Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

Формирование основной нормативной правовой базы российского рынка ипотечных ценных бумаг позволило провести первые сделки по секьюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке. Активно осуществлялась также трансграничная секьюритизация ипотеки.

Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения, в том числе полученные гражданами кредиты на строительство жилья.

Основная финансовая государственная поддержка рынка ипотечного жилищного кредитования осуществлялась по преимуществу в двух формах: внесение средств федерального бюджета в качестве взноса в уставный капитал АИЖК с целью увеличения его капитализации и субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям АИЖК в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК, размещаемый на фондовом рынке.

Уставный капитал АИЖК является базовой формой государственной поддержки, позволяющей ему принимать основные риски на ипотечном рынке при стабильной экономической ситуации в стране. Наличие государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК позволяет удлинить и удешевить привлекаемые в ипотеку финансовые ресурсы, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита. При отсутствии государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК требования к размеру уставного капитала должны были быть значительно больше.

Средства государственной поддержки используются АИЖК для финансирования деятельности по выполнению функций института развития и направляются, в частности, на:

? рефинансирование рыночных ипотечных продуктов в регионах с низким уровнем развития ипотеки с целью устранения региональных диспропорций;

? рефинансирование новых ипотечных продуктов с целью формирования их вторичного рынка;

? выкуп ипотечных кредитов у малых и средних банков с целью облегчения доступа на ипотечный рынок новым участникам и развития конкуренции;

? принятие доли кредитных рисков с целью оптимизации распределения их между участниками рынка;

? создание и развитие инфраструктуры рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, а также выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг.

На текущий момент принцип субсидиарной ответственности реализован через предоставление государственных гарантий путем заключения договора на каждый конкретный облигационный заем. При существенном росте объемов ипотечного кредитования в стране в будущем[22 - По проекту Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации к 2030 г. объем задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составит 29 %.] такой механизм будет в значительной мере ограничивать привлечение финансирования и нагружать книгу внутреннего долга Российской Федерации. Кроме того, по действующему бюджетному законодательству требуется включение в расходную часть полной суммы обязательств по государственным гарантиям на текущий финансовый год независимо от того, что вероятность их исполнения незначительна.

В силу требований Бюджетного кодекса РФ предоставление государственных гарантий на дискретной основе от выпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК является многоступенчатым и объективно «времяемким» процессом, блокирующим способность АИЖК осуществлять заимствования на рынке капитала с большей регулярностью и оперативностью.

Данное обстоятельство приводит к необходимости увеличения объемов заимствований по каждому выпуску в целях формирования ресурсной базы для осуществления деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов в течение времени до следующего выпуска. При этом значительная часть привлеченных средств до момента их использования на рефинансирование не может быть эффективно использована, размещается на депозитах в коммерческих банках по ставкам ниже ставок их привлечения, принося тем самым убыток.

Обязательства государства по предоставлению поддержки должны быть долгосрочными и предсказуемыми. Исполнение этих обязательств должно отвечать принципам полноты и своевременности исходя из ежегодной динамики рынков капитала и жилья.

При таких обстоятельствах необходима коррекция механизма предоставления государственных гарантий Российской Федерации путем внесения изменений в бюджетное законодательство относительно учета возможных расходов по исполнению гарантийных обязательств в виде резервов с учетом вероятности их исполнения.

В качестве ориентира при этом может быть использован норматив достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия, установленный Базельскими принципами эффективного банковского надзора, в размере 4 % либо общий норматив достаточности капитала, установленный Банком России для банков – эмитентов ипотечных ценных бумаг, в размере 14 %.

1.3 Анализ сильных и слабых сторон антикризисной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования

1.3.1. Основные направления антикризисной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования

Антикризисная политика в сфере ипотечного кредитования стала частью общих антикризисных мер на рынке жилья, в первую очередь в сфере жилищного строительства. Без государственной поддержки в условиях кризиса ипотечное кредитование и жилищное строительство, включая строительство обеспечивающей инфраструктуры, останутся в тяжелом положении на ближайшие несколько лет. В конце 2008-го и в 2009 г. меры такой поддержки намечены и частично реализованы.

Они осуществлялись в рамках как реализации антикризисных мер Правительства РФ на 2009 г., так и деятельности государственных институтов развития в жилищной сфере (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – Фонд ЖКХ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства – Фонд РЖС).

В целях преодоления кризисных явлений на рынке жилья и ипотечного кредитования, поддержки жилищного строительства и содействия обеспечению населения доступным жильем были реализованы следующие основные мероприятия:

1) поддержка граждан, получивших ипотечные кредиты:

? поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала;

? реструктуризация ипотечных кредитов, полученных гражданами, оказавшимися в тяжелой жизненной ситуации;

2) поддержка системы рефинансирования ипотечного кредитования;

3) поддержка приобретения жилья гражданами – помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

4) содействие развитию жилищного строительства:

? участие в программах развития инженерной и дорожной инфраструктуры в целях обеспечения жилищного строительства;

? вовлечение земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в оборот для целей жилищного строительства;

? формирование механизмов, позволяющих с 2010 г. эффективно вовлекать государственные средства и средства населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам;

5) обеспечение жилыми помещениями установленных категорий граждан Российской Федерации:

? выполнение обязательств государства по обеспечению жильем российских граждан, перед которыми государство имеет обязательства в соответствии с законодательством Российской Федерации;

? обеспечение жильем военнослужащих;

? обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны;

? обеспечение жильем других установленных категорий граждан;

6) повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры:

? переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда;

? проведение капитального ремонта многоквартирных домов;

? модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Основная идея использования данных мероприятий в качестве антикризисных состояла в получении синергического эффекта от максимально возможной концентрации государственного спроса и спроса населения на рынке жилищного строительства как обладающего наибольшим мультипликативным эффектом для экономики в целом и обеспечении выхода из кризиса, в том числе через развитие массового строительства жилья эконом-класса, соответствующего современным стандартам энергоэффективности и экологичности и условиям ценовой доступности, т. е. цель состояла в том, чтобы через жилищное строительство благодаря его высокому мультипликативному эффекту оживить и другие секторы экономики, снизить уровень безработицы.

Далее будут проанализированы мероприятия, непосредственно связанные с рынком ипотечного кредитования (мероприятия 1 и 2), а также мероприятия по поддержке приобретения жилья гражданами и по стимулированию рынка жилищного строительства (3–4), которые также связаны с рынком ипотечного жилищного кредитования. Анализ остальных мероприятий (5–6) выходит за рамки данного исследования.

1.3.2. Поддержка граждан, получивших ипотечные кредиты

По данному направлению в 2009 г. было предусмотрено 56,3 млрд руб. для оказания поддержки 188 тыс. семей (максимальное количество, которым может быть оказана поддержка в случае необходимости) в рамках следующих мероприятий:

1) поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала (МСК) (на эти цели выделено 26,3 млрд руб., данным правом могут воспользоваться около 88 тыс. семей);

2) реструктуризация ипотечных кредитов, полученных гражданами, оказавшимися в тяжелой жизненной ситуации (максимальный объем поддержки в случае необходимости может быть предоставлен 100 тыс. заемщиков за счет 30 млрд руб., выделенных из федерального бюджета в 2008 г. в уставный капитал АИЖК).

Поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала[23 - В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал – это средства (250 тыс. руб., индексируемые с учетом инфляции), единовременно выплачиваемые государством матери при рождении второго и/или последующих детей. Материнский капитал может быть потрачен на здравоохранение, образование или улучшение жилищных условий не ранее чем через три года после рождения ребенка.], осуществляется на основании Федерального закона от 25 декабря 2008 г. № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”» и постановления Правительства РФ от 13 января 2009 г. № 20 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

В соответствии с Правилами направления средств МСК на улучшение жилищных условий владелец сертификата МСК может использовать средства или их часть на приобретение/строительство жилья, в том числе с использованием ипотечного кредита (на оплату первоначального взноса и основного долга и процентов по ипотечному кредиту). Изменения в Закон, принятые в 2009 г., позволяют направлять средства МСК на погашение кредита (займа) на приобретение/строительство жилья сразу, не дожидаясь трех лет. Это временная мера, ее действие пока распространено до конца 2010 г.

За 2007–2009 гг. территориальными отделениями ПФР выдано 1 709 715 сертификатов. Из них правом на досрочное погашение кредитов за 2009 г. воспользовались 5,8 %. По результатам опроса, проводимого ПФР, среди владельцев сертификатов примерно 13 % хотят направить средства МСК на досрочное погашение кредитов, а 87 % предпочитают использовать их на приобретение жилья, участие в долевом строительстве, первоначальный взнос по кредитам, вступительный паевой взнос в ЖСК.

В настоящее время по поручению Правительства РФ Минрегионом России ведется работа по внесению изменений в Правила направления МСК на улучшение жилищных условий в целях обеспечения возможности направлять материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на строительство индивидуального жилого дома, а также в счет участия в долевом строительстве. Указанные изменения будут способствовать вовлечению средств в строительство нового жилья и расширят круг граждан, которые смогут улучшить жилищные условия.

В 2009 г. в качестве антикризисной меры АИЖК реализует программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности в связи с потерей работы, сокращением доходов и другими причинами, обусловленными финансово-экономическим кризисом.