Ипотека публичных земель

• при учреждении АО;

• в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов АО.

Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций АО может быть осуществлено при соблюдении следующих условий:

• АО в соответствии с законодательством РФ об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала посредством размещения дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться, в том числе государственным или муниципальным имуществом (с указанием вида такого имущества), а также исключительными правами, принадлежащими Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию (с указанием объема, пределов и способа использования соответствующих исключительных прав);

• дополнительные акции, в оплату которых вносятся государственное имущество, муниципальное имущество и (или) исключительные права, являются обыкновенными акциями;

• оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При внесении государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве вклада в уставный капитал АО количество акций, приобретаемых в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, доля этих акций в общем количестве обыкновенных акций АО и стоимость государственного или муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал АО (цена приобретения указанных акций), определяются в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» и законодательством РФ об оценочной деятельности, если иное не установлено Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. З ст. 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. №208 – ФЗ «Об акционерных обществах» денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 указанного Закона и содержит следующие положения об определении рыночной стоимости имущества:

? в случаях, когда в соответствии с указанным Законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости;

? для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения;

? В случае если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее – цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.

2.7 Отчуждение земельных участков

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено или они признаны самостоятельными объектами недвижимости, в соответствии с п.1 ст.28 Закона о приватизации осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Имущественные комплексы унитарных предприятий приватизируются одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

? находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

? занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 статьи 28 данного Закона, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.3 ст.28). Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 ст.28 в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка (п.5 ст.28). В соответствии с пунктом 7 ст. 28 предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Отчуждению в соответствии с Законом о приватизации не подлежат земельные участки в составе земель:

? лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

? зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

? общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие объекты);

? не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с Законом о приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Законом не подлежат также земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития. Необходимо иметь в виду, что согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

? отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

? отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ.

? отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) приватизация зданий, строений, сооружений, в т.ч. зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, – уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, -органами местного самоуправления.

При этом цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

2.8 Приватизация объектов социально – культурного и коммунально-бытового назначения

Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения в соответствии с п.1 ст.30 Закона о приватизации могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:

? объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе домов для престарелых, госпиталей и санаториев для инвалидов и престарелых;

? объектов здравоохранения, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

? объектов социальной инфраструктуры для детей;

? жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

? объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Следует обратить внимание на то, что изменить назначение указанных в настоящем пункте объектов можно по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления, что позволит при желании в дальнейшем их приватизировать в целях формирования ЗЗФ. Объекты социально-культурного и коммунально – бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. Обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально – бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение 5 лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение 10 лет.

2.9 Использование специального права («золотой акции»)

Особые полномочия по осуществлению прав акционеров АО ЗЗФ Закон о приватизации предоставляет органам публичной власти в случае использования ими «золотой акции» (ст.38). Также ocнoвным дoкументoм, регламентирующим управление акциями АО и иcпoльзoвание cпециальнoгo права, являетcя Пocтанoвление Правительcтва РФ oт 3 декабря 2004 г. №738 «Об управлении нахoдящимиcя в федеральнoй coбcтвеннocти акциями oткрытых акциoнерных oбщеcтв и иcпoльзoвании cпециальнoгo права на учаcтие Рoccийcкoй Федерации в управлении oткрытыми акциoнерными oбщеcтвами («зoлoтoй акции»)» [25]. В целях обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ Правительство Российской Федерации и органы государственной власти субъектов РФ могут принимать решения об использовании специального права на участие соответственно Российской Федерации и субъектов РФ в управлении АО (далее – специальное право («золотая акция»). Решение об использовании специального права («золотой акции») может быть принято при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий или при принятии решения об исключении АО из перечня стратегических акционерных обществ независимо от количества акций, находящихся в государственной собственности. При этом Российская Федерация и субъекты РФ не могут одновременно использовать в отношении одного и того же акционерного общества специальное право («золотую акцию»). Правительство Российской Федерации или органы государственной власти субъектов РФ, принявшие решение об использовании специального права («золотой акции»), назначают соответственно представителя Российской Федерации, субъекта РФ в совет директоров (наблюдательный совет) и представителя в ревизионную комиссию АО. Представителем Российской Федерации, субъекта РФ может назначаться государственный служащий, который осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ. К тому же они вправе в любое время осуществить замену соответствующего представителя в совете директоров (наблюдательном совете) или ревизионной комиссии АО (п.2).

Акционерное общество, в отношении которого принято решение об использовании специального права («золотой акции»), обязано уведомлять о сроках проведения общего собрания акционеров и предлагаемой повестке дня представителей Российской Федерации, субъектов РФ в порядке, установленном законодательством РФ. Представители Российской Федерации, субъектов РФ имеют право вносить предложения в повестку дня годового общего собрания акционеров и требовать созыва внеочередного общего собрания акционеров. Представители Российской Федерации, субъектов РФ, назначенные в совет директоров (наблюдательный совет) АО, участвуют в общем собрании акционеров с правом вето при принятии общим собранием акционеров следующих решений (п.3):

? о внесении изменений и дополнений в устав АО или об утверждении устава АО в новой редакции;

? о реорганизации АО;

? о ликвидации АО, назначении ликвидационной комиссии и об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

? об изменении уставного капитала АО;

? о совершении АО указанных в главах X и XI Федерального закона «Об акционерных обществах» крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Представители Российской Федерации, субъектов РФ, являющиеся членами совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии АО, входят в количественный состав совета директоров (наблюдательного совета) и количественный состав ревизионной комиссии, определенные уставом или решением общего собрания акционеров АО. Места представителей Российской Федерации, субъектов РФ в совете директоров (наблюдательном совете) и ревизионной комиссии не учитываются при выборах членов совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии (п.4). Вместе с тем необходимо особо учитывать, что специальное право («золотая акция») используется с момента отчуждения из государственной собственности 75 процентов акций соответствующего АО. При этом «зoлoтая акция» не являетcя ценнoй бумагой, а предcтавляет coбoй правовую норму, определяющую лишь coвoкупнocть определенных гражданcких (кoрпoративных) и админиcтративных прав. Так, «зoлoтая акция» не имеет нoминальнoй cтoимocти и на нее не начиcляютcя дивиденды. По закону «зoлoтая акция» не пoдлежит замене на акции акциoнернoгo oбщеcтва, в oтнoшении кoтoрoгo принятo решение oб иcпoльзoвании этого cпециальнoгo права и в случае ликвидации oбщеcтва «зoлoтая акция» не дает права на пoлучение какой-либо чаcти имущеcтва oбщеcтва. Решение о прекращении действия специального права («золотой акции») принимается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, принявшими решение об использовании специального права («золотой акции»). Специальное право («золотая акция») действует только до принятия решения о его прекращении.

2.10 Правовое положение акционерных обществ, акции которых находятся в собственности МО и СФ РФ

Статья 39 Закона о приватизации указывает, что права акционеров АО, акции которых находятся в собственности субъектов РФ или муниципальных образований, от имени субъектов РФ, муниципальных образований осуществляют соответственно органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Представителями интересов субъектов РФ и муниципальных образований в органах управления и ревизионных комиссиях АО могут быть лица, замещающие соответственно государственные и муниципальные должности, а также иные лица. Порядок управления находящимися в государственной или муниципальной собственности акциями АО, созданных в процессе приватизации, определяется органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления (п.1). В случае если в государственной или муниципальной собственности находятся не закрепленные за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями 100 процентов акций акционерного общества, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, составляющая 100 процентов его уставного капитала, полномочия высшего органа управления общества осуществляются от имени соответствующего собственника акций акционерного общества, собственника доли в обществе с ограниченной ответственностью в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Предусмотренные Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14 – ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» процедуры подготовки и проведения общего собрания акционеров, общего собрания участников общества не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания акционеров, общего собрания участников общества (п.2). Подобная ситуация возможна на первичном этапе создания акционерного общества в процессе приватизации, когда собственником акций является государство, субъект РФ или муниципальное образование, до момента продажи акций третьим лицам путем конкурса, аукциона и другими способами. Так, в соответствии с Положением о порядке управления находящимися в федеральной собственности акциями и использования специального права Российской Федерации на участие в управлении АО («золотой акции») полномочия общего собрания акционеров акционерного общества, 100% акций которого находится в федеральной собственности, осуществляются министерством (фондом). Решение общего собрания акционеров оформляется распоряжением министерства (фонда) [25].