Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

• многократно переклассифицированную.

Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.

По способу поступления на предприятие:

• приобретенная без приобретения бизнеса;

• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;

• построенная;

• арендованная по договору финансовой аренды;

• арендованная по договору операционной аренды.

Для управления и учета (безусловно, со многих точек зрения) важно разделять объекты по способу их поступления на предприятие. Для учета это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.

По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:

• первому (наблюдаемый на рынке);

• второму (наблюдаемый на рынке);

• третьему (не наблюдаемый на рынке).

Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.

По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:

• справедливой;

• фактической.

Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.

По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:

• снижения справедливой стоимости;

• роста справедливой стоимости;

• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;

• стабильного значения справедливой стоимости.

Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.

По факту обесценения (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по исторической модели (по фактической стоимости)) инвестиционную недвижимость следует разделить на:

• подвергавшуюся обесценению;

• не подвергавшуюся обесценению.

Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от нее доходам, возможно, стоит пересмотреть ее предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать ее эффективной для предприятия. Подобная информация весьма важна для пользователей, оценивающих и качество управления активами, и их состояние, и доходные перспективы от них.

Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. На наш взгляд, прежде всего такие как:

1. Наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций, т. е. наличие благоприятного инвестиционного климата.

2. Наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость. Предприятию целесообразно также готовить инвестиционный меморандум. Обычно инвестиционный меморандум делается для внешних пользователей и раскрывает для них инвестиционную привлекательность проекта, связанные с ним риски, основную бизнес-идею, бизнес-модель. В случае инвестиционной недвижимости такой меморандум, на наш взгляд, также необходим, он может быть представлен в виде некоторого поясняющего текста (раскрытия информации об инвестиционной недвижимости) в отчетности, или в качестве отдельного документа. Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.

3. Адекватность доходности сопутствующих инвестиции рисков, т. е. ожидание определенного соотношения прибыли и риска. Некоторые предприятия выбирают меньший риск, и, следовательно, меньшую прибыль, другие согласны на высокие риски, и надеются на более высокую прибыль. Размер инвестиционного риска характеризуется вероятностью потери инвестиций и дохода от них. Принято считать, что величина общего интегрального риска по инвестициям включает в себя семь видов риска: законодательный, политический, социальный, экономический, финансовый, криминальный, экологический. Как правило, среднероссийский риск принимается равным единице, а риски регионов могут быть больше или меньше единицы.

На наш взгляд, следующие факторы риска являются наиболее характерными для инвестиционной недвижимости:

• необходимость дополнительного финансирования в инвестиционную недвижимость – значительные затраты на ее содержание, поддержание в состоянии готовности к продаже или использованию;

• негативные тенденции на рынке недвижимости;

• сезонный характер возможного использования недвижимости;

• наличие сильной конкуренции на рынке недвижимости;

• изменение природных, техногенных, климатических условий в месте нахождения недвижимости;

• низкая ликвидность (относительно длительный период продажи);

• в целом невысокая доходность в последние десятилетия (особенно в случае сдачи в аренду).

4. Наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения (хотя у предприятия должна быть уверенность в прибыльности инвестиций в инвестиционную собственность для их осуществления, однако должны рассматриваться и возможные будущие негативные изменения в первоначальных планах).

5. Необходимо, чтобы арендатор (арендаторы) вызывал(и) доверие, имел(и) прозрачную деятельность и отчетность, и хорошую партнерскую историю, если предполагается получать доход от инвестиционной недвижимости посредством сдачи ее в аренду.

6. Наличие привлекательных особенностей у инвестиции в недвижимость по сравнению с другими инвестициями. К таким положительным характеристикам инвестиций в инвестиционную собственность в России относятся:

• относительная стабильность цен на недвижимость и арендную плату. Хотя в других странах (например в США, в ХХ и XXI веках наблюдались случаи резкого падения цен (и сохранение низких цен длительное время) на недвижимость, в России сохранялась более стабильная ситуация на рынке недвижимости и снижение цен довольно быстро восстанавливалось;

• превышение уровня доходности от данных инвестиций над уровнем инфляции (в большинстве случаев);

• принципиальная возможность попробовать изменить предназначение инвестиционной недвижимости и использовать ее непосредственно самим, может быть после незначительных перестроек.

На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия «основные средства» и понятия «инвестиционная недвижимость». Понятие основных средств характеризуется в МСФО как:

«…материальные активы, которые:

а) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;

б) предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода» [41].