Градорегулирование в условиях рыночной экономики

Конкуренция за ограниченные ресурсы, включая земельные участки[12 - Важно различать абсолютную ограниченность земельных участков, обусловленную конечностью земной поверхности, и относительную, обусловленную большей привлекательностью для экономических субъектов одних земельных участков по сравнению с другими. Говоря о конкуренции в экономическом смысле, мы в первую очередь имеем в виду относительную ограниченность ресурсов, обусловленную превышением спроса на привлекательные земельные участки над их предложением (см., например: Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2003. С. 42).], лежит в основе всех без исключения экономических теорий, включая теоретические модели строения и эволюции городов.

Если добросовестная конкуренция – это благо, то как сделать так, чтобы его не лишиться? Применительно к предоставлению, приобретению и использованию земельных участков существуют следующие способы поддержания конкуренции:

1) обеспечение возможности оборота земельных участков;

2) обеспечение наличия земельных участков, которые выделены, могут быть выделены из состава государственных или муниципальных земель и могут быть предоставлены заинтересованным лицам для строительства. Этот способ не универсален, но он характерен для сегодняшней России. Такое обеспечение наличия земельных участков возможно только посредством функционирования системы градорегулирования;

3) обеспечение для правообладателей земельных участков свободы выбора видов разрешенного использования недвижимости и параметров разрешенного строительства. Такое обеспечение возможно только посредством установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки, т.е. посредством действий, осуществляемых в системе градорегулирования;

4) обеспечение функциональных связей и доставки инженерно-технических ресурсов, что возможно только при функционировании системы градорегулирования;

5) предотвращение вырождения конкуренции в монополизм. Часть таких действий осуществляется также в системе градорегулирования посредством установления прозрачных процедур деятельности органов власти.

Кооперация

Кооперация – это сотрудничество. Ни один земельный участок не существует отдельно, изолированно от других. Возникновение единичного земельного участка – это одновременное появление и дороги, т.е. связи с другими земельными участками. Наличие одного земельного участка – это всегда наличие совокупности земельных участков, «общежития» земельных участков. Общежитие – это общая жизнь, наличие общего дела. Общее дело – это инфраструктура жизнеобеспечения (дороги, инженерно-технические коммуникации для доставки ресурсов и энергии – воды, газа, электричества).

Кооперация – это участие каждого своей частью в общем деле. Такие части собираются в виде налогов и перенаправляются посреднику – публичной власти, чтобы она обеспечивала делание общего дела – строительство и поддержание дорог, инженерно-технических коммуникаций. Кооперация – взаимодействие не только частных лиц друг с другом, но и частных лиц с публичной властью, которая частными лицами – гражданами избирается.

Одной из форм кооперации являются действия публичной власти по принятию и применению законов, устанавливающих порядок действия частных лиц – правообладателей земельных участков, включая законы в области градорегулирования.

Кооперация – это такой порядок участия в общем деле, такой порядок общежития, когда действия одного лица не наносят ущерба другому лицу, когда использование земельного участка не несет в себе опасности для соседней недвижимости и не снижает ее стоимость в силу наличия рамок-ограничений – градостроительных регламентов. Это порядок, который обеспечивается градостроительным зонированием (в терминологии ГрК РФ), другими действиями в системе градорегулирования.

При кооперации каждый уважает каждого и не посягает на его право свободной экономической деятельности, осуществляемой в соответствии с принципом экономического максимума.

Кооперация – это такой порядок, при котором не допускается монополизм.

Земельные участки не могут существовать и эффективно использоваться без одновременного наличия конкуренции и кооперации. Обеспечение условий для той и другой – задача и прерогатива системы градорегулирования.

Монополизм и спекулятивная рента в условиях рынка недвижимости: природа возникновения и механизмы противодействия

Выше была отмечена опасность вырождения конкуренции в монополизм. Здесь же мы рассмотрим, почему и как это происходит, а также каковы правовые и экономические механизмы противостояния этому.

Сразу необходимо разделить, а затем отдельно рассмотреть две принципиально разные ситуации:

1) практически вся земля (за исключением особо ценных природных и иных территорий) распределена между частными лицами, и органы власти не участвуют в предоставлении земельных участков частным лицам для строительства. Такая ситуация характерна для зарубежных стран с утвердившимися рыночными отношениями;

2) значительная часть земель остается в государственной или муниципальной собственности, и органы власти активно участвуют в предоставлении этих земельных участков частным лицам для строительства. Такая ситуация характерна для современной России.

В данном разделе мы разберем первый тип ситуации, а в рамках темы 5 – второй[13 - «Разрыв темы» объясняется необходимостью показать неизбежность данного вида монополизма на этапе перехода к рыночной экономике, которому посвящена тема 5.].

В ситуации первого типа монополия возникает в силу того, что земельные участки, являясь объектом оборота, могут переходить от одного частного лица к другому и большое количество земельных участков оказывается в собственности одного лица. Спрашивается – зачем? Чтобы иметь монопольную прибыль.

Рассмотрим случай, когда в спекулятивных целях скупаются земельные участки в местах, запланированных для будущего развития. Этот случай характеризуется следующими положениями.

1. Экономическия мотивация заключается в том, чтобы получить доход, который возникает от разницы между покупной ценой и возросшей продажной ценой. Продажная цена возрастает в результате:

• происходящего в рутинном режиме процесса развития – роста спроса на определенные земельные участки в определенном месте;

• роста стоимости земельных участков в результате планирования и зонирования, когда назначение земельных участков может быть изменено на более прибыльные виды использования (например, разрешено осуществлять многоэтажное строительство на землях сельскохозяйственного использования).

2. Разница в ценах – мотор экономики, а спекуляция – это действия по использованию указанной разницы в объемах, превышающих нормальные пределы. Какие пределы считать нормальными? Существует норма прибыли, которая устанавливается на практике в результате массового процесса сделок – оборота недвижимости. Таким образом, ненормальным следует считать положение, когда значительно превышена «естественная», установленная рынком норма прибыли. Вопрос – насколько превышена?

3. Можно ли формализовать порог разницы в ценах, превышение которого будет означать спекуляцию? Можно. Допустим, такой порог установлен, что дальше? «Отъем незаработанной разницы» можно осуществить с помощью: а) административных методов (конфискация); б) экономических методов. Разница, превышающая установленные пределы, – это незаработанный спекулятивный доход, который может быть изъят в пользу общества. При наличии эффективных экономических методов «отъема незаработанной разницы» теряют смысл методы административные, которые редко бывают эффективными, в том числе из-за коррупционной составляющей – возможности сговора между административными агентами и спекулянтами.

4. Принципы использования экономических методов «отъема незаработанной разницы»:

1) разница равна сумме двух компонентов: неизымаемой рыночной нормы прибыли (которая принимается за 1,0) и изымаемой величины, которая начинается с порога выше неизымаемой рыночной нормы прибыли и дифференцируется по диапазонам превышения величины неизымаемой рыночной нормы прибыли, например 1—2, 2-3, 3-5;

2) применительно к изымаемой величине вводится прогрессивный налог. Например, если изымаемая величина равна 1, то величина налога равна нулю, при изымаемой величине 1—2 налог – 60%, 2—3 – 80%, 3—5 и выше – 100%. Продавцу-спекулянту нет резона запрашивать у покупателя завышенную цену, поскольку его сверхдоход будет изъят налогом в пользу общества. Результат: в цену сделки будет включена норма прибыли в размере, сопоставимом с нормой прибыли, установленной рынком. То есть спекуляции как действия по использованию чрезмерно завышенной разницы в ценах не будет[14 - Подобный механизм используется, например, в Швеции (Barrett S., Healey Р. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985.].

5. При использовании указанного экономического механизма нужно учитывать следующее:

• необходимо периодически возобновлять и проводить на регулярной основе массовую оценку недвижимости в целях налогообложения;

• необходимо декларировать цену сделок и обеспечивать неразглашение коммерческой тайны;

• продавец- спекулянт может не захотеть продавать по правилам – так называемое понуждение покупателя к «темной сделке». Противостоять подобным действиям, если выявлено нарушение законодательства, можно путем использования механизма контрольных закупок.

6. Разновидность рассматриваемого случая (приобретение земли в местах будущего развития) – реализация намерений публичной власти, например, по прокладке дорог, размещению иных общественно необходимых объектов. В такой ситуации используются механизмы резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд[15 - См. [1] (п. 7.1.3).].

2.2. Город: модели строения и эволюции

Морфология городского пространства – это сочетание двух неотъемлемых компонентов распределения в пространстве: 1) земельных участков с различными функциями (различным назначением); 2) плотности, интенсивности использования территории (совокупностей земельных участков в зависимости от их месторасположения)[16 - См. [1] (п. 2.2.1).].

Особенности такого сочетания рассмотрены в моделях Тюнена, Берджеса, Хойта, Гарриса – Ульмана, Высоковского. Модели будут кратко описаны и прокомментированы.

Концентрическая модель Тюнена

Краткое описание. Модель Тюнена – это генерализованная (обобщенная, упрощенная) модель: вся продукция имеет одинаковую стоимость доставки на рынок сбыта, а интенсивность использования земельных участков в пределах одних и тех же концентрических территориальных зон одинакова независимо от месторасположения внутри зоны и стоимости участка. При этом действует простое правило чередования зон: вид землепользования, производящий наибольший объем продукции в расчете на единицу площади земельного участка, имеет наиболее крутой ценовой (рентный) градиент и располагается ближе всего к рынку сбыта, затем идет зона землепользования со вторым по величине удельным объемом продукции (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Модель Тюнена

В реальном рынке все гораздо сложнее. Каждое производство имеет свои показатели относительных транспортных издержек (стоимость доставки единицы объема продукции на единицу расстояния) и свои возможности и пределы пространственной интенсификации (увеличения объема продукции, произведенной на единице площади земельного участка). Эти показатели усложняют формулу ценового градиента, а форма его линии на графике становится более вогнутой по сравнению с линией, предложенной Тюненом (рис. 2.2)[17 - Hoover Е.М., Giarratani F. An Introduction to Regional Economics. N.Y.: McGraw-Hill, 1984.].

Увеличение спроса на товары определенного вида приводит к повышению интенсивности использования земельных участков, занятых соответствующим видом производства, и расширению территориальной зоны расположения таких земельных участков. Рынок реагирует на возросший спрос увеличением производства (увеличением ресурсов, направляемых для производства данного вида товаров). Одновременно происходит трансформация структуры землепользования: в данном случае сельскохозяйственные земли трансформируются в территории, занятые легкой промышленностью. Этот эффект может распространяться далее и во времени, и в пространстве.

Анализ структуры землепользования на основе ценовых градиентов объясняет общее стремление землепользователей разместиться ближе к центру города. Важными факторами притяжения становятся поток потребителей, непосредственное общение с поставщиками и компаньонами, низкие транспортные издержки. Стремление к центру поселения и потребность в тесных взаимосвязях не только между продавцами и потребителями, но и внутри сообщества потребителей и продавцов порождает эффект агломерации, позволяющий экономить ресурсы общества в целом на обеспечение экономической деятельности.

Рис. 2.2. Ценовые градиенты

Рассмотренный эффект пространственных трансформаций под действием рыночных факторов изменения спроса и предложения на отдельные виды товаров и услуг имеет фундаментальное значение для объяснения генезиса преобразований, происходящих в городах.

Комментарии. Модель Тюнена:

1) эмпирическим путем доказывает универсальность того факта, что городские образования имеют радиально-концентрическую структуру, которая формируется по оси «центр – периферия» с последовательным чередованием концентрических территориальных зон расположения различных видов функционального использования территории и уменьшением интенсивности их использования в направлении от центра к периферии;

2) согласуется с дедуктивной моделью, согласно которой все пространственные структуры урбанизированных территорий неизбежно должны выстраиваться по оси «центр – периферия»;