рисков для интересов последнего.

Все ответы на вопросы разбиты на десять блоков (глав) в определенной хронологической последовательности (от проверки застройщика до принятия квартиры и налогов). Все вопросы имеют сквозную нумерацию и отражены в содержании книги, что облегчает их поиск.

Автор намеренно не стал сильно дробить вопросы, в связи с чем ответ на один вопрос может содержать в себе ответы на более мелкие вопросы.

Весь материал и нормативные источники приводятся по состоянию на 1 сентября 2018 г.

В книге даны ответы на 75 вопросов, а также приведено большое количество правовых позиций Верховного Суда РФ.

Надеюсь, что данная книга окажется крайне полезной и поможет дольщику в защите своих прав.

Все свои замечания и пожелания можете присылать на сайт автора: www.AgafonovSergey.ru (http://www.agafonovsergey.ru/)

С уважением,

    Агафонов Сергей Викторович

Глава 1

Кто такой застройщик и как его проверить

1.1. Кто такой застройщик?

На данный момент, согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 29.07.2018 г. (далее также ФЗ-214):

застройщик – хозяйственное общество:

которое или основное общество, которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802—1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Из вышеизложенного видно, что понятие «застройщик» весьма объемное, а потому есть необходимость разобрать его на части и выделить некоторые существенные признаки.

Во-первых, застройщик теперь это всегда хозяйственное общество (не индивидуальный предприниматель и не просто физическое лицо).

Хотя и тут не все так однозначно, так как сейчас в судах много дел, в частности, по банкротству индивидуальных предпринимателей, которых банкротят именно как застройщиков, т.е. к ним применяют параграф 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором содержатся специальные нормы о банкротстве застройщика.

Более того, совсем недавно Верховный Суд РФ в своем Определении от 20.08.2018 г. по делу №305-ЭС18—5428 указал следующее:

Разрешая настоящий спор, суды квалифицировали сложившиеся правоотношения сторон как вытекающие из договора о долевом участии в строительстве. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исходил из того, что Паламарчук В. И. как физическое лицо не является застройщиком по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, а спорный договор в установленном законодательством порядке не зарегистрирован.

Между тем судами не учтено следующее.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций – застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве и исходя из сложившейся судебной практики для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

– привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства;

– наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;