Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы

В частности, он должен включать в себя:

1) наименование акта договором о праве застройки;

2) обязательство застройщика произвести в определенный срок постройки;

3) определение размера и сроков вознаграждения собственника;

4) срок, на который устанавливается право застройки.

Кроме того, в договор могли быть включены условия, не противоречащие существенным признакам права застройки.

Нарушение указанных правил влекло за собой отказ в регистрации договора о праве застройки.

Если право застройки принадлежало нескольким лицам, то они могли требовать от собственника земли раздела земельного участка на соответствующие части. Того же могло требовать лицо, выделившееся из совокупности лиц, в пользу которых первоначально было установлено нераздельное право застройки.

Переход уже существующего права застройки совершался по общим правилам о переходе прав на недвижимое имущество.

Застройщик наделялся значительными правами, что, на наш взгляд, существенно ограничивало права собственника земельного участка. В частности, застройщик имел право использовать участок для возведения строений. Как уже отмечалось выше, изменить целевое назначение участка он не имел права. При этом сохранялось право не застраивать отдельные части участка. Они должны были служить для подсобных нужд, например, к таковым относились сад, двор, место для добычи строительных материалов и т. п.

Интересно также то, что застройщик имел право производить работы по добыче необходимых ему материалов (устраивать каменоломню, лесопилку и т. п.), а также право пользоваться уже имеющейся на участке водой, устраивать в его пределах колодцы, родники и источники. Разумеется, право пользования этими предметами ограничивалось нуждами самого права застройки на данный участок. Продавать строительные материалы, а равно использовать их для других своих строений (видимо, находящихся на других земельных участках) застройщик был не вправе. Также он был не вправе использовать незастроенные части участка для иных нужд. Г.Ф. Шершеневич в качестве примера приводит рудники, прилегающие к заводу[28 - Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч.].

Еще одним правом застройщика было право неограниченного распоряжения своим правом застройки без согласия собственника участка. Он мог его отчуждать, завещать, сдавать в аренду, закладывать, предоставлять в пожизненное владение и т. д. Пожалуй, единственное, чего он не мог сделать, это обременить его новым правом застройки в пользу другого лица. Однако застройщик мог раздробить свое право и передать его по частям в разные руки, но если не было согласия собственника на распределение ответственности между приобретателями, все совладельцы права застройки отвечали перед собственником солидарно.

Застройщик также имел право отказаться от права застройки при невозможности пользоваться участком по его назначению, если она стала последствием принудительного отчуждения части участка для государственных или общественных нужд или вследствие каких-либо стихийных явлений, наступление которых для застройщика было равносильно гибели предмета пользования.

Застройщик имел право собственности на все возведенные им строения, следовательно, мог снести возведенные им постройки по истечении срока договора. Собственник имел только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являлись принадлежностью права застройки, но могли быть отчуждены как совместно, так и отдельно от него.

При этом возведенные строения являлись недвижимым имуществом, и переход права на них производился в установленном для недвижимости порядке.

Застройщик имел право на возмещение стоимости оставленных в пользу собственника земли строений, если собственник сам потребовал оставить их на участке. Размер возмещения, если договором о праве застройки не было предусмотрено иное, равнялся той выгоде, которой лишался застройщик, утрачивая право снесения построек, т. е. он мог получить стоимость материала, за вычетом расходов по сносу.

По российскому законодательству застройщик не только имел право, но и был обязан возвести строения на предоставленном ему участке. Закон того времени требовал, чтобы срок возведения построек был указан в самом договоре. Закон не указывает, какие строения должен был возвести застройщик для того, чтобы его обязательство считалось выполненным. Это зависело от конкретных обстоятельств и определялось договором. Строение могло быть как надземным, так и подземным (погреб), но, во всяком случае, должно быть связано с землей. Сдача на праве застройки воздушного пространства (например, для прокладки линий связи) не допускалась.

Последствия невозведения построек в условленный срок определялись договором. При этом застройщик также не имел права снести их до окончания срока договора, не заменив новыми. Однако в случае гибели построек, произошедшей без вины застройщика, он не обязан был возводить их вновь.

Договор застройки был возмездным. Размер, способ и сроки внесения платы устанавливались договором. При этом оплата личными услугами не допускалась. По мнению Г.Ф. Шершеневича, это делалось для предотвращения закабаления застройщика[29 - Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч.].

При раздроблении права застройки без согласия собственника на распределение платежей между совладельцами все они отвечали перед собственником солидарно.

В договор об установлении права застройки могли быть включены условия об изменении вознаграждения в течение срока действия договора или в случае наступления предусмотренных в нем точно определенных событий. При этом закон обязывал собственника уменьшить плату за право застройки, если часть участка занималась им для разработки полезных ископаемых, а остальной частью застройщик продолжал пользоваться.

Последствия неплатежа определялись соглашением сторон. Собственник земли мог обратить взыскание на само право застройки, но не ранее шести месяцев со дня просрочки платежей за пользование этим правом. Если срок этих платежей наступил не более чем за два года до предъявления иска и взыскание по исполнительному листу обращалось на право застройки в течение года по вступлении в законную силу судебного решения, то оно пользовалось преимущественным удовлетворением из права застройки перед всеми долгами застройщика, хотя бы и обеспеченными этим имуществом. На остальное имущество застройщика собственник земли вправе был обратить взыскание на общих основаниях.

Застройщик был обязан нести бремя содержания занимаемого им участка, в том числе выполнять (оплачивать) все общественные, земские, городские государственные сборы и повинности. Однако эта обязанность могла быть отменена договором, так как не являлась существенным элементом права застройки.

По истечении срока договора застройщик был обязан вернуть землю собственнику и снести постройки, если того потребовал собственник не позже месяца после срока договора; на снесение построек по требованию собственника, заявленному позже чем за четыре месяца до истечения срока, застройщику предоставлялся четырехмесячный срок со дня предъявления требования. Если требование о сносе застройщиком не выполнялось, и собственник сам сносил постройки в течение первого года после истечения срока договора, то застройщик обязан был возместить ему издержки по сносу.

Застройщик был обязан передать собственнику постройки, если он того потребует, не позже как за год до истечения срока.

Собственник имел право на вознаграждение, обусловленное в договоре.

Передавая участок во владение застройщика, собственник не терял права распоряжения сданным участком, поскольку оно не ограничено вещными правами застройщика. Собственник мог отчуждать земельный участок, обременять его залогом и т. д. Продажа с публичных торгов участка, заложенного после установления на нем права застройки, не нарушала прав застройщика.

Собственник имел право разрабатывать на сданном участке ископаемые, указанные в законе, причем и в случае, если эти ископаемые не могли быть извлечены без повреждения права застройки.

Собственник имел право не позже как за год до истечения срока договора потребовать оставления в его пользу построек или не позже месяца после срока потребовать их сноса. Если его требование о сносе не было исполнено, и собственник сносил постройки в течение первого года после окончания срока, то он имел право требовать возмещения ему издержек по сносу.

Собственник земли был обязан предоставить застройщику обусловленный по договору участок.

В случае досрочного прекращения права застройки по требованию собственника для разработки ископаемых он был обязан возместить застройщику убытки, причиненные досрочным прекращением права застройки или сокращением земельной площади, обремененной этим правом, или приостановлением пользования участком, а также уменьшить плату за право постройки, если застройщик сохранил право застройки только в отношении части участка.

Собственник был также обязан уплатить вознаграждение за оставленные ему по его требованию строения.

Право застройки прекращалось, прежде всего, по тем же основаниям, как и другие вещные права на чужую вещь, а также по основаниям, установленным законом специально для права застройки, и по договору между собственником и застройщиком.

Наступление срока влекло за собой прекращение права застройки без согласия залогодержателей права застройки и других верителей застройщика.

Совпадение в одном лице застройщика и собственника участка также прекращало право застройки автоматически. Однако такое досрочное прекращение права застройки не влекло за собою уничтожения установленных застройщиком залогов, сервитутов и других крепостных обременений, и они сохраняли свою силу до истечения срока, на который было установлено право застройки. Очевидно, в отношении залогодержателей и прочих лиц, имеющих вещные права на права застройки, последнее продолжало существовать и на него могло быть обращено взыскание. Собственник участка никаких мер распоряжения правом застройки предпринять в данном случае уже не мог.

Гибель участка, а равно наступление невозможности пользоваться участком сообразно его назначению в случаях, приравниваемых законом к гибели участка (принудительное отчуждение для государственной или общественной надобности, воздействие на участок стихийных явлений), обязывают застройщика отказаться от права застройки и прекратить его. В этих случаях залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, становились необязательными для собственника участка. Гибель строений не прекращала права застройки.

Право застройки прекращалось также по требованию собственника земли, если данный участок был нужен ему для добычи ископаемых и если эти ископаемые не могли быть извлечены без повреждения строений, а застройщик не изъявлял желания возобновить пользование участком по окончании разработки ископаемых или ограничиться пользованием той частью участка, которая не нужна для разработки. Залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, в этом случае сохраняли силу в той мере, в какой это не препятствовало собственнику извлекать ископаемые.

Принудительная продажа с торгов по иску из первой закладной заложенного земельного участка, на котором было установлено право застройки, прекращало это право.

Право застройки не утрачивалось по давности в случае неиспользования его в течение установленного законом срока.

Право застройки могло быть прекращено до срока соглашением застройщика и собственника, заявленным старшему нотариусу. При этом, если право застройки было обременено залогом или другими вещными правами в пользу других лиц, требовалось их согласие на прекращение этого права.

Право застройки не прекращалось, если застройщик умирал без наследников; в таком случае оно становилось выморочным и регулировалось законодательством о выморочном имуществе.

С прекращением права застройки особый лист, открытый на него в реестре крепостных дел[30 - Современный аналог – запись в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.], закрывался, и никакие вещно-правовые сделки застройщика по отношению к принадлежавшему ему праву уже не имели силы.

Сервитут[31 - Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч.] был еще одним распространенным вещным правом в российском законодательстве.

Характерную черту сервитута составляет, прежде всего, принадлежащее ему вещное свойство. Право пользования чужой вещью связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, а потому, к кому бы и по какой бы сделке вещь ни перешла, это обстоятельство не влияет на силу сервитута. С этой стороны сервитут противопоставляется пользованию чужой вещью, которое основано на обязательственном отношении, на договоре найма, потому что здесь право пользования находится в зависимости от собственника.

Сервитут дает своему субъекту право пользования чужой вещью, которое имеет различный объем, зависящий от цели установления сервитута. Но каков бы ни был объем пользования, предоставляемого субъекту сервитутного права, он во всяком случае меньше объема прав собственника. Сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином строго определенном отношении. Пользование чужой вещью предполагается согласным с тем назначением, которое имеет вещь при установлении сервитута. Поэтому даже при наиболее широком объеме пользования субъект сервитутного права не мог изменять назначения вещи, например, лес превратить в пашню, жилой дом обратить в спичечную фабрику. Своим положительным содержанием (пользование выгодами чужой вещи) сервитут отличается от права участия частного собственника как ограничения в свободном пользовании своей вещью, когда оно могло вредно отразиться на интересах других лиц. Субъект сервитутного права вторгается в право собственника либо тем, что собственник вынужден терпеть такие действия другого, которые он в силу своего права собственности мог бы устранить, либо тем, что собственник обязывается воздержаться от таких действий своих, на которые он в силу своего права собственности управомочен. На этом моменте основано деление сервитутов на положительные и отрицательные. Но сервитут не составляет обязанность одного лица что-либо делать в пользу другого лица. Например, возможен сервитут, предоставляющий собственнику одного имения собирать валежник в лесу собственника другого имения, но уже не будет сервитута в том случае, если собственник одного имения обязывается периодически доставлять собственнику другого имения валежник из своего леса. Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остается за собственником. Собственник двух смежных имений не мог считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного имения требует пользования лесом, водой, выгонами другого имения, потому что такое пользование вытекает уже из его права собственности и не дает основания для выделения в особую группу прав. Подобное пользование не создает нового юридического отношения помимо того, которое существует между субъектом права собственности и остальными лицами.

Сервитуты определяются в интересе конкретных лиц. Определенность лица выясняется либо его наименованием, либо связью его с другим правом: сервитут принадлежит или известному лицу как таковому, или же как собственнику данной недвижимости.

Когда сервитутное право принадлежит собственнику известного имения, последнее носит название господствующего участка, а недвижимость, на выгоды которой устанавливается пользование со стороны постороннего лица, называется служебным участком. Сервитут не требует непременно смежности служебного и господствующего участков. Требуется лишь экономическая возможность для одного участка извлекать выгоды из другого, например, сервитут водопровода мог связать довольно отдаленные участки, если местность страдает недостатком воды. Сервитуты как права, установленные в интересе определенных лиц, отличаются по этому признаку от права общего участия.

Всюду, где развито сервитутное право, главным основанием к тому является воля собственника служебного участка. Кроме собственника, никакой иной субъект права на вещь не мог установить сервитут, ни пользовладелец, ни арендатор.

При этом другие субъекты прав на этот участок, как, например, пользовладелец, арендатор, не могли установить на него сервитут. Застройщик мог обременить сервитутами свое право застройки на время его действия, причем для установления реальных сервитутов на предоставленный ему участок требуется разрешение собственника, выраженное в самом договоре о праве застройки; разрешение необходимо в силу того, что застройщик мог пользоваться земельным участком только для осуществления права застройки, а не для предоставления выгод другим.

В случае общей собственности необходимо согласие всех собственников, потому что свое служебное назначение могла выполнить принадлежащая им вещь только в целом виде. Воля, направленная на установление сервитута, могла выразиться: а) в форме договора, например, при соглашении о примыкании плотины к чужому берегу, b) в форме завещания при предоставлении кому-либо пожизненного пользования, но не других сервитутов. Установление сервитутного права на недвижимость как вещного права посредством договора требует облечения сделки в крепостную форму. Старшему нотариусу поручается утверждать акты и вносить в реестр крепостных дел отметки об ограничениях права собственности на недвижимые имущества, состоящих в уступке собственником в пользу постороннего лица сервитутов. Содержание устанавливаемого сервитута должно быть с точностью указано в акте, иначе он не будет принят к утверждению. Неформальная, домашним порядком совершенная уступка сервитута имеет значение только для лиц, заключивших договор. Вещное право на сервитут приобретается с момента утверждения сделки старшим нотариусом. Если при продаже недвижимости продавец сохраняет за собой сервитут, например право добывать каменный уголь, то, по мнению Сената, не требуется совершать два акта, а достаточно купчей, в которой сервитут указан.