Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

Инвестиционная недвижимость охарактеризована как «недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

б) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности» [44].

В МСФО 40 «Инвестиционное имущество» вводится также термин «недвижимость, занимаемая владельцем», под которой понимается «недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях» [44]. Недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается аналогично объектам основных средств, и, по существу, является их составной частью, в отчете о финансовом положении она включается в состав основных средств.

Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год). Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчетности, равно как и для менеджеров предприятия. Важным в данном случае становится справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, т. е. величина, указывающая пользователю возможные будущие выгоды, которые будут получены от этой недвижимости, и которые видит в ней рынок. Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило свое богатство за счет вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчетный период, является показатель прироста (снижения) ее справедливой стоимости. Это изменение справедливой стоимости согласно МСФО немедленно признается в прибылях/убытках, т. е. признается виртуальный (нереализованный) результат, подобно тому, как это делается в отношении инвестиций, представленных ценными бумагами, измеряемыми по справедливой стоимости через прибыль/убыток (в качестве еще одного варианта допустимо правилами МСФО 40 «Инвестиционное имущество» использовать историческую модель оценки результата, но этот вариант, на наш взгляд, плохо отражает экономическую сущность инвестиционной недвижимости).

Следует подчеркнуть еще одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них. Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от нее выгод и управления этими выгодами – инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств. Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на нее, позволяющие сдать ее в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.

В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив «Доходные вложения в материальные ценности» (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: «Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение» [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности»… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40» [52].

В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.

Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).

1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости

Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:

• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;

• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.

Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:

• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;

• выборе учетной политики в отношении модели последующей оценки инвестиционной недвижимости;

• определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в случае необходимости.

Профессиональное суждение требуется и при принятии решения о том, стоит ли раскрывать дополнительную информацию об инвестиционной недвижимости, чтобы сделать отчетность более транспарентной [82, 83] и полезной для пользователей.

Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов. Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.

В связи с этим к методологическим основам отражения инвестиционной недвижимости следует отнести:

• принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости;

• критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения;

• совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении, включая методы определения ее балансовой стоимости;

• определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе;

• методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств;

• требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости;

• правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.

Среди всех принципов, используемых МСФО, для отчетного отражения инвестиционной недвижимости, прежде всего, подходит принцип достоверного представления, нашедший в проекте новых концептуальных основ МСФО свое проявление в характеристике информации, которая именно так и называется – достоверное (правдивое) представление. В соответствии с этим принципом, пользователь должен иметь возможность получить из отчетности наиболее объективную оценку будущих выгод, содержащихся в инвестиционной недвижимости, эта оценка соответствует величине справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на отчетную дату. Также большое значение имеют принципы: превалирования экономической сущности над юридической формой, рациональности, существенности. Исходя из принципа превалирования экономической сущности над юридической формой, объекты инвестиционной недвижимости появляются в отчетности предприятия, только тогда, когда выполнены критерии признания этой недвижимости в качестве актива – инвестиционная недвижимость. Принцип существенности может быть проиллюстрирован тем, что, если, например, в аренду сдается только одна комната в здании, состоящем из 40 комнат, то такое здание не будет рассматриваться как объект инвестиционной недвижимости, и, соответственно, наоборот, если большая часть помещений здания сдается в аренду, но при этом есть комнаты, занимаемые владельцем, то такое здание признается в качестве объекта инвестиционной недвижимости.

Для признания объектов инвестиционной недвижимости не требует большого количества критериев, т. к. данный объект достаточно понятен для человека и может быть им легко идентифицирован, соответственно достаточно того, что объект соответствует определению инвестиционной недвижимости и выполняются два стандартных критерия признания: уверенность в получении экономических выгод от объекта и возможность его надежной стоимостной оценки.

Для учетного представления инвестиционной недвижимости в балансе наиболее адекватной величиной является справедливая стоимость объекта на отчетную дату. В этой оценке отражаются будущие выгоды, ожидаемые от объекта, т. е. именно та информация, которая позволит пользователю сделать прогноз в отношении будущих ожидаемых выгод (денежных потоков) от инвестиционной недвижимости. Гораздо в меньшей степени уместной является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальной с учетом амортизации и накопленных убытков от обесценения. Такая оценка допустима согласно правилам МСФО, но, на наш взгляд, противоречит экономической сущности инвестиционной недвижимости и задачам ее учетного представления. Следует отметить, что согласно МСФО 40 [44], в случае приобретения объекта инвестиционной недвижимости, его первоначальной оценкой является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальная оценка, аналогичная стоимостной величине, определяемой для основных средств. Полагаем, что такой порядок не соответствует экономической сущности инвестиционной недвижимости и интересам пользователей отчетности, в связи с чем, считаем целесообразным, уже при принятии к учету использовать для оценки справедливую стоимость.

Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток. Модель определения результата по исторической стоимости не дает качественной информации для принятия решений пользователями, хотя такая модель разрешена МСФО, полагаем, что она вуалирует реальную картину результата деятельности предприятия, и не должна использоваться для инвестиционной недвижимости.

В отчете о движении денежных средств информация об операциях с инвестиционной недвижимостью отражается по разделу «Инвестиционная деятельность», что, по нашему мнению, позволяет верно представить характер денежных потоков от данных объектов.

Для раскрытия информации об инвестиционной недвижимости, полагаем необходимым расширить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, обязательные раскрытия должны позволить пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью, для чего следует представить сведения, отражающие подробные характеристики инвестиционной недвижимости [44].

Переклассификация объектов недвижимости, на наш взгляд, должна строиться на следующем общем правиле: входящая оценка нового вида актива является последней оценкой старого вида актива, определенной на дату переклассификации.

Глава 2

Зарубежная практика учета инвестиционной собственности

2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах

Обобщением существующих в национальных системах правил учета и отчетности инвестиционной недвижимости является Международный стандарт финансовой отчетности «Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40).

До принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», бухгалтерский учет инвестиций в недвижимость регулировался национальными стандартами бухгалтерского учета. Хотя учет в каждой из юрисдикций отличается, применялась либо модель учета первоначальной стоимости недвижимости, либо модель переоценки. Если выбиралась модель переоценки, то переоцененной стоимостью обычно признавалась справедливая стоимость на дату переоценки, а изменения стоимости в результате переоценки, признавались в составе капитала. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости с отражением ее изменений в составе прибыли (убытка) не применялась в мире до принятия МСФО 40 «Инвестиционное имущество».

Впервые в системе МСФО введен этот стандарт к обязательному применению при составлении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся 1 января 2001 года или после этой даты. Стандарт 2000 года заменил ранее действовавшие требования, которые были установлены в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 «Учет инвестиций», компании разрешалось выбирать метод учета инвестиций в недвижимость по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по фактическим затратам на приобретение за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 «Учет инвестиций» или по переоцененной стоимости, согласно МСФО 25 «Учет инвестиций». Положения МСФО 25 «Учет инвестиций» потеряли свою силу при вступлении в действие первой версии (2000 года) стандарта по учету инвестиционной недвижимости. В настоящее время действует МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» в редакции 2005 года с учетом внесения в него изменений последующими стандартами (например, МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», – инвестиционной собственностью является:

• имущество, находящееся во владении организации и используемое для операционной аренды с целью получения арендных платежей или увеличения капитала; или для осуществления и того, и другого;

• строящаяся недвижимость, которая подготавливается для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности в будущем.

В частности к инвестиционной собственности относятся:

• земли, предназначенные для долгосрочного увеличения капитала, а не для кратковременной продажи в процессе обычной бизнес деятельности;

• земли, находящиеся в настоящее время для неопределенного будущего использования. Если организация не определила, как она будет использовать землю: сдавать в аренду или использовать для перепродажи в ходе обычной деятельности, то в этом случае земля должна учитываться в качестве предназначенной для увеличения стоимости капитала;

• здания, принадлежащие организации (или находящиеся в ее владении по договору финансовой аренды) и переданные в аренду третьим лицам;

• пустующие здания, но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.