Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

В своем вопросе вы, к сожалению, не указали город, где планируете купить квартиру. В первую очередь необходимо узнать, какие из газет бесплатных объявлений самые авторитетные и читаемые в вашем регионе. На этот вопрос охотно ответят распространители печатной продукции, торгующие прессой на лотках или в киосках. Выбрав таким образом несколько изданий и купив их, обратите внимание на следующее:

• какие требования предъявляет редакция к подаче бесплатных объявлений;

• в какую рубрику (подрубрику) вы будете подавать текст;

• какие ключевые слова выбрать, чтобы объявление находилось в начале базы данных соответствующего раздела (рубрики).

В Петербурге, Владивостоке, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и ряде других крупных городов СНГ на рынке бесплатных объявлений лидирует газета «Из рук в руки»[5 - В Москве газета «Из рук в руки» с 01.03.2015 г. в бумажном виде не издается.] («ИРВР», сайт в Интернете – www.irr.ru (http://www.irr.ru/)). В северной столице, например, в ней публикуется каждый день порядка пяти-шести тысяч объявлений о недвижимости, и их обновление составляет 800—1000 вариантов (остальные выходят повторно).

Таблица 1.4

ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКЛАМЫ В РИЭЛТОРСКОМ БИЗНЕСЕ

1. СМИ – платная и условно бесплатная (модули, рамки, заказные статьи, частные объявления)

2. Печатная продукция (буклеты, сувенирка, участие в выставках)

3. Расклейка наружная/адресная/стикеров

4. Рассылка адресная (почта, подъезды) и электронная (спам, доски объявлений)

5. Наружная (официальные и неофициальные носители, рекламные простыни)

6. Риэлторские базы данных (РБД) и портал «Авито»

7. Сайт компании/объекта (наполненность, продвижение через поисковики)

8. Соцсети, блоги, форумы («ВКонтакте», «Фейсбук», «Одноклассники», профильные форумы)

9. Видеохостинги («Ютуб», «Перископ», проведение продающих вебинаров)

10. Обратная (считывание чужой рекламы всех видов)

11. Частная (среди знакомых, бывших клиентов, тиражи визиток)

12. Идеальная (в реальности, к сожалению, не существует)

Примечания.

1. Баллы по критериям начисляются по «школьной» системе: 5 – отлично… 1 – очень плохо.

2. Места в колонке «Эффективность на практике»: 1 – самая эффективная… 11 – отдача минимальна.

3. ? – эффективность растет; ? – эффективность падает.

Единственный существенный недостаток этого замечательного издания – 70–80 % бесплатных объявлений составляют хорошо замаскированные предложения посредников, а информация от подлинных хозяев недвижимости устаревает еще до выхода в газете: сотрудники редакции неофициально продают базы данных в электронном виде за два-три дня до их появления на бумажном носителе. Так что считывать опубликованные в «ИРВР» объявления, как показала практика, нецелесообразно: это уже сделали до вас профессиональные риэлторы, и хорошие варианты от хозяев почти все «охвачены».

Итак, что необходимо сделать, чтобы ваше бесплатное объявление в «ИРВР», а также и в других купонных газетах стало действительно эффективным:

• купить газету или телефонную карту для подачи бесплатных объявлений (если такая предлагается);

• полистав издание, найти необходимую рубрику (например: «Трехкомнатные квартиры. Продажа» или «Обмен. Равноценный») и грамотно выбрать ключевое слово, с которого начинается текст (в газете оно выделено жирным). Практика показала, что потенциальный клиент читает и обзванивает не более 20–30 первых объявлений в рубрике и в них находит все, что нужно;

• правильно составить текст. Для изданий группы «ИРВР» нужно уложиться в 200 печатных знаков, включая точки, запятые, пробелы и номер телефона. При этом имейте в виду, что бессмысленно указывать время, когда звонить (например, «с 19 до 22часов»), кого спросить («строго Ивана Ивановича») – потенциальные клиенты начнут беспокоить вас с девяти утра и прекратят в час ночи, причем большинство будет говорить: «Япо объявлению. Кто тут квартиру продает?»;

на приемном пункте (адреса есть в газете) подать «частное объявление с повторами» или продиктовать текст оператору по телефону, указанному на ранее купленной телефонной карте. Последний способ подачи информации наиболее предпочтительный: не надо покупать газету, ездить в редакцию, однако «бесплатным» его можно назвать с натяжкой (хотя стоимость самой газеты плюс поездка туда-обратно на метро стоят ненамного дешевле). Главное достоинство телефонной подачи объявлений состоит в том, что оператор называет число, когда ваша реклама выйдет (также можно выяснить, на какой день сегодня принимаются объявления, и подгадать его выход под удобное для вас время).

И еще одно замечание. Успех в подаче газетной рекламы приходит только тогда, когда объявление появляется непрерывно – пять раз в неделю, 20 – в месяц. При этом, естественно, необходимо всегда брать контактный телефон и грамотно назначать просмотры и показы, о которых у нас пойдет речь в одной из следующих глав.

Недавно успешно продал автомобиль через Интернет (просто раскидал информацию по специализированным сайтам). Сейчас то же самое надо сделать с квартирой. Посоветуйте, куда лучше зайти?

Все интернет-сайты в сфере недвижимости можно условно разделить на несколько групп:

• агентства и объединения агентств – на эти страницы есть смысл зайти только тогда, когда вы подбираете риэлторскую фирму (подробнее см. главу 1.3);

• электронные доски объявлений — именно то, что вам нужно! Существуют четыре уровня доступа к ним: первый, самый выгодный, – бесплатно и без регистрации; второй – бесплатно с регистрацией; третий – условно бесплатно (3, 7, 10 или 30 дней) без регистрации; четвертый, наименее интересный, – условно бесплатно и с регистрацией;

• форумы по недвижимости, которые бывают трех видов: клиентские (общаются собственник и приобретатели); профессиональных риэлторов; негативные (черные списки, «Антириэлтор» или «Агентам. нет»). На каждом из них можно зарегистрироваться, задавать вопросы, оставлять свои варианты;

• сайты газет и журналов — содержат информацию из соответствующих бумажных изданий, дают возможность поместить бесплатное или недорогое (газета «ИРВР») объявления;

• информационно-аналитические страницы – предоставляют полезные сведения о рынке недвижимости региона: цены, их динамика, рейтинг агентств, новости;

• сайты для профессиональных риэлторов – наиболее популярные программы для работы на рынке, подбора и ведения баз данных; все это можно использовать и при продвижении своего варианта;

• сайты по оценке недвижимости — позволяют провести моментальную оценку вашего варианта, обычно по «скупочной цене» (подробнее об этом см. главы 1.1 и 1.2);

• универсальные порталы – информационные ресурсы, объединяющие все вышеперечисленное. Самыми интересными ресурсами, по мнению автора, являются orsn.rambler.ru; irn.ru; osan.ru; realprice.ru; urbanus.ru; ners.ru; kvadroom.ru и ряд других.

* * *

Для практического сбора информации рекомендуется сначала зайти на самые посещаемые страницы: www.rambler.ru (http://www.rambler.ru/)? список ТОР-100 ? раздел «Недвижимость». Вам откроются более 500 самых раскрученных (большинство – искусственно) сайтов, где можно увидеть все, о чем шла речь в нашем вопросе. Дополнительно можно сформулировать и ряд поисковых запросов в «Яндексе» с дальнейшим их дублированием в Google и других поисковиках (на главной странице «Яндекса» такой сервис есть).

Для размещения в ЦИАНе и на досках объявлений сделал фото своей квартиры. Получилось как-то блекло. Профессионала приглашать не хочу. Дайте по возможности свои рекомендации по фотографированию.

Действительно, продающие фотографии играют определенную роль при восприятии объекта недвижимости (квартиры, а в еще большей степени загородного дома или дачи) потенциальным приобретателем. Поэтому давайте попытаемся разобраться, как правильно, а в отдельных случаях и профессионально, сфотографировать свою недвижимость. Итак, начнем с подготовительных (а заодно и заключительных) операций.

1. Деперсонализация. Под этим термином подразумевается убирание всего лишнего, что может попасть в объектив (посуда на кухне, туалетные принадлежности в ванной, одежда в коридоре, календари, иконы, плакаты в комнатах и многое, многое другое, что однозначно портит даже самое хорошее фото).

2. На телефон не фотографировать! Конечно, это рассуждение на тему «Чем отличается Венера Милосская от Девушки с веслом», но поверьте на слово: отличаются. Так что необходим более или менее приличный аппарат (желательно не «мыльница»), по возможности со штативом.

3. Разрешение и сжатие. Две противоречивые вещи: в максимальном разрешении фото смотрятся контрастнее, но их невозможно поместить ни на один сайт или доску объявлений. Так что придется изображения сжимать под требования соответствующего ресурса (на некоторых разрешена и доступна функция «Мультизагрузка»).

4. Водяные знаки. Наносятся на фотографии для защиты от несанкционированного копирования. Обычно это слово «продажа» или «аренда» и номер своего телефона. Полупрозрачные символы делаются по диагонали, обычные сверху и/или снизу, но они могут быть «отрезаны» при редактировании изображения и смотрятся менее выигрышно.

5. Загрузка 10–15 лучших. Как показывает практика, на любой сайт или доску можно загрузить 10–15 (иногда до 30) фото, и необходимо использовать все предложенные ресурсом возможности! Но чтобы отобрать хотя бы 10 хороших изображений, придется сделать их не менее ста. Так что «пленку» не экономьте!

6. Видеоролик. Следующий уровень репортерского мастерства – короткий (две-три минуты) продающий видеоролик о своей квартире (естественно, со звуком). Не получается с первого раза? Правильно. Чтобы такой клип смотрелся, его надо отснять минимум пять-шесть раз и потом «склеить», то есть смонтировать. Тут, возможно, потребуется помощь профессионала, однако затраты окупятся: индексация видео поисковиками намного выше, чем фото!