Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

8. Отношение к потенциальному клиенту.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу вашим просьбам («Не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным обманом с предложениями: «Вносите оплату за бронирование сегодня, а то с понедельника мы повышаем цены», то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены, – представьте себе, что будет после того, когда вы действительно внесете предоплату!

9. Способы оплаты, возможность рассрочки и кредита.

Как уже говорилось выше, наиболее рациональной является оплата полной стоимости объекта в рублях непосредственно на расчетный счет фирмы в соответствующем банке (по тем реквизитам, которые указаны в договоре), без взимания какой-либо комиссии. Выясните также, готова ли компания предоставить рассрочку платежа (даже если это и не входило в ваши первоначальные планы – полная сумма имеется), а также поговорите о возможности получения субсидированного ипотечного кредита под покупаемую жилплощадь, даже если он вам не нужен.

10. Юридическая экспертиза договора.

Возьмите в компании чистые бланки договора, который фирма предлагает подписать, и отнесите его на проверку опытному юристу или адвокату, который также может представлять ваши интересы при переговорах и подписании всех бумаг.

О порядке самостоятельной экспертизы соответствующего договора у нас подробно пойдет речь в главе 3.12 третьей части книги. Если ваша логичная и законная просьба предоставить текст соглашений, которые в дальнейшем предстоит подписывать, на экспертизу вызывает неадекватную реакцию менеджера (начиная с реплики: «Приходите со своим юристом, изучайте договор на месте» и заканчивая откровенной наглостью: «Сначала внесите деньги за бронирование, потом получите бумаги»), то еще раз подумайте, стоит ли с этой организацией связываться! Иногда на практике встречается и такая ситуация: сотрудник компании проект договора передает, но сразу предупреждает: «Изменения в типовую форму вносить не будем. Не хотите – не покупайте…»

Как можно проверить застройщика через доступные государственные онлайн-порталы? Какие из них вы советуете использовать?

Итак, вы получили от застройщика образец («рыбу») договора, который планируете подписать (надеемся, что это договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с законом 214-ФЗ[4 - Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «О долевом участии в строительстве жилья» (в ред. от 02.06.2016 г.).], а не какой-либо из «серых»). В нем обязательно приведены реквизиты компании, которые, безусловно, необходимо проверить через общедоступные порталы госорганов.

Федеральная налоговая служба (egrul.nalog.ru)

Введите в открывшемся окне ОГРН и ИНН застройщика. Если сведения верные, возможно (уже за плату) скачать выписку из ЕГРЮЛ, а также проверить юрлицо еще по ряду дополнительных сервисов (подраздел «Проверьте, не рискует ли ваш бизнес»).

Федеральная служба судебных приставов (fssprus.ru)

Выбираем вкладку «Поиск юрлиц». Обозначаем регион по ИНН и вводим название компании. Ресурс указывает, есть ли в отношении них действующие исполнительные производства, когда и кем возбуждены, на какие суммы.

Суды общей юрисдикции (sudrf.ru)

Проверяете, являлось ли юрлицо, его учредители и руководители истцами или ответчиками по делам в судах общей юрисдикции (в настоящее время и ранее).

Арбитражные суды (kad.arbitr.ru)

В поле «Участники дела» вводятся ОГРН/ИНН и название организации. Проверяется участие в арбитражных спорах.

Антимонопольная служба РФ (rnp.fas.gov.ru)

Проверяете, на попадал ли застройщик в реестр недобросовестных поставщиков по госконтрактам, а также на предмет возбуждения против него дел о фактах недобросовестной конкуренции.

* * *

Проверка по вышеуказанным порталам доступна всем гражданам (сведения в этих реестрах открытые) и занимает в среднем 20–30 минут, после чего вы уже делаете окончательные выводы, иметь дело с этим застройщиком или нет. Про проверку по этим и другим базам физлиц у нас пойдет речь в главе 1.7.

Загляните в риэлторскую кухню изнутри, посмотрите шаг за шагом, что будет делать агент, и решите, нужен ли вам риэлтор или справитесь сами: VIDEOKNIGA.TV

Блиц

Можно ли продать квартиру без участия риэлтора? Честно говоря, запрашиваемые в агентствах суммы платить не хочу.

Конечно можно. Но не стоит, ибо можно остаться и без квартиры, и без денег. Если вы считаете, что стоимость услуг риэлтора высока, закажите только юрсопровождение сделки, которое обычно вполовину дешевле.

Покупаю новостройку. Обратился в риэлторскую фирму N, которая утверждает, что она является агентом крупного застройщика. Спрашиваю: куда надо перечислять деньги (4,5 млн руб.), отвечают: нам. Правильно ли это?

Лучше так не делать, ибо неизвестно, перечислит ли агент (риэлторская фирма) основную сумму (4,5 млн за вычетом своей комиссии) застройщику (даже если они аффилированные структуры).

Заключил «эксклюзивный» договор на альтернативную сделку с крупным агентством N, поверил, отдал документы. За три месяца (срок действия договора) они покупателя не подобрали и ничего подходящего не нашли. Пришел забирать мои оригиналы – не отдают (далее нецензурно. – Прим. авт.). Требуют оплатить 40 тыс. за рекламу. Что делать?

Лучше всего – поднять шум или как минимум попытаться в присутствии недобросовестных риэлторов вызвать прямо в офис полицию (набрать «112» с мобильного). Обычно в этом случае документы возвращают сразу. В противном случае обратиться в свое территориальное управление Росреестра с заявлением об утере оригиналов (только не заявляя, что их удерживает агентство) и в среднем через две-три недели получить дубликаты. Также не забудьте занести таких агентов (по ФИО, названию фирмы и другим известным контактным данным) во все возможные черные списки, индексируемые поисковиками.

Глава 1.4. Рекламная кампания

Какие виды рекламы вы могли бы посоветовать частному лицу для раскрутки варианта обмена? Какие из них самые недорогие?

Для самостоятельного проведения любой сделки с недвижимостью вам нет смысла обращаться к специалистам по рекламе, так как раскрутка собственного варианта особых трудностей не представляет. По цене и качеству (точнее говоря, количеству потенциальных партнеров) можно рекомендовать следующие виды рекламы:

1. Условно бесплатная реклама в СМИ.

Условно бесплатной такая реклама называется потому, что для владельцев недвижимости и риэлторов в газетах, публикующих объявления «на купонах», существуют льготные тарифные планы, в принципе недорогие.

Безусловно лидирующим изданием на рынке подобных услуг, является «ИРВР» – «Из рук в руки» (сайт irr.ru), где за весьма умеренную плату можно подать в рекламу свой вариант (и делать это регулярно, по пять дней в неделю). Достоинством этой газеты в первую очередь является то, что напечатанная (и размещенная на сайте) информация «расползается» и по риэлторским базам (о них немного позже), и по всевозможным электронным доскам объявлений.

2. Риэлторские базы и доски объявлений.

На сегодняшний день – самая доступная реклама, которую можно подавать онлайн совершенно бесплатно (или, немного заплатив, получить гораздо больше возможностей по размещению).

Ведущими базами на сегодняшний день, безусловно, является ЦИАН (cian.ru) и «Виннер» (baza-winner.ru), правда, они, к сожалению, полностью платные. Также можно «раскидать» информацию о своем варианте по всевозможным риэлторским порталам и доскам. Также попробуйте воспользоваться услугами «Авито» (avito.ru) и АФИ (afy.ru).

3. Расклейка и рассылка.

Старинные, еще советских времен, способы распространения объявлений, давно потерявшие свою эффективность. Можно провести адресную расклейку по подъездам (особенно если вы ищете вариант в конкретном районе и типе дома), а также рассылку (только не по почтовым ящикам, а непосредственно в двери квартир). Как показала практика, эту нудную работу придется выполнять самостоятельно, ибо профессиональные расклейщики распространят не более 10–15 % вашего тиража, взяв деньги, естественно, за все 100 %.

4. Рекламные баннеры.

Применяются для наружной рекламы непосредственно из окон или на фасаде здания. Для этажей не выше четвертого можно использовать листы бумаги (лучше формат А3), на каждом из которых напечатана одна буква (S A L E или R E N T) и номер телефона. Для более высоких квартир необходимо изготовить баннер, обычно размером 1,5 х 0,5 м, где указано «продажа» или «аренда» и аналогично номер телефона.

5. Обратная и частная реклама.

Первая получила свое название оттого, что вы, уважаемый читатель, рекламу не распространяете, а являетесь потенциальным клиентом чужих рекламных кампаний: открываете газету и читаете объявления, срываете со столба или в своем подъезде отрывные телефончики, получаете по почте или обнаруживаете в своем почтовом ящике соответствующие информационные листки. В подавляющем большинстве случаев вам предлагают свои услуги профессиональные посредники – риэлторские фирмы или частные маклеры, среди них могут быть и откровенные аферисты. При этом, кстати, объявления от последних могут быть искусно замаскированы под частные.

Частная реклама ведется среди ваших родственников, соседей, сослуживцев, знакомых, знакомых через знакомых. При контакте с ними обязательно расскажите о своем варианте: вполне возможно, найдутся пришедшие по рекомендации люди, которым именно такой и требуется, тем более подобным вашим партнерам можно доверять в большей степени – ведь их рекомендовал конкретный человек. В этой ситуации не грех обратиться за помощью в распространении частной рекламы, ведь за ваши магические слова «внакладе не останешься» наверняка найдутся знакомые, готовые «посодействовать» подбору вариантов.

6. Соцсети, блоги, форумы.

Если вы, уважаемый читатель, присутствуете в основных соцсетях («ВКонтакте», «Фейсбук», «Одноклассники»), а также размещаете свои фото- и видео в «Инстаграме», «Ютубе» и «Перископе», не забудьте заносить информацию о своем варианте там. Возможно, но менее эффективно, размещение на просторах блогосферы («ЖЖ», «Твиттер»), а также на всевозможных форумах, в том числе вашего города и района.

* * *

Профессиональные риэлторы, естественно, используют и другие виды рекламы. Краткая информация о таковых сведена в таблицу 1.4.

Хочу подать объявление о продаже своей квартиры в газету. Подскажите, в какую лучше обратиться и как грамотно составить текст, чтобы звонило больше народу? (Параметры квартиры прилагаются. – Прим. авт.)