Ипотека публичных земель

• споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В пункте 1 ст.65 ЗК РФ называются две формы платы за землю: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Закон РФ от 11 октября 1991г. №1738—1 «О плате за землю» называет и третью форму – нормативную цену земли. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Пункт 2 ст. 65 ЗК РФ определяет, что порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах, а в пункте 5 этой статьи говорится, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В соответствии со ст.25 Закона РФ «О плате за землю» нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997г.

№319 «О порядке определения нормативной цены земли». В нем сказано следующее: «В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

2. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли, установленная в соответствии с пунктами 1 и 2, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения».

С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. №141— ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Часть вторая Налогового кодекса РФ была дополнена главой 31 «Земельный налог», которая заменила Федеральный закон от 11 октября 1991г. №1738 – 1 «О плате за землю» (с 1 января 2006 г. он утратил силу, за исключением ст. 25) [7]. Законодатель теперь определяет налоговую базу как кадастровую стоимость земельного участка. При этом максимальный размер налоговой ставки не может превышать:

• 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищного комплекса или предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

• 1,5% – для других категорий земель.

Кардинальные законодательные изменения претерпела и политика ценообразования на земельные участки под объектами недвижимости, как приватизированными, так и возникшими в результате других причин. Реализовано положение о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на право собственности или аренды. Таким образом, осуществлен переход от расчетов выкупных цен и арендных ставок на основе нормативной цены земли к расчету на базе кадастровой стоимости земельных участков. В соответствие с Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» от 24 июля 2007г. №212 – ФЗ существенные дополнения и изменения внесены в оборот земельных участков под объектами недвижимости. Порядок определения цены и оплаты таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством РФ, а субъектов РФ – органами государственной власти субъектов РФ, муниципальных образований – органами местного самоуправления. При этом цена подобных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления порядка определения цены земельного участка, эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Статья 2 Федерального закона от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (вводный Закон) теперь имеет новую редакцию, в соответствии с которой до 1 июля 2012 года осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности [11]:

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

• юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности на эти объекты недвижимости возникло у них до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:

• 20% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

• 2,5% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. До 1 июля 2012 года лица, не указанные выше, но являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

• свыше 3 миллионов человек в размере от 5 до 30 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от 5 до 17 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от 3 до 10 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектом РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Также до 1 июля 2012 года юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 ст.39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могли переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 вводного Закона. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Изменение площади земельного участка, права на который переоформлены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, в результате уточнения местоположения его границ не является основанием для удовлетворения требований продавца или покупателя об изменении цены, уплаченной за такой земельный участок. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. В случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Внесены изменения в порядок выкупа земельных участков, регламентируемый Федеральным законом от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, пункт 3 ст.11 данного Закона изложен в следующей редакции: «Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности».

Глава 2 Приватизация публичной собственности на землю

В наиболее общем виде приватизация означает разгосударствление или продажу, отчуждение в частные руки государственного имущества. Отсюда и заимствованный из английского языка термин, произошедший от слова «private», то есть частный, не государственный. При этом, частная собственность может быть как личной, принадлежащей конкретному человеку, так и находиться в собственности сразу нескольких лиц одновременно. Решая задачи приватизации, органы публичной власти, наряду с политическими целями, стремятся обеспечить становление новой, капиталистической системы отношений собственности. При этом экономическими итогами приватизации, по их мнению, должны стать финансовая стабилизация, наполнение бюджета за счет средств от продажи собственности и роста прибыли на уровне микроэкономики, создание конкурентной среды, демонополизация и привлечение инвестиций. Социально-экономические результаты приватизации, как правило, определяются ростом или снижением безработицы и заработной платы, реальным изменением качества жизни населения. В развитых экономиках приватизация в целом имеет системный характер и проходит без излишней спешки, индивидуально для каждого предприятия. И, напротив, в странах развивающихся и с переходной экономикой, приватизация чаще всего носит быстротечный характер и охватывает многие, если не все, отрасли народного хозяйства. Здесь, в первую очередь, стремятся проводить институциональные реформы и рассматривают приватизацию как средство для создания таких базовых рыночных институтов, как рынки труда и капитала, свободного предпринимательства, демократической правовой системы государственного и общественного устройства. Практически во всех постсоциалистических странах приватизационные процессы имели свою национальную специфику. В России, например, основной целью идеологов приватизации (по крайней мере, декларативно) стало обеспечение невозможности возврата к тоталитарным (социалистическим) принципам управления и хозяйствования, формирование и укрепление новых демократических институтов власти, подобных западным аналогам. Если в Румынии и Чехии добивались, прежде всего, быстрого деполитизирующего эффекта приватизации, то в Венгрии, с учетом проблем с крупной внешней задолженностью, решающее значение имели поступления в бюджет от продажи государственных предприятий. В Польше процесс приватизации проходил более эффективно, поскольку проводился сравнительно медленнее и дифференцированно, а при передаче государственной собственности в частные руки особое внимание уделялось социальной справедливости. Общим для этих стран стало то, что программы приватизации были направлены на ускоренное создание капиталистической экономики и формирование класса новых, частных собственников, способных привлечь и приумножить капитал, повысить эффективность общественного производства [81].

Предметом нашего исследования являются публичные земельные активы, их гражданский оборот, как средство для привлечения инвестиций и повышения эффективности реального сектора экономики РФ. Поэтому проблемы приватизации будем рассматривать применительно к решению этой основной задачи. Можно согласиться с теми экономистами, которые считают, что формирование частной и коллективной собственности на землю путем разумного разгосударствления рыночно «омертвленных» публичных земель, а также создание единых объектов недвижимости должно стать одним из приоритетов земельной реформы в Российской Федерации [16]. К сожалению, доля земель, находящихся в частной собственности, в общей структуре земель страны еще крайне низка и не соответствует потребностям современных рыночных отношений. На первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95%) составляли земли сельскохозяйственного назначения, которые в основном были переданы в долевую частную собственность и фактически оказались исключенными из гражданского и рыночного оборота. Значительным тормозом процесса приватизации земли стало отсутствие государственного кадастрового учета большинства земельных участков (по оценкам специалистов, количество полностью сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков под приватизированными объектами недвижимости составляет и в настоящее время не более 50%.). Требует коренной перестройки система землеустройства и кадастрового учета, при этом необходимо обеспечить условия, стимулирующие создание новых землеустроительных организаций и формирование конкурентной среды между ними. Давно уже следовало бы законодательно разрешить включение в состав затрат предприятий средств, направляемых на выкуп земельных участков. В целях активизации разгосударствления земельных активов целесообразно пересмотреть действующие ограничения оборотоспособности земельных участков большинства категорий земель РФ. Эти и ещё целый ряд других негативных правовых, экономических и организационных факторов препятствуют рыночному обороту единых объектов недвижимости, развитию современных ипотечных земельных отношений и экономики страны в целом.

2.1 Правовая база приватизации земель

В настоящее время основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы отчуждения из государственной и муниципальной собственности объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) [17]. В целях лучшего понимания путей обеспечения ускоренного развития рыночного, и, прежде всего, ипотечного оборота публичных земель, рассмотрим лишь те нормативные положения Закона о приватизации, которые создают организационно-правовую базу для практического решения этой важной задачи. В соответствии со ст.2 (п.2) Закона о приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносится данное имущество). Говоря о сфере действия настоящего законодательного акта, весьма важно сразу же отметить то, что он не распространяется и не регулирует (но и не запрещает) отношения, возникающие при отчуждении (п.2 ст.3):

? земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

? природных ресурсов;

? государственного и муниципального жилищного фонда;

? государственного резерва;

? государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

? государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

? безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения, а также безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций;

? государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных унитарных предприятий, и государственного и муниципального имущества, передаваемого государственным корпорациям и иным некоммерческим организациям в качестве имущественного взноса Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

? государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

? государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

? акций, в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом;

? акций акционерного общества, а также ценных бумаг, конвертируемых в акции акционерного общества, в случае их выкупа в порядке, установленном статьей 84.2, 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах».

? имущества, переданного центру исторического наследия Президента Российской Федерации, прекратившего исполнение своих полномочий;

? земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации;

? федерального имущества в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, принимаемыми в целях создания условий для привлечения инвестиций, стимулирования развития фондового рынка, а также модернизации и технологического развития экономики, развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, в том числе в связи с осуществлением деятельности акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в качестве института развития в сфере малого и среднего предпринимательства;

? имущества, передаваемого в собственность Российского научного фонда в качестве имущественного взноса Российской Федерации;