Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

1. На протяжении двух кварталов 2009 г. практически впервые начиная с 2004 г. отмечено снижение средних реальных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом реальные цены на первичном рынке жилья снизились больше, чем на вторичном.

2. Средние значения коэффициента доступности жилья, характеризующего соотношение цен на жилье и доходов населения, практически не изменились, однако в трех федеральных округах (Приволжский, Уральский и Сибирский) наметилась новая тенденция – к снижению значения этого показателя, т. е. повышению доступности жилья. Это обстоятельство требует дальнейшего анализа в разрезе субъектов Российской Федерации и определения факторов, влияющих на данную положительную динамику.

3. Финансовый кризис 2008 г. ограничил возможности многих домохозяйств по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов. Несмотря на улучшение показателя соотношения цен и доходов населения, в результате существенного ухудшения условий ипотечного кредитования снизилась доступность приобретения жилья как в среднем по России, так и во всех федеральных округах.

4. Результаты анализа государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют о ее высокой эффективности в период 2005–2006 гг. В 2006 г. удалось в 2 раза увеличить долю семей, которым было доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств: с 9 % в 2004 г. до 18,6 % в 2006 г.

5. К сожалению, в последующий период 2007–2008 гг. при реализации реформ по развитию рынка доступного жилья меры, направленные на стимулирование предложения жилья, оказались гораздо менее эффективными, чем стимулирующие спрос на жилье. Это привело к превышению платежеспособного спроса на жилье над предложением жилья и, как следствие, к росту цен и некоторому снижению уровня достигнутых успехов – определенному ограничению доступности жилья, приобретаемого с помощью собственных и заемных средств.

6. Существенной проблемой является высокая региональная дифференциация доступности жилья для населения. Для ее решения в рамках государственной политики необходим более дифференцированный подход к поддержке развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства с учетом различных факторов, влияющих на доступность жилья.

Анализ государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования в России и рынка ипотеки, в том числе в период кризиса, позволил выявить основные проблемы развития данного рынка, которые необходимо учитывать при определении приоритетных направлений и основных целевых показателей на долгосрочную перспективу. Основные уроки предыдущего этапа развития рынка ипотеки, которые должны быть учтены на следующих этапах развития, состоят в следующем.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования трудно добиться повышения доступности жилья. При этом увеличение спроса населения за счет развития ипотечного кредитования и других различных механизмов жилищного финансирования без изменения прочих условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо повышать доступность жилья в первую очередь за счет:

? дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;

? повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;

? снижения волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержено существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, возрастающий в условиях растущего рынка.

Глава 2

Реализация мер государственной поддержки ипотечного кредитования на финансовом рынке в условиях кризиса

2.1 Международный опыт реализации антикризисных мер в сфере ипотечного жилищного кредитования

2.1.1. Причины ипотечного кризиса в США

Глубинной причиной ипотечного кризиса в США, который оказал влияние на большинство стран мира, является существенный рост за последние 5–6 лет масштабов нестандартных ипотечных кредитов[25 - См.: Косарева Н., Туманов А. Ипотечный кризис США: причины и уроки для России // Рынок ценных бумаг. 2007. № 20.].

К таким высокорискованным ипотечным кредитам относятся кредиты subprime (заемщики с плохой кредитной историей, сами кредиты не соответствуют традиционным консервативным стандартам[26 - LTV не более 70 %, PTI не более 34 %, документальное подтверждение всей информации, хорошая кредитная история.] ипотечного кредитования) и кредиты Alt-A (оформление кредита без документального подтверждения доходов, имеющихся активов и т. п., сами кредиты также не соответствуют традиционным консервативным стандартам ипотечного кредитования)[27 - Такие кредиты получили шутливое название «ниндзя-кредиты» – Ninja loans (Ninja – no income, no job and assets).].

К 20 06 г. доля нестандартных кредитов (subprime) выросла до 20 % всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. она составляла всего 6 %. А еще 20 % кредитов относятся к Alt-A-кредитам. Таким образом, в совокупности доля кредитов, выданных по более мягким, чем стандартные, условиям, составила около 40 %.

В общих чертах сценарий ипотечного кризиса выглядит следующим образом.

В конце 1990-х гг. и начале 2000-х цены на жилье в США выросли на 30–40 % и были простимулированы в значительной мере доступностью для населения ипотечных кредитов в результате широкого внедрения на рынке нестандартных (subprime) кредитов. Например, большое распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с 2003 г. Такие кредиты создавали иллюзию доступности.

Большинство кредиторов, работавших на нестандартном рынке, осуществляли кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Одной из причин повышения дефолтов по ипотечным кредитам стал так называемый хищнический стиль кредитования, подразумевающий навязывание заемщикам кредитов, которые им не под силу. Дело доходило до мошенничества при оформлении кредитов, когда от заемщика скрывали негативные стороны предлагаемых обязательств.

Обратной стороной медали является категория «хищных» заемщиков. Квалифицированные, агрессивно настроенные заемщики, осознав, что стандарты андеррайтинга расшатаны, получали кредиты, которые ранее не были им доступны. Так, используя форму низкодокументированных кредитов, они скрывали информацию о наличии у них первого жилья, использовали часть кредита на потребительские цели. Перегруженность домохозяйств долговыми обязательствами создала общий фон для повышения уровня дефолтов. Свою лепту в этот процесс внесло появление новых постоянных платежей – за Интернет, мобильные телефоны, кабельное телевидение. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88 % (с 2,4 до 4,5 млн долл.). В результате уровень накоплений населения снизился с 9 % дохода, характерного для 1970 – 1980-х гг., до 2 % в 2000–2005 гг.

Взлет цен на жилье, спровоцированный неоправданной кредитной политикой, основанной на убеждении, что рост цен на жилье продолжится, создал предпосылки для падения на него цен на 20–30 %. Это подорвало даже стандартные кредиты «Фэнни Мэй» (Fannie Mae) и «Фредди Мак» (Freddie Mac), которые требовали либо 20 % первоначального взноса, либо наличия ипотечного страхования (mortgage insurance). По мнению экспертов, «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» сыграли в кризисе чуть ли не определяющую негативную роль, поддержав развитие рынка нестандартных кредитов.

Итак, проблемы рынка нестандартных кредитов спровоцировали падение цен на жилье.

В ряде штатов США одной из важнейших причин кризиса явилось ухудшение экономического положения. Так, в штатах Мичиган, Индиана и Огайо, экономика которых базируется на промышленном производстве и испытывает трудности, выросли безработица и, как следствие, объемы проблемных ипотечных кредитов: уровень кредитов с задержками платежей достиг 5,5 %, а уровень дефолтов – 3,8 %. Это наибольшие значения для США. Уровень нестандартных кредитов в этих штатах (13,8 – 14,3 %) ненамного превышал средний уровень по стране. В связи с этим можно предположить, что в названных штатах причиной дефолтов стали в первую очередь экономические проблемы, которые в совокупности с низким качеством кредитования привели к серьезной ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Калифорния, Флорида, Невада, Аризона, Вашингтон, Нью-Йорк и Чикаго характеризуются высокими ценами на жилье, его низкой доступностью и высоким уровнем нестандартных кредитов. Именно низкая доступность жилья привела к распространению нестандартных кредитов в сегменте семей со средним доходом. В свою очередь, по мнению ряда авторов, низкая доступность жилья и высокие цены в этих штатах обусловлены жестким регулированием землепользования, что затрудняет доступ к земельным участкам для нового строительства.

Потенциальные потери от ипотечного кризиса в США очень велики, и до сих пор не совсем понятно, как распределятся эти потери между субъектами рынка: заемщиками, банками, инвесторами, правительствами и т. д. После того как Lehman Brothers, имевший за день до банкротства рейтинг А, обанкротился, ипотечный кризис стал развиваться с ускорением.

Проблемы ипотечного рынка возникли в середине 1990-х гг. Ипотечные кредиторы ослабили требования к заемщикам (до этого момента строгие), что позволило предлагать ипотечные кредиты более широкому кругу «нестандартных» заемщиков, хотя процентные ставки по таким кредитам были несколько выше – предполагалось, что это позволит компенсировать увеличение кредитных рисков.

Эти кредиты имели разные формы, в том числе:

? кредиты без первоначального взноса;

? кредиты с начальным периодом в несколько лет, в течение которого выплачивались только проценты;

? кредиты с негативной амортизацией.

Несмотря на то что нестандартные кредиты имели повышенные риски, ряд кредиторов пошли на то, чтобы еще больше ослабить стандарты определения платежеспособности заемщика (далее будет показано, какую роль в этом процессе играли «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»).

Понижение требований к заемщикам привело к тому, что доступность приобретения жилья увеличилась. Доля собственников жилья в США возросла с 64 до 69 % (исторический максимум) в 2004 г.[28 - The Subprime Mortgage Market Collapse: A Primer on the Causes and Possible Solutions // The Heritage Foundation. 2008. N. 2127. April 22.]

Повышение рискованности ипотечного кредитования привело к увеличению количества дефолтов и обращения взыскания в начале 2006 г. В связи с тем что большинство ипотечных кредитов финансировалось путем выпуска американских ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities – MBS), увеличение количества дефолтов по нестандартным кредитам «транслировалось» к инвесторам на национальном и международных финансовых рынках.