Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

1. Установление личности маклера (агента).

Вы вступаете в контакт не с абстрактной фирмой NNN, а с конкретным человеком – Ивановым И. И., который представляет свое агентство. Попросите у него паспорт (естественно, вы должны иметь и предъявить по первому требованию свой). Далее все делается по алгоритму проверки частного лица (см. главу 1.7). Можно также проверить личность Иванова по базам данных ЗИЦ и ЦАБ, а также установить фактический адрес его местожительства.

2. Проверка фактического адреса.

Как вы знаете, большинство коммерческих фирм имеют два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Определите по телефонам, которые вы прочитали в рекламе или получили от Иванова, адрес, где они установлены. Вполне возможно, что телефоны прямые мобильные, и в случае нареканий компанию NNN и гражданина Иванова впоследствии не сыскать…

3. Проверка через «черные списки».

Обязательно перезвоните по телефону (495) 585-83-80 и проверьте выбранное вами агентство через «черный список» недобросовестных риэлторов. Эта услуга для вас бесплатна, но, к большому сожалению, в «черный список» занесено пока лишь 60–65 % фирм с подмоченной репутацией. Зайдите в подраздел «черные списки» на интернет-форумах недвижимости, а также сделайте в поисковых системах запрос «агентство NNN претензии».

4. Проверка учредительных документов.

После того как агент побывал на вашем объекте (квартире, комнате, даче), назначьте вторую встречу у них в офисе. При этом попросите показать оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях. Перепроверьте полученные данные через местные регистрационные органы.

5. Проверка офиса компании.

Приехав в офис агентства, попросите показать оригиналы документов на занимаемое помещение (свидетельство о собственности, договор аренды и другие). Они обязательно должны находиться в офисе для предъявления работникам полиции, пожарной охраны, административно-технической или налоговой инспекции. Если руководство отказывается их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли NNN занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями или клиентами. Если выяснится, что данное помещение агентство заняло недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства адрес бывшего офиса и обязательно съездите туда.

6. Проверка квалификации сотрудников.

Уже более 13 лет, с февраля 2002 г., риэлторская деятельность не входит в число лицензируемых. К сожалению, это значит, что сделки с недвижимостью может совершать любой гражданин. Однако обычно право ставить свою подпись под договорами будет иметь только тот брокер, который сдал квалификационный экзамен и получил соответствующий документ (аттестат). Так что обязательно поинтересуйтесь этим вопросом. Кроме того, указанный сотрудник по возможности должен состоять в штате (попросите показать приказ о зачислении его на работу).

Хочу продать две своих квартиры и на вырученные деньги приобрести недорогой коттедж для постоянного проживания. В процессе подбора вариантов свои услуги предлагает великое множество фирм. Куда выгоднее обращаться – в крупные, мелкие или к частникам?

Итак, кто есть кто на рынке недвижимости (на примере столичного региона)? Например, на середину 2016 г. в Москве и Подмосковье действует около шести тысяч субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически появляются в рекламных объявлениях):

150–200 агентств недвижимости «старой закалки», то есть получивших в 1995–2001 гг. лицензии на риэлторскую деятельность. Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником доходов;

500–600 отделов недвижимости – фактически это такие же агентства, но входящие в более крупные промышленные и финансовые холдинги на правах структурных подразделений;

200–250 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

1000–1500 стартапов – это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.). Часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых весьма далеки от риэлторской деятельности (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с недвижимостью – занятие выгодное, стартапы стали вести и их;

2000–3000 частных маклеров. Это специалисты, зачастую очень высокой квалификации, которые проводят сделки самостоятельно, в одиночку, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо. На профессиональном языке их называют «серые» и «черные» маклеры: в действиях первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами (кстати, сотрудники риэлторских агентств, получивших квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым»).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлторских фирм.

Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды и найма). Контролируют в среднем 35–40 % локального рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны – берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна крупная компания не станет работать с вами, если предполагаемый гонорар составляет условно менее 4–5 % от стоимости объекта).

Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2–3 % за вариант), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие объемы, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает: либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства), или подольше, но подешевле (мелкие): хорошо, дешево, быстро – выберите одно.

Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в два-три месяца. Эти работники возьмутся за любой ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем одну треть от комиссии АН), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

Как уже говорилось выше, после вступления в действие Закона РФ № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что агентство работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.

Хочу продать свою квартиру. Обращался в ряд агентств недвижимости, и везде мне предлагают заключить «эксклюзивный договор» и оставить документы на хранение в фирме. Стоит ли так поступать?

При заключении эксклюзивного договора (договора оказания риэлторских услуг, см. главу 2.18 второй части книги) между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договоры риэлторская фирма заключает с желающими совершить обмен, жильцами коммунальных квартир.

В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Существует два подвида эксклюзивных договоров: «мягкий», при заключении которого клиент может вообще передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный «контрольный срок»), и «жесткий», когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена (продавец получит деньги, а компания – комиссионные).

Если агентство требует с вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться вашими бумагами в корыстных целях. Для полной безопасности советуем обратиться в уполномоченный орган юстиции, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в вашем регионе (соответствующее Управление Росреестра), и написать там заявление, чтобы любые сделки с вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением своего (конкретного) паспорта. Паспорт же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах! В этом случае мошенничество с вашей квартирой представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и «выпишут» на него новый документ.

Планирую приобрести квартиру путем вложения средств в строительство. Посоветуйте, как выбрать застройщика?

Инвестирование средств в долевое строительство с целью получения квартиры – весьма прибыльная, но рискованная схема (подробнее об этом – см. третью часть книги). Если вы окончательно решились на подобное мероприятие, необходимо очень взвешенно и ответственно подойти к выбору фирмы-застройщика. Руководствоваться здесь стоит следующими критериями:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Как уже говорилось выше, более 40 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаусы в новостройках, то есть на первичном рынке. Наверняка среди ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.

2. Рекламная кампания и цены.

Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств.

В основном это объявления в профильных базах данных (ЦИАН, «Собственник», АФИ); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка ТОР-100 на rambler.ru), а также щиты, плакаты, растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках.

При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности: не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, поле чудес и дырку от бублика!

3. Количество построенных объектов.

Не стоит иметь дело с застройщиками, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации вдруг закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с вас потребуют доплаты, – обо всем этом у нас пойдет речь в главе 1.15. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с интересными ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на коммерческую тайну или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

4. Рекомендации жильцов построенных домов.

Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь от первого взноса до квартиры. Главный вопрос, который вы должны задать: «Сколько вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней.

5. Происхождение и статус компании.

Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющимися дочерними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит: сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.

В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация: ПАО (бывшее ОАО), ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.

6. Одновременное строительство и продажа.

Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, безусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвестпроекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оптовым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реализацию другим юридическим лицам. Разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной секции (подъезде), может составлять 10–15 % в зависимости от того, через какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестиционного контракта.

7. Принцип «построенных этажей».

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка (каркас) строения уже возведена. В этом случае приблизительно 70–80 % средств на строительство уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком ввода дома в эксплуатацию через год и более (для монолитных зданий – от полутора лет), особенно если на стройплощадке работы только начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас пойдет речь ниже, в главе 1.15.