Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

8. По смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, первое, что нужно сделать, это проверить права цедента (того, кто вам уступает права по ДДУ) на уступку им своих прав в вашу пользу.

Если вы сами являетесь цедентом и реализуете свою квартиру путем уступки прав на нее – данный пункт для вас неактуален.

Во-вторых, при необходимости обеспечить письменное согласие застройщика на сделку по уступке (цессии).

Если вы приобретаете квартиру по договору уступки прав по ДДУ и в таком ДДУ написано, что письменное согласие застройщика на уступку обязательно, то требуйте от цедента предоставить вам такое согласие и обязательно потом удостоверьтесь в его подлинности, что можно легко сделать у застройщика. Такое согласие вам нужно не потому, что уступка без такого согласия всегда недействительна, а потому, что чем большим количеством бумажек вы запасетесь, тем лучше. В данной ситуации все это нелишнее, а значит, лучше иметь.

Если же вы уступаете права на свою квартиру и ДДУ предусматривает обязательное согласие застройщика на такую сделку, то необходимо рассмотреть вопрос о законности такого пункта ДДУ, так как он может существенно усложнить вам сделку, тем более если по ДДУ такое согласие застройщика для вас платное.

Порядок и условия уступки прав по ДДУ регулируются специальной нормой (ст. 11 214-ФЗ) и общими нормами ГК РФ, в частности главой 24.

Указанная специальная норма допускает реализацию права дольщика на уступку двумя условиями:

– только после уплаты им цены договора;

– одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Следовательно, если вы оплатили только часть стоимости своей квартиры (иного объекта долевого строительства), вы все равно вправе уступить свои права, но с одновременным переводом оставшегося долга на нового дольщика. И в этом случае (так как застройщик ваш кредитор, а не только должник) вы обязаны получить согласие застройщика, ведь согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Что же касается случая, когда вы полностью оплатили стоимость своей квартиры по ДДУ, то здесь по общему правилу ч. 2 ст. 382 ГК РФ:

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 17 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

17.Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (пункт 3 статьи 388 ГК РФ).

Об исключении из такого общего правила говорится в том же п. 17, где речь идет о случае, когда стороны уступки совершают ее исключительно с целью причинить вред должнику (застройщику), и вот такая уступка может быть признана недействительной (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Также представляется правильным отнести обязательства застройщика и дольщика по ДДУ к денежным обязательствам, это, в частности, следует из п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому денежное обязательство – обязательство, в котором денежные средства используются как средство платежа.

Таким образом, запрет на совершение уступки по ДДУ без согласия застройщика является незаконным. В то же время в случаях, когда получение такого согласия не обусловлено дополнительными финансовыми затратами для дольщика – его лучше все-таки получить.

Что же касается случая установления застройщиком платы за согласие на совершение уступки по ДДУ (либо за переоформление документов и т.п.), то здесь необходимо однозначно сказать о ее противозаконности и полном праве дольщика ничего застройщику не платить кроме стоимости за объект долевого строительства.

Более того, в судебной практике имеются прецеденты, когда на застройщика налагали административный штраф за подобные случаи. В частности, в своем Постановлении от 14.08.2015 г. по делу № А41—24949/15 Десятый Арбитражный Апелляционный Суд напомнил застройщику следующее:

Ни Законом No214 – ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом No2300 – 1 не предусмотрено взимание дополнительной платы, помимо основного обязательства.

Статьей 16 Закона No2300—1 установлено, что запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Довод застройщика со ссылкой на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) судом был отклонен, так как не учитывает императивных требований Закона РФ «О защите прав потребителей», направленных на защиту потребителей – физических лиц (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, если условие ДДУ о наличии обязательного согласия застройщика на совершении уступки так или иначе имеет право на существование, то обязанность дольщика за это платить носит явно незаконный характер.

В-третьих, при заключении уступки дольщику нужно получить все документы, удостоверяющие право требования цедента.

Очень часто в практике встречаются случаи, когда дольщик приобрел квартиру по уступке, но кроме такой уступки на руках у него нет никаких документов. Это неправильно. У вас как минимум должен быть оригинал ДДУ, а также оригиналы всех уступок, если их было несколько.

Согласно ч. 3 ст. 385 ГК РФ:

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Таким образом, требуйте от лица, уступающего вам права требования все документы, удостоверяющие его такие права. Если это подрядная компания, получившая от застройщика много квартир по одному ДДУ и он у нее один – требуйте нотариальную (в худшем случае заверенную этой компанией) копию такого ДДУ.

В-четвертых, не забудьте уведомить застройщика о совершенной уступке.

Если согласие застройщика на уступку может вызывать определенные дискуссии, то его уведомление о свершившейся сделке не вызывает споров.

Согласно ч. 3 ст. 382 ГК РФ:

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Согласно ст. 385 ГК РФ:

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Таким образом, уведомлять застройщика необходимо, и лучше чтобы это сделал первоначальный дольщик (цедент). А вам необходимо иметь подтверждение такого уведомления. Нелишним будет, если еще и вы отправите застройщику такое уведомление.

Конкретный текст уведомления законом не предусмотрен, но очевидно, что он должен содержать полный объем информации о предмете уступки, реквизитах ДДУ, по которому произошла уступка, реквизитах сторон (контакты для связи и т.п.), также к такому уведомлению нелишним будет приложить копии ДДУ и уступки.

Вот что об этом говорит Верховный Суд РФ в п. 21 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

21. По смыслу статьи 385 ГК РФ уведомление о переходе права должно содержать сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав. Если указанных в уведомлении сведений недостаточно для совершения должником исполнения новому кредитору, должник, по общему правилу, вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору или приостановить исполнение и потребовать представления соответствующих сведений от первоначального кредитора.

Уведомить можно по почте либо лично передать уведомление, на котором застройщик поставит отметку о получении такого уведомления со всеми прилагаемыми документами.

Все вышеуказанное – это общие правила относительно уведомления застройщика о совершенной уступке, но в ДДУ могут быть предусмотрены еще какие-то условия. Такие условия нужно знать и по возможности (если они не носят явно незаконный и обременительный для вас характер) их также соблюсти.

Не забудьте зарегистрировать договор уступки (цессии) прав по ДДУ, он также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

3.3. Что будет если не указать в уступке цену договора?

Действительно, весьма часто на практике возникает вопрос, а нужно ли указывать цену в уступке, если, например, она происходит между родственниками.

В целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену.

Конечно, при отсутствии в уступке цены ее нельзя признать недействительной или квалифицировать как договор дарения (для этого нужны основания). Но в случае спора стоимость уступаемого права будет определена по ст. 424 ГК РФ, согласно которой: «исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Такой вывод содержится в п. 3 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

3. В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ).