Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

2.4. Что нужно знать при заключении ДДУ?

Разумеется, приведенный перечень незаконных пунктов, включаемых застройщиками в ДДУ, не является исчерпывающим. Застройщики постоянно «совершенствуются» и придумывают что-то новое, поэтому дольщику необходимо знать следующее.

Во-первых, согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Но не нужно абсолютизировать данную норму закона, так как она не отменяет принцип свободы договора, на который так любят ссылаться застройщики после того, как они ввели в заблуждение добродушного дольщика и он все подписал. Хотя необходимо признать, что в большинстве случаев суды встают на сторону потребителя (дольщика).

В частности, согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»:

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Во-вторых, согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В-третьих, согласно ч. 2 ст. 14.8 (Нарушение иных прав потребителей) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (Далее также – КоАП РФ):

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Об этом при необходимости можно напомнить самому застройщику, возможно, он этого не знает или забыл.

Также застройщику можно напомнить, что Федеральным законом от 01.05.2016 №139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ введена новая статья:

Статья 200.3. Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Тем не менее представляется более правильным не рисковать и предельно внимательно заключать ДДУ с застройщиком, а лучше делать это с юристом, в опыте и квалификации которого вы не сомневаетесь, ведь сделку по приобретению недвижимого имущества вы совершаете не каждый день.

2.5. Если вместо ДДУ заключили другой договор?

Необходимо помнить, что ваша цель – заключить (подписать и зарегистрировать) с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Именно наличие у вас такого договора сможет в полной мере распространить на вас действие 214-ФЗ со всеми предусмотренными данным законом гарантиями для дольщика.

Конечно, при возникновении споров с застройщиками, когда дольщик заключил иной договор (а иногда и вовсе купил вексель), суды в настоящее время во многом руководствуются позициями Верховного Суда РФ, неоднократно занимавшего сторону дольщиков, в частности:

– Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 №78-КГ15—15:

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, вывод суда о неприменении к спорным отношениям положений Закона об участии в долевом строительстве является ошибочным.

– п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

– п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.:

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона №214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В то же время представляется более правильным не рисковать и заключать с застройщиком только договор участия в долевом строительстве, это избавит дольщика от многих недобросовестных, а порою и незаконных действий застройщика, и впоследствии в случае спора поможет отстоять свои права.

2.6. Обязательно ли регистрировать ДДУ?

После того как вы проанализировали текст ДДУ и вас все устраивает, можно его подписывать и нести на регистрацию.

Помните, что согласно ч. 3 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве – подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. И только когда такая регистрация прошла успешно и у вас на руках зарегистрированный ДДУ с синей отметкой регистратора, можно смело производить оплату вашего объекта долевого строительства. Ведь согласно ч. 3 ст. 5 214-ФЗ, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Документы по оплате, разумеется, нужно сохранить.

Следовательно, сделка совершена, вы свои обязательства исполнили, остается ждать, когда ваша недвижимость будет построена.

Таким образом, выше мы разобрали, что такое договор участия в долевом строительстве (ДДУ), какие обязательные условия он должен содержать, а какие условия являются незаконными и что нужно знать при заключении ДДУ.

Безусловно, данная информация должна помочь дольщику в разговоре с застройщиком и уменьшить риск совершения ошибки при заключении ДДУ.

Глава 3

Уступка прав по ДДУ: особенности

3.1. Что такое уступка?

Согласно ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Порядок совершения договора уступки (цессии) урегулирован также в 214-ФЗ, в частности согласно ст. 10:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступить свои права по ДДУ возможно начиная с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Если свои права на объект долевого строительства уступает юридическое лицо, то оплата по такому договору уступки возможна только после государственной регистрации такой уступки, в этом случае такое юридическое лицо и несет всю ответственность за несоблюдение данного правила.

Таким образом, договор уступки – это такая сделка, по которой один дольщик (цедент) за плату уступает свои права на объект долевого строительства другому дольщику (цессионарию), который и становится вместо первого стороной ДДУ.

Реализация квартир по договорам уступки (цессии) в настоящее время имеет весьма распространенный характер. Особенно часто этим способом «продают» квартиры подрядные организации, с которыми застройщик и расплачивается не денежными средствами, а квартирами. Нередко так реализуют квартиры и дольщики – физические лица, которые, как правило, изначально приобретали их для последующей продажи за более высокую цену.

Следовательно, приобретение того или иного объекта долевого строительства по договору уступки (цессии) является вполне нормальным и распространенным явлением, но в то же время дольщику необходимо знать о некоторых особенностях такой сделки.

3.2. В чем заключается особенность уступки по ДДУ?

Особенности уступки (цессии) по ДДУ заключаются в следующем.

Во-первых, при заключении договора уступки прав по ДДУ вам необходимо максимально тщательно проверить права цедента (того, кто вам уступает). В частности, последний должен вам показать зарегистрированный в Росреестре ДДУ, по которому он и является дольщиком. Также если уступка совершается без одновременного перевода на вас долга по ДДУ, то вам необходимо не менее тщательно проверить факт исполнения таким цедентом его обязательств по оплате за уступаемые права. Нелишним будет самостоятельно обратиться к застройщику и узнать, исполнил ли данный дольщик перед ним свои обязательства по оплате. В идеале у вас должны быть копии банковских документов, прямо свидетельствующих о такой оплате. В противном случае вы можете столкнуться с проблемой, что цедент не оплатил квартиру и, следовательно, не имел права уступить вам свои права на квартиру, которую он не оплатил.

Если цепочка уступок состоит из двух, трех и более (теоретически количество уступок может быть бесконечным), вам нужно проверить соответствующую оплату по всем сделкам, так как в случае признания недействительной хотя бы одной сделки таковыми могут признать все последующие. Следовательно, вполне возможна ситуация, когда вы оплатили цену квартиры цеденту, а потом выяснилось, что он не имел права вам ее уступать. В таком случае права на квартиру остаются у застройщика, а вам придется взыскивать все деньги с недобросовестной стороны сделки, зачастую это бывает очень непросто сделать.

Но если вам повезет и такую уступку вы заключили с платежеспособным лицом, то имейте в виду, что ваш договор уступки не является автоматически недействительным и вы вправе все взыскать с виновной стороны, в том числе все убытки. Именно такая правовая позиция была сформулирована в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»: