Инвестиционная недвижимость может исследоваться в разрезе различных признаков. Нами предлагается для инвестиционной недвижимости следующая классификация, которая может быть использована как в целях управления инвестиционной недвижимостью, так и для целей ее учетного отражения.
По характеру объекта, прежде всего, следует выделить следующие составляющие инвестиционной недвижимости:
• земля;
• готовое здания;
• часть готового здания;
• здание, находящееся в стадии строительства;
• часть здания, находящегося в стадии строительства.
Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.
По способу извлечения дохода инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на приносящую доход посредством:
• сдачи в аренду;
• продажи;
• сдачи в аренду с последующей продажей.
Способ получения дохода весьма важен как для планирования управления инвестиционной недвижимостью, так и для управления всем предприятием, так как от него зависят размеры, сроки, риски денежных потоков, ожидаемых от данных активов. Во всех перечисленных случаях предприятие должно применять соответствующую тактику и стратегию, и представлять заранее каким образом будет выглядеть отчетность предприятия.
По срокам инвестирования инвестиционная недвижимость может быть классифицирована в зависимости от предполагаемого срока владения ею, как инвестиция:
• среднесрочная (1–3 года);
• долгосрочная (свыше 3–5 лет).
Устанавливать срок инвестиции должны соответствующие менеджеры предприятия, хотя, точный срок необходим, если инвестиция будет учитываться по исторической модели (фактическим затратам), если инвестиционная недвижимость предназначена для продажи в будущем и учитывается по модели справедливой стоимости, то для целей отражения в финансовой отчетности точность срока не требуется.
По форме собственности на инвестиционную недвижимость она классифицируется на:
• частную (частные предприятия);
• государственную (государственные предприятия);
• иностранную (иностранные предприятия);
• смешанную (предприятия со смешанным капиталом, имеющие в качестве акционеров и частный бизнес, и государство, и иностранных инвесторов).
Различные собственники могут требовать разных подходов как к управлению инвестиционной недвижимостью, так и использования различных стандартов формирования финансовой отчетности.
По типу использования инвестиционную недвижимость, относящуюся к зданиям, можно разделить на недвижимость:
• торговую;
• складскую;
• офисную;
• прочую.
По классу недвижимости рекомендуется выделить классы:
В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.
По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:
• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;
• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.
Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.
По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:
• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;
• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;
• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.
Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.
По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:
• сданную не связанной стороне;
• сданную связанной стороне: в т. ч.:
• дочерней компании;
• совместной компании;
• ассоциированной компании;
• менеджменту (членам их семей) предприятия.
Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.
По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:
• никогда не подвергавшуюся переклассификации;
• единожды переклассифицированную;