Оценить:
 Рейтинг: 4.67

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

<< 1 2 3 4 5 6 7 8 >>
На страницу:
6 из 8
Настройки чтения
Размер шрифта
Высота строк
Поля
В целях реализации данной программы АИЖК в феврале 2009 г. направило в уставный капитал своей специализированной дочерней компании – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) 5 из 60 млрд руб., полученных АИЖК из федерального бюджета в конце 2008 г. на увеличение уставного капитала. 30 млрд руб. было зарезервировано на реализацию АРИЖК программы реструктуризации. Такой объем средств позволяет реструктурировать до 100 тыс. ипотечных кредитов.

АРИЖК была создана агентская сеть (на 1 августа 2009 г. – 104 региональных агента и 306 агентских офисов), позволяющая заемщикам, потерявшим работу, получить помощь по реструктуризации ипотечного жилищного кредита в любом регионе России.

Реструктуризация кредитов проводится в соответствии с одобренными Наблюдательным советом АИЖК Правилами реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков и разработанными АИЖК Стандартами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.

Средства на реструктуризацию ипотечных кредитов предоставляются в общем случае, если жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, служит единственным жильем для семьи заемщика или залогодателя, а у заемщика отсутствуют финансовые возможности или иные активы, позволяющие производить платежи по кредиту.

Реструктуризация предусматривает предоставление заемщику заемных средств для оплаты задолженности по ранее предоставленному ипотечному кредиту. Таким образом, заемщик имеет гарантированные денежные средства для осуществления ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, что не приводит к просроченной задолженности и исключает появление оснований для обращения взыскания на жилье. Заемщик обязан возвратить предоставленные ему АРИЖК денежные средства в течение длительного срока (равного остатку срока по ипотечному кредиту), при этом устанавливается период (не более 12 месяцев), в течение которого заемщик осуществляет минимальный платеж, который в 20–50 раз меньше ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Данный период предназначен для того, чтобы заемщик смог найти работу, а пока это не произошло – имел обязательство только по погашению минимального размера долга.

Программа реструктуризации предполагает различные варианты помощи заемщикам:

? стабилизационный заем, когда АРИЖК за счет собственных средств предоставляет заемщику заем по схеме ежемесячных траншей, полностью замещая его платежи по ипотечному кредиту в течение льготного периода;

? смешанный заем, когда АРИЖК и кредитор совместно предоставляют заемщику заем на полное погашение ипотечного кредита. По новому обязательству устанавливается льготный период;

? стабилизационный кредит, когда кредитор за счет собственных средств предоставляет заемщику кредит по схеме ежемесячных траншей, полностью замещая его платежи по ипотечному кредиту в течение льготного периода (впоследствии данный кредит может быть рефинансирован АРИЖК).

Усилия государства по реструктуризации стимулировали банки к разработке собственных программ реструктуризации. Так, на сегодняшний день общий объем реструктурированных ипотечных кредитов в Российской Федерации оценивается в 25–30 тыс. Доля АРИЖК в данном сегменте – 10–15 %. В итоге бюджет сэкономил примерно 5 млрд руб., а заемщики получили возможность выбирать программу реструктуризации.

Самая проблемная категория – это заемщики, кредит которых был реструктурирован, но которые не смогут восстановить свою платежеспособность в течение одного года. Таковы, например, жители моногородов и представители других наиболее социально уязвимых категорий (семьи с детьми, инвалидами, участниками Великой Отечественной войны, молодые семьи). В настоящее время АРИЖК подготовило новую схему реструктуризации ипотечных кредитов для таких заемщиков и схему поддержки муниципалитетов в выкупе жилья, на которое обращается взыскание, с целью использовать его для временного проживания бывших заемщиков до предоставления им жилых помещений в маневренном фонде. Данная схема не только позволит решить жилищную проблему для граждан, на единственное жилье которых обращено взыскание, но и будет стимулировать муниципалитеты формировать маневренный фонд для временного проживания таких граждан.

1.3.3. Поддержка системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования

В условиях финансового кризиса и отсутствия на рынке долгосрочных ресурсов для финансирования предоставления ипотечных кредитов с 2009 г. государством реализуются следующие основные антикризисные мероприятия по поддержке системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования:

1) поддержка деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов института развития ипотечного кредитования – АИЖК;

2) совершенствование процедур предоставления Банком России финансирования под ипотечные активы в целях обеспечения краткосрочной ликвидности таких активов;

3) формирование механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования, в том числе инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации.

С сентября 2008 г. на фоне усиления кризисных явлений в экономике выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций, и к концу года АИЖК осталось практически единственным участником на рынке рефинансирования.

В первом полугодии 2009 г. АИЖК рефинансировало 12 012 ипотечных кредитов на общую сумму 13 млрд руб., что составило 24 % объема ипотечных кредитов, предоставленных банками за этот период. Однако необходимо отметить, что АИЖК рефинансировало не только вновь выданные кредиты, но и кредиты, предоставленные до 2009 г., с целью повышения возможностей банков по предоставлению новых кредитов.

В настоящее время АИЖК с целью снижения рисков банковского кредитования при предоставлении новых ипотечных кредитов использует механизм заключения договоров купли-продажи закладных с отсрочкой поставки.

По итогам 2009 г. АИЖК запланировано рефинансирование ипотечных кредитов на общую сумму от 28,3 до 35,9 млрд руб.

В настоящее время процентные ставки АИЖК составляют 10,8 – 12,76 %, что соответствует докризисному уровню. Кроме того, прорабатывается вопрос о снижении процентной ставки по отдельным видам рефинансируемых кредитов, в частности на приобретение вновь построенного жилья эконом-класса. При этом стоимость привлечения ресурсов для АИЖК существенно возросла.

В целях реализации антикризисных мер в уставный капитал АИЖК в декабре 2008 г. было направлено 60 млрд руб. из средств федерального бюджета. До конца года из этих средств 12 млрд руб. пошли на рефинансирование ипотечных кредитов (за счет привлечения краткосрочных кредитных ресурсов и их погашения после поступления взноса в уставный капитал). В первом полугодии 2009 г. на рефинансирование ипотечных кредитов было направлено 13 млрд руб. и 5 млрд внесено в уставный капитал созданного ОАО «АРИЖК», еще 25 млрд руб. зарезервировано на реструктуризацию ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации. Оставшиеся 5 млрд руб., согласно уже заключенным договорам с поставщиками, в июле – сентябре пошли на рефинансирование ипотечных кредитов.

В 2009 г. уставный капитал АИЖК был увеличен еще на 20 млрд руб. На весь данный объем средств уже заключены предварительные договоры с банками и региональными операторами о рефинансировании ипотечных кредитов в IV квартале 2009 г. и первом полугодии 2010 г.

Кроме того, в 2009 г. АИЖК проводило подготовку к реализации следующих мероприятий:

1) размещение корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на сумму 28 млрд руб. в целях рефинансирования ипотечных кредитов или обмена на ипотечные активы банков;

2) рефинансирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан (военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы, получателей МСК). На сегодняшний день уже выданы первые ипотечные кредиты получателям МСК и АИЖК начало их рефинансировать;

3) использование средств кредита Внешэкономбанка, который планируется предоставить АИЖК за счет средств Фонда национального благосостояния, для финансирования банковского кредитования строительства (завершения строительства) жилья эконом-класса и предоставления ипотечных кредитов гражданам на приобретение жилых помещений после завершения строительства (подробнее см. в п. 1.3.5);

4) отработка механизма предоставления поручительств АИЖК по ипотечным ценным бумагам иных эмитентов в целях получения финансирования Банка России путем осуществления сделок РЕПО и ломбардных кредитов. Ценные бумаги с поручительством АИЖК банки, выдающие ипотечные кредиты, могут использовать для получения в Центральном банке средств в объеме до 500 млрд руб. Банком России подготовлены необходимые нормативные правовые основания для обеспечения процедур выдачи ломбардных кредитов и осуществления сделок РЕПО под обеспечение ипотечными активами.

Государственные гарантии Российской Федерации в размере 36 млрд руб., предусмотренные в 2009 г., используются АИЖК для размещения облигаций с начала 2010 г.

В рамках мероприятия по формированию механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования за счет инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, проводится подготовка соответствующей нормативной правовой базы. В 2009 г. планировалось использовать пенсионные накопления для приобретения во втором полугодии 70 % выпуска облигаций АИЖК, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, с целью состыковать сроки по ипотечным кредитам и сроки по средствам, привлекаемым для их финансирования.

1.3.4. Поддержка приобретения жилья гражданами

По данному направлению в 2009 г. предусмотрена поддержка приобретения жилья 37 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, за счет средств бюджетов всех уровней, в том числе 12 тыс. семей – в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», на реализацию которой в 2009 г. было предусмотрено 4,7 млрд руб.

Поддержка молодых семей в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» реализуется в 80 субъектах Российской Федерации. Предусмотрено предоставление молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться в том числе и на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам.

Особенно востребованной данная подпрограмма стала после внесения в нее в 2008 г. изменений, предусматривающих увеличение размера социальных выплат молодым семьям за счет средств федерального бюджета с 10 до 15–30 % средней стоимости жилья (в зависимости от степени бюджетной обеспеченности субъекта Российской Федерации) и уменьшение размера выплат за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и/или муниципальных образований с 30 до 25 – 9 % соответственно.

В первом полугодии 2009 г. реализация мероприятий подпрограммы осуществлялась за счет средств, перечисленных в бюджеты субъектов Российской Федерации в 2008 г., – социальные выплаты предоставлялись семьям, получившим в 2008 г. свидетельства, срок действия которых истекает в 2009 г. В январе – июне 2009 г. улучшили жилищные условия 8,9 тыс. молодых семей.

По данным Минрегиона России, на конкурсный отбор для участия в 2009 г. в реализации указанной подпрограммы 80 субъектов Российской Федерации представили заявки на общую сумму 22,2 млрд руб., обеспечив установленную подпрограммой долю софинансирования из региональных бюджетов на сумму 12,6 млрд руб. По итогам заседания конкурсной комиссии 80 субъектов Федерации, представивших заявки, были признаны участниками реализации подпрограммы в 2009 г. Таким образом, требуемый объем средств из федерального бюджета в 4,7 раза превысил утвержденный на 2009 г. объем финансирования подпрограммы.

1.3.5. Содействие развитию жилищного строительства

Первые антикризисные меры по поддержке жилищного строительства начали приниматься еще в конце 2008 г. В целях скорейшего завершения начатого в предыдущие годы строительства многоэтажных зданий предложено было сконцентрировать государственный спрос на первичном рынке жилья для обеспечения жильем увольняемых и уже уволенных военнослужащих за счет средств федерального бюджета, а также граждан, переселяемых из аварийного жилья с помощью средств Фонда ЖКХ.

Эта мера должна была не только помочь застройщикам завершить начатое строительство, но и предотвратить появление второй волны «обманутых дольщиков», вложивших средства в строительство замороженного жилья. К сожалению, в декабре 2008 г. вместо запланированных 15 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета было приобретено лишь 3 тыс., так как застройщики не хотели продавать жилье по установленным государством низким ценам, а уже готового жилья было явно недостаточно для продажи государству.

Схема приобретения жилья субъектами Федерации с помощью средств Фонда ЖКХ более гибкая. В этом случае заключается государственный контракт на приобретение жилья в зданиях высокой степени готовности, где строительство можно завершить примерно за полгода.

В 2009 г. государственный спрос на рынке жилья и жилищного строительства касался выполнения обязательств государства по обеспечению жильем 104 тыс. граждан Российской Федерации установленных категорий. На эти цели предусматривалось направить 187 млрд руб. (без учета программы Фонда ЖКХ), что могло бы не только оказать существенное влияние на первичный рынок жилья, но и повысить эффективность государственных закупок жилья.

К сожалению, по имеющейся информации, в 2009 г. на практике никаких существенных изменений в политике закупок в направлении повышения эффективности расходования бюджетных средств и координации государственного спроса на жилье не происходило.

Кроме того, в целях поддержки организации жилищного строительства в 2009 г. реализовывались:

1) мероприятия в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище»;

2) мероприятия по обеспечению автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки;

3) мероприятия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) по вовлечению земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в оборот для целей жилищного строительства.

В 2009 г. началось также формирование механизмов для эффективного вовлечения с 2010 г. государственных средств и средств населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам.

1.4 Анализ и оценка влияния государственной политики на доступность жилья для населения

Главной целью государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования является повышение доступности приобретения жилья для населения. Именно с этой точки зрения необходимо оценивать эффективность и результативность такой политики. Доступность жилья может измеряться многими показателями. Остановимся на анализе основных ее показателей для населения, в том числе с помощью ипотечных жилищных кредитов.

Кроме того, в целях повышения эффективности и обоснованности государственной политики по повышению доступности жилья для населения проанализируем основные факторы, определяющие такую доступность, в том числе по различным регионам.

<< 1 2 3 4 5 6 7 8 >>
На страницу:
6 из 8