Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Сначала необходимо определиться с понятием.

Согласно ст. 4 (Договор участия в долевом строительстве) 214-ФЗ:

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ) заключается всегда в письменной форме и подлежит государственной регистрации, а считается заключенным он только с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 214-ФЗ).

Также в указанной статье перечислены существенные условия ДДУ и прямо указано, что при отсутствии в договоре таких условий – договор считается незаключенным, поэтому обратите на это особое внимание при заключении договора.

2.2. Какие условия обязательно должны быть в ДДУ?

Существенными (обязательными) условиями ДДУ являются:

1)Предмет договора – определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).

2)Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (ст. 6 214-ФЗ).

3)Цена договора,сроки и порядок ее уплаты. Под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Допускается ее определение, как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ст. 5 214-ФЗ).

4)Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования) устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 7 214-ФЗ).

5)Способы обеспечения исполнения застройщиком

обязательств по договору

Залогом в порядке, установленном статьями 13—15 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика:

– возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

– уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (ст. 12.1 214-ФЗ).

Ранее данная статья предусматривала еще два вида обеспечения исполнения обязательств застройщика, а именно страхование и поручительство банка. Но в связи с тем, что они не оправдали себя и в связи с созданием специального фонда по защите прав дольщиков они были отменены (хотя согласно ст. 15.6 214-ФЗ, застройщик вправе, но не обязан, как ранее, страховать свою ответственность).

6)При строительстве и реконструкции социальной инфраструктуры за счет дольщиков в ДДУ обязательно указываются условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 214-ФЗ:

– назначение объекта социальной инфраструктуры;

– цели затрат застройщика и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

– цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пп. 8—10 и 12 ч. 1 ст. 18 214-ФЗ и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

– сведения об указанных в частях 3 и 4 ст. 18 214-ФЗ договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении (ст. 18.1 214-ФЗ).

Таким образом, как показано выше, ДДУ в обязательном порядке должен содержать пять обязательных условий (шестое условие обязательно не всегда). Без наличия хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным.

Следовательно, дольщику при заключении ДДУ с застройщиком необходимо проверить наличие всех перечисленных условий и внимательно их прочитать.

2.3. Какие условия ДДУ являются незаконными?

Далее после проверки ДДУ на наличие существенных условий вам необходимо внимательно прочитать весь его текст. Зачастую застройщик включает в него ущемляющие права дольщика пункты, а иногда и вовсе противозаконные условия, например:

1)Навязывание дополнительных услуг, например, заключить договор на оказание услуг (как правило, с другой фирмой) по регистрации ДДУ либо регистрации права собственности после принятия дольщиком квартиры.

Это прямо противоречит ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» (далее также – Закон РФ «О защите прав потребителей»), где, в частности, сказано:

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

2)Уведомительный порядок изменения срока, передачи объекта долевого строительства

Такое условие также является незаконным в силу прямого его противоречия нормам 214-ФЗ и Гражданского кодекса РФ (далее также – ГК РФ).

Об этом уже высказывал свою позицию Верховный Суд РФ в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.:

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

А также в п. 5 указанного Обзора:

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

3) Обязанность подписать соглашение о переносе сроков

Такое условие является незаконным. Дольщик не обязан подписывать какое-либо дополнительное соглашение к ДДУ (в т.ч. о переносе срока передачи квартиры) без своего на то желания.

Да, конечно, ст. 451 ГК РФ предусматривает случай, когда сторону могут обязать изменить договор, но для этого требуется доказать наличие существенного изменения обстоятельств. А это происходит, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вот как об этом высказался Верховный Суд РФ в п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Следовательно, включать в ДДУ безусловную обязанность дольщика заключить дополнительное соглашение – незаконно.

4) Привязка срока передачи квартиры к сроку ввода дома

Очень часто застройщик в ДДУ указывает не совсем четкий и понятный дольщику срок передачи квартиры. Например, застройщик обязуется построить дом в I квартале текущего года, а передать квартиру не позднее 3 месяцев с даты получения акта ввода дома в эксплуатацию.

Такой пункт ДДУ также можно считать незаконным. Потому что связывание срока передачи квартиры дольщику только лишь с моментом получения акта ввода дома в эксплуатацию фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком и освобождало бы его от ответственности перед дольщиком.

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении от 05.06.2018 г. №4-КГ18—38, где, в частности, указал: