Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.4.1. Коэффициент доступности жилья для населения

Особый интерес представляет анализ динамики соотношения роста цен на жилье и доходов населения, определяющей динамику доступности приобретения жилья для населения, если не учитывать доступность ипотечных кредитов. Для такого анализа используется коэффициент доступности жилья, который рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 м

общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Этот показатель можно интерпретировать как количество годовых доходов средней семьи, необходимое для покупки средней квартиры. Понятно, что, чем меньше значение этого коэффициента, тем выше доступность приобретения жилья.

Примечательно, что в 1998 г., до экономического кризиса, семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный показатель имел положительную динамику, т. е. его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более быстрого роста цен по сравнению с доходами населения и в 2008 г. составило около 5,3 года (рис. 1.21).

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.

Рис. 1.21.Коэффициент доступности жилья в России, 1998–2008 гг.

В начале 2009 г. в результате снижения цен на жилье доступность его приобретения увеличилась: коэффициент доступности жилья снизился до 4,8 года в III квартале 2009 г.

Рассматриваемым в международной практике в качестве допустимых значениям коэффициента доступности жилья на уровне 3–5 лет в 2008 г. соответствовали значения в 31 субъекте Российской Федерации, из которых в пяти регионах, где проживает лишь 4 % населения России, для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 38 регионах, где проживает 52 % населения, жилье было недоступно, так как период накопления составлял более пяти лет.

Анализ региональных различий в динамике изменения данного показателя позволил выявить две группы регионов (рис. 1.22). В ряде федеральных округов (Центральный, Северо-Западный, Южный и Дальневосточный) коэффициент доступности жилья в последние пять кварталов увеличивался, т. е. доступность приобретения жилья снижалась. В другой группе округов (Приволжский, Уральский и Сибирский) тенденция была противоположной. Это новое обстоятельство требует дальнейшего анализа.

Примечание: для расчета показателя используются усредненные данные по ценам на жилье и доходам за четыре последних квартала.

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.

Рис. 1.22.Коэффициент доступности жилья в федеральных округах России, II квартал 2008 – II квартал 2009 г.

Среди субъектов Российской Федерации наилучшее (наименьшее) значение показателя наблюдалось в Ямало-Ненецком (1,9), Ненецком (2,0) и Ханты-Мансийском (2,2) автономных округах, а наихудшее (наибольшее) – в Республике Мордовия (7,3), Тверской области (7,1) и Санкт-Петербурге (7,1).

1.4.2. Интегральный показатель возможности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств

В качестве интегрального показателя, учитывающего как влияние на доступность доходов и цен на жилье, так и условий ипотечного кредитования, можно использовать показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств»[24 - В настоящее время данный показатель, разработанный экспертами фонда «Институт экономики города», является одним из целевых показателей ФЦП «Жилище».].

Этот показатель дает возможность более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке ипотечных кредитов. Рассчитывается он путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.

Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м

для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле

где TI – минимальный совокупный доход семьи из трех человек (руб. в месяц);

LT V – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);

Р – средняя рыночная стоимость 1 м

жилья (руб. в среднем за год);

i – процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год);

t – срок кредита или займа (годы);

PI – доля платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) в доходах семьи (%).

Долю домохозяйств с совокупным доходом выше минимального можно было бы определить исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Но ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода в расчетах используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи.

Источник: Росстат, АИЖК, Банк России, ИЭГ.

Рис. 1.23.Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств

В 2004 г. значение данного показателя составляло 9 % и увеличилось к 2006 г. до 18,6 %. В 2007–2008 гг. из-за опережающего роста цен по сравнению с доходами населения (напомним, что значение коэффициента доступности жилья в 2006 г. было 4,6, а в 2007–2008 гг. – 5,3) и несмотря на улучшение условий кредитования доля семей, которым доступно приобретение жилья, уменьшилась до 17,7 – 17,8 % (рис. 1.23).

В целях анализа дифференциации субъектов Российской Федерации по значению показателя доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, были использованы данные Росстата и Банка России по отдельным субъектам Российской Федерации. В этом случае среднее значение данного показателя по России возможно получить путем суммирования количества семей, которые в каждом субъекте Российской Федерации имеют возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, и деления на общее количество семей.

Следует отметить, что рассчитанное таким образом среднее значение показателя по России отличается от ранее приведенных значений, рассчитанных напрямую по данным Росстата и Банка России о средней цене на жилье, средневзвешенной ставке процента, средневзвешенному сроку ипотечного кредитования и распределении населения по среднедушевому денежному доходу для России в целом. Расчет среднего значения показателя по России на основе данных по субъектам Российской Федерации, на наш взгляд, дает более точный результат. Это объясняется тем, что в нем учитываются региональные различия в ценах на жилье, условиях кредитования и распределении населения по доходу в отличие от способа расчета, основанного на средних российских показателях.

Рассчитанная с учетом региональных различий доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2008 г. (21,5 %) незначительно превысила уровень 2007 г. (21,1 %) и уменьшилась по отношению к 2006 г. (22,2 %) (рис. 1.24).

Источник: Росстат, ЦБ РФ.

Рис. 1.24.Динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, по Российской Федерации

Среди субъектов Российской Федерации лидерами по значению показателя являются Ненецкий АО (72 %), Мурманская область (64 %), Магаданская область (63 %), Ханты-Мансийский АО (63 %), Ямало-Ненецкий АО (59 %), Тюменская область (48 %). Наименьшие значения показателя имеют Тверская область (7 %), Республика Мордовия (9 %), Калужская область (9 %), Санкт-Петербург (9 %). В Москве значение данного показателя в 2008 г. составило 13 %.

Примерно половина населения России проживает в регионах со значением показателя меньше 20 % и около половины – в регионах, где доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, превышает 20 %. В субъектах Российской Федерации, где значение данного показателя доступности жилья превышает 40 %, проживает лишь 4,2 % населения.

1.5 Основные результаты и уроки развития ипотечного жилищного кредитования в России

1.5.1. Рынок жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства

1. Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис оказал на ипотечное жилищное кредитование. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г., процентные ставки повысились до максимального уровня с III квартала 2006 г.

2. Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что отрицательно сказалось на увеличении доли просроченных ипотечных кредитов.

3. Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования в сложившихся условиях определяет ключевую необходимость существенной государственной поддержки механизмов рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, другие институты развития, Банк России, а также привлечение в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности средств пенсионных накоплений. В противном случае рынок ипотечного кредитования может быть практически свернут до восстановления доступности финансовых ресурсов на рынке.

1.5.2. Государственная политика по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования

1. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2005–2008 гг. было динамичным и устойчивым благодаря совместным скоординированным усилиям федеральных и региональных органов власти, совершенствованию нормативной правовой базы в сфере ипотечного кредитования, государственной финансовой поддержке деятельности федерального института развития АИЖК и региональных ипотечных агентств по рефинансированию ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.

2. Развитие системы рефинансирования и деятельность АИЖК как государственного института развития ипотеки способствовали ускоренному развитию ипотечного кредитования в российских регионах, выходу на рынок большого количества средних и мелких банков, формированию конкурентной среды в большинстве регионов Российской Федерации, повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования позволила увеличить сроки ипотечного кредитования, снизить процентную ставку, вывести на рынок различные кредитные продукты для разных категорий заемщиков. Начато формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, который в перспективе должен стать основным источником финансирования ипотеки.

3. Увеличение платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки привело к росту уверенности девелоперов в реализации жилья и расширению источников финансирования жилищного строительства, что послужило предпосылкой к увеличению объемов жилищного строительства. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в регионах достигла в 2008 г. в среднем 17 %.

4. Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь оставались средства населения, в том числе частично – кредиты на строительство жилья.

5. Антикризисные меры по поддержке рефинансирования ипотечного кредитования, в том числе реализуемые АИЖК, обеспечили поддержку на минимальном уровне рынка ипотечного кредитования. По итогам 2009 г. прогнозируется общий объем ипотечного кредитования на уровне 120–125 млрд руб., т. е. около 20 % уровня 2008 г. Такой объем является минимально необходимым для сохранения базовой инфраструктуры ипотечного кредитования, жилищного строительства, реализации целевых программ по обеспечению населения жильем и позволит возобновить положительную динамику ипотечного кредитования после стабилизации ситуации на финансовых рынках.

6. Программа по реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в результате кризиса в тяжелой жизненной ситуации, позволила предотвратить изъятие жилья у 25–30 тыс. заемщиков в 2009 г. (25–30 % от пессимистического прогноза максимального числа заемщиков, которым будет необходима реструктуризация ипотечных кредитов за счет бюджетных средств). Необходимо стимулировать резервирование регионами и муниципалитетами освобождающихся жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда для формирования маневренного жилищного фонда в целях его предоставления для временного проживания заемщикам, на жилье которых будет обращено взыскание.

7. Успешно реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», которая в эффективной форме позволяет молодым семьям сочетать получение ипотечного кредита с бюджетной поддержкой на оплату первоначального взноса по таким кредитам. Спрос на участие в программе существенно превышает выделяемые на ее реализацию средства (в 2009 г. объем запрашиваемых средств в 4,7 раза превышал выделенные из федерального бюджета).

1.5.3. Доступность жилья для населения