Движ за Недвиж
Или позволяют закончить реконструкцию здания и увеличить его арендный доход.
Или дают возможность приобрести объект с существенным дисконтом, привести его в нормальное состояние и вывести на рынок.
Или используются как краткосрочное финансирование между двумя заранее понятными этапами инвестиционной операции.
Во всех этих случаях существует ответ на вопрос:
зачем понадобился долг?
Но если ответ звучит:
— Хочу увеличить портфель,
этого недостаточно.
Увеличение портфеля не является инвестиционной целью.
Можно увеличить количество недвижимости и одновременно уменьшить качество капитала.
2.9.5.
Стоимость денег
Представим объект стоимостью 400 000 долларов.
У инвестора есть 250 000 долларов собственных средств.
Оставшиеся 150 000 долларов он занимает.
Допустим, для простоты стоимость обслуживания этого долга составляет 8% годовых.
Только проценты — около:
12 000 долларов в год.
Теперь предположим, что весь объект после операционных расходов до обслуживания долга приносит 24 000 долларов в год.
На первый взгляд всё работает.
24 000 получили.
12 000 отдали за стоимость заёмного капитала.
Осталось 12 000.
Но теперь зададим неприятные вопросы.
А если объект два месяца будет пустовать?
А если потребуется ремонт на 10 000 долларов?
А если арендатор потребует каникулы?
А если расходы на содержание увеличатся?
А если финансирование имеет дополнительные комиссии?
А если процентная ставка не зафиксирована?
А если при продаже придётся дать дисконт?
Именно поэтому профессиональный инвестор никогда не рассчитывает долг по идеальному сценарию.
2.9.6.
Инвестиция должна выдерживать плохую погоду
Представьте корабль.
Проектировать его только для штиля бессмысленно.
В хорошую погоду почти любой корабль выглядит надёжным.
Качество конструкции становится понятно во время шторма.
С инвестициями то же самое.
Посредственный инвестор строит расчёт:
арендатор будет всегда;
арендная ставка не снизится;
ремонт не понадобится;
цены продолжат расти;
продать получится быстро;
финансирование останется доступным;
никаких неожиданных расходов не будет.
Получается великолепная таблица.
Доходность прекрасная.
Проект выглядит почти безрисковым.
Проблема только одна:
реальный мир не обязан соответствовать таблице.
Профессионал обязательно добавляет стресс-сценарий.
Что произойдёт, если доход снизится на 20%?
Если объект будет пустовать шесть месяцев?
Если расходы увеличатся?
Если продажа займёт вдвое больше времени?
Если объект придётся продать дешевле ожидаемого?
Если одновременно произойдут два неблагоприятных события?
Если после этого вы всё ещё способны обслуживать долг — модель становится интересной.
Если вся конструкция рушится после первого отклонения от плана — вы не инвестируете.
Вы балансируете на краю.
2.9.7.
История. Инвестор, которому дали слишком много денег
Представим человека, который несколько лет инвестировал в небольшие доходные объекты.
Начинал осторожно.
Первый объект купил практически полностью на собственные средства.
Сдал.
Получил денежный поток.
Второй приобрёл уже с небольшой долей кредита.
Тоже успешно.
Через несколько лет его портфель выглядел вполне убедительно.
Недвижимость дорожала.
Арендаторы платили.
Кредитная история была хорошей.
И финансовая организация предложила ему значительно увеличить лимит.
Около 500 000 долларов дополнительного финансирования.
Инвестор почувствовал, что наконец перешёл в другую лигу.
До этого он искал хорошие сделки.
Теперь начал искать, куда разместить деньги.
Разница кажется небольшой.
На самом деле она огромна.
Он приобрёл сразу несколько объектов.
Первый оказался неплохим.
Второй — средним.
Третий он бы никогда не купил за собственные деньги.
Но деньги уже были привлечены.
Проценты начислялись.
Хотелось быстрее пустить их в оборот.
Объект выглядел терпимо.
Не идеально, конечно.
Но инвестор сказал себе знакомую фразу:
— Потом разберёмся.
Именно слова «потом разберёмся» особенно дорого стоят, когда речь идёт о заёмном капитале.
Первое время всё действительно шло нормально.
Два объекта приносили доход.
Третий искал арендатора.
Потом один из арендаторов съехал.
Начался простой.
Для привлечения нового пришлось снизить ставку.
Одновременно выяснилось, что третьему объекту нужен дополнительный ремонт.
Ещё 25 000 долларов.
Но эти деньги в первоначальную модель не заложили.
Инвестор достал их из резерва.
Через несколько месяцев резерв закончился.
И произошло то, чего больше всего боится профессиональный инвестор:
хорошие активы начали обслуживать плохие.
Доход от первого объекта больше не был прибылью.
Он уходил на выплаты по кредитам, связанным с остальными объектами.
Внешне человек всё ещё выглядел состоятельным.
Несколько объектов недвижимости.
Большой портфель.
Сотни тысяч долларов в активах.
Но свободных денег становилось всё меньше.
2.9.8.
Богатый на бумаге, бедный в кассе
Это одна из самых неприятных ситуаций в недвижимости.
У человека может быть недвижимости на миллион долларов и не оказаться нескольких тысяч долларов для срочного платежа.
Почему?
Потому что стоимость активов и ликвидность — разные вещи.
Нельзя отрезать от квартиры два квадратных метра и оплатить ими кредит.
Нельзя мгновенно продать половину офиса.
Нельзя сказать кредитору:
— У меня очень перспективный земельный участок, поэтому платёж сделаю через восемь месяцев.
Недвижимость может стоить дорого.
Но обязательства требуют денег.
Именно поэтому долговая нагрузка должна рассчитываться относительно денежного потока, а не только относительно стоимости имущества.
2.9.9.
Мини-сценка: посредственный инвестор и профессионал
Посредственный инвестор:
— Мне одобрили ещё 300 000 долларов!
— Зачем они вам?
— Как зачем? Куплю ещё недвижимости.
— Какой именно?
— Сейчас посмотрю.
— Доходность?
— Найдём.
— Стоимость кредита?
— Около 9%.
— А объект сколько приносит?
— Думаю, процентов десять.
— Чистыми?
— Ну… надо посчитать.
— Ремонт?
— Потом.
— Простой?
— Хороший объект пустовать не будет.
— Резерв?
— Зачем? Арендатор же платит.
Через полгода такой инвестор говорит:
— Не понимаю. Недвижимость есть, арендаторы есть, а денег почему-то нет.
Профессиональный инвестор:
— Я нашёл объект стоимостью 500 000 долларов.
— Сколько собственных средств?
— Готов вложить 350 000.
— Почему остальные 150 000 хотите привлечь?
— Потому что при такой структуре финансирования сохраняю ликвидный резерв, а денежный поток объекта позволяет обслуживать долг даже при ухудшении базового сценария.
— Что значит ухудшение?
— Я посчитал несколько вариантов. В базовом сценарии объект работает нормально. Затем снизил прогнозный доход, добавил период простоя и увеличил расходы. Даже после этого обслуживание долга остаётся управляемым.
— А если арендатор уйдёт полностью?
— Есть резерв на несколько месяцев обязательных платежей и операционных расходов.
— Если рынок упадёт?
— Мне не требуется продавать объект немедленно.
— А если всё будет хорошо?
— Тогда заёмный капитал повысит эффективность собственных денег.
Это уже не азарт.
Это управление капиталом.
2.9.10.
Заёмные деньги имеют смысл только тогда, когда работают лучше своей стоимости
Вот принцип, который стоит запомнить.
Если деньги обходятся вам условно в 8% годовых, а инвестиция после всех расходов способна приносить только 6%, возникает вопрос:
зачем вы вообще занимаете?
Вы покупаете деньги дорого и отправляете их работать дёшево.
Представьте обычный бизнес.
Вы покупаете товар за 100 долларов и продаёте за 90.
Можно увеличить оборот в десять раз.
Можно открыть двадцать филиалов.
Можно нанять сотню сотрудников.
Проблема останется прежней:
каждая операция уничтожает деньги.
То же самое происходит с неэффективным кредитным рычагом.
Масштабирование плохой экономики не исправляет её.
Оно ускоряет проблему.
2.9.11.
Но сравнивать только две процентные ставки тоже нельзя
Здесь нужно быть аккуратным.
Нельзя просто сказать:
— Кредит стоит 7%, недвижимость приносит 10%, значит, мои 3% гарантированы.
Нет.
Доходность недвижимости и стоимость кредита считаются по-разному и несут разные риски.
У объекта существуют:
налоги;
страхование;
ремонт;
обслуживание;
управление;
вакантность;
комиссии;
затраты на привлечение арендаторов;
капитальные расходы;
расходы на покупку и продажу.
Поэтому сравнивать необходимо реальный денежный поток с полной стоимостью финансирования.
2.9.12.
Почему кредит делает хорошую инвестицию лучше
Теперь посмотрим на обратную сторону.
Допустим, объект стоит 300 000 долларов.
После всех операционных расходов он приносит условные 24 000 долларов в год.
Представим для простоты два варианта.
В первом инвестор покупает объект полностью за свои 300 000 долларов.
Его денежная доходность составляет:
24 000 / 300 000 = 8% годовых.
Теперь второй вариант.
Инвестор вкладывает 200 000 долларов собственных средств, а 100 000 долларов привлекает под условные 5% годовых.
Стоимость процентов:
5 000 долларов в год.
После обслуживания процентов остаётся:
19 000 долларов.
Теперь эти 19 000 относятся уже не к 300 000 собственных средств, а к 200 000.
Получаем:
19 000 / 200 000 = 9,5% годовых на собственный вложенный капитал до учёта других возможных расходов по финансированию и погашения основной суммы долга.
Вот зачем существует финансовый рычаг.
Но сейчас перевернём ситуацию.
2.9.13.
Рычаг работает в обе стороны
Допустим, денежный поток объекта снизился с 24 000 до 12 000 долларов.
Инвестор без кредита продолжает получать:
12 000 долларов.
Это неприятно, но объект остаётся денежно-положительным.
Инвестор с кредитом сначала должен отдать 5 000 долларов процентов.
У него остаётся:
7 000 долларов.
А если поток упадёт ещё сильнее?
Долг никуда не исчезнет.
Поэтому кредит увеличивает не только потенциальную доходность собственного капитала.
Он уменьшает пространство для ошибки.
Чем выше долговая нагрузка, тем меньше ошибок может позволить себе инвестор.
2.9.14.
Никогда не занимайте исходя из будущего роста цены
Это одна из самых опасных моделей.
— Сейчас объект приносит мало, зато через три года точно подорожает.
Слово «точно» в инвестициях должно вас настораживать.
Цена может вырасти.
Может остаться прежней.
Может снизиться.
Но кредитные платежи существуют сегодня.
Поэтому долг желательно обслуживать за счёт существующей экономики инвестиции, а не обещаний будущего рынка.
Если единственный способ вернуть кредит — продать объект дороже, вы не создали устойчивый денежный поток.
Вы сделали ставку на цену.
Иногда такие ставки выигрывают.
Но это уже другой уровень риска.
2.9.15.
Особенно опасен короткий долг для длинной недвижимости
Недвижимость — медленный актив.
Сделка может готовиться месяцами.
Продажа может занимать долгое время.
Перепрофилирование коммерческого помещения тоже требует времени.
Поэтому одна из наиболее опасных конструкций выглядит так:
длинный актив финансируется короткими обязательствами.
Допустим, инвестору необходимо вернуть крупную сумму через год.
А объект способен нормально раскрыть потенциал только через три года.
Что произойдёт через двенадцать месяцев?
Инвестору придётся искать новое финансирование или продавать.
Если рынок в этот момент плохой, он оказывается заложником обстоятельств.
Профессионал старается согласовать срок долга со сроком инвестиционной стратегии.
2.9.16.
Не покупайте долгом надежду
Есть объекты, которые можно приобретать с привлечением финансирования.
Есть объекты, которые лучше покупать только за собственные деньги.
А есть объекты, которые не нужно покупать вообще.
Особенно опасна комбинация:
непонятный объект + высокая долговая нагрузка + отсутствие денежного потока + надежда на рост цены.
Это четыре ингредиента будущей проблемы.
2.9.17.
Резерв — часть сделки
Представим инвестора с капиталом 300 000 долларов.
Он находит объект стоимостью 500 000.
И говорит:
— Отлично. Вкладываю все свои 300 000 и занимаю остальные 200 000.
После покупки на счёте:
ноль.
Это плохая конструкция даже в том случае, если сам объект прекрасен.
Потому что недвижимость требует денег после покупки.
Может понадобиться ремонт.
Страхование.
Налог.
Замена оборудования.
Поиск арендатора.
Юридические расходы.
Период простоя.
Поэтому нельзя считать только:
«Хватает ли мне денег купить?»
Нужно считать:
«Сколько денег останется после покупки?»
Иногда профессиональный инвестор сознательно привлекает немного больше заёмного капитала не для увеличения покупки, а для того, чтобы не уничтожить собственную ликвидность.
Но и эта стратегия должна быть просчитана: резерв не должен становиться оправданием чрезмерного долга.
2.9.18.
Есть ещё одна опасность — психологическая
Заёмные деньги ощущаются иначе, чем собственные.
Особенно в момент получения.
На счёте внезапно появляется крупная сумма.
Человек чувствует себя сильнее.
Возможностей становится больше.
Порог осторожности снижается.
Объект, который вчера казался слишком дорогим, сегодня выглядит доступным.
Проект, который вчера казался рискованным, внезапно становится «перспективным».
Почему?
Сам объект не изменился.
Изменилось психологическое состояние инвестора.
Доступность денег начала подменять качество сделки.
Поэтому решение о том, стоит ли покупать объект, желательно принимать независимо от вопроса, дадут вам финансирование или нет.
2.9.19.
Сколько же можно занимать?
Универсальной цифры нет.
Фраза:
«Никогда не занимайте больше 30% стоимости объекта»
так же примитивна, как:
«Всегда используйте максимальный кредитный рычаг».
У разных объектов разная экономика.
У разных инвесторов разные доходы.
Разные резервы.
Разные сроки.
Разная устойчивость денежного потока.
Разные процентные ставки.
Разные риски.
Поэтому профессиональный инвестор определяет размер долга не одной магической цифрой, а системой ограничений.
Перед привлечением денег необходимо понимать:
Для чего конкретно нужны заёмные средства.
Как именно они создадут дополнительный доход или сохранят необходимую ликвидность.
Полную стоимость финансирования.
Из какого денежного потока будет обслуживаться долг.
Что произойдёт при снижении дохода.
Сколько месяцев обязательств покрывает резерв.
Как быстро можно выйти из объекта.
Совпадает ли срок финансирования с горизонтом инвестиции.
Что произойдёт, если объект придётся продать дешевле.
Сможете ли вы продолжить обслуживать долг, если несколько проблем возникнут одновременно.
Последний пункт особенно важен.
Потому что неприятности редко приходят строго по одной.
2.9.20.
История профессионала начинается не с кредита
Она начинается с объекта.
Представим инвестора, который находит коммерческое помещение.
Стоимость — около 600 000 долларов.
Он изучает арендаторов.
Считает трафик.
Проверяет документы.
Изучает технические характеристики.
Оценивает альтернативное использование.
Считает расходы.
Делает три финансовые модели.
Первая — оптимистичная.
Вторая — базовая.
Третья — стрессовая.
Только после этого возникает вопрос:
— Как лучше профинансировать покупку?
Вот это правильная последовательность.
Не:
«Мне дали 400 000. Что купить?»
А:
«Есть инвестиционная возможность. Какая структура капитала позволит использовать её наиболее эффективно и не поставить под угрозу весь мой портфель?»
2.9.21.
Посредственный инвестор максимизирует сумму кредита. Профессиональный — запас прочности
Для посредственного инвестора успех выглядит так:
— Мне одобрили 800 000 долларов!
Для профессионального:
— Мне доступны 800 000, но для этой сделки рационально использовать только 250 000.
Потому что возможность занять и необходимость занять — не одно и то же.
Профессионалу не нужно доказывать свою состоятельность размером долгов.
Его интересует результат.
2.9.22.
Самая страшная ситуация — когда долг начинает управлять инвестором
Пока вы управляете долгом, он является инструментом.
Когда долг начинает определять ваши решения, роли меняются.
Вы уже не можете отказаться от плохого арендатора:
нужен денежный поток.
Не можете спокойно ждать покупателя:
приближается платёж.
Не можете удерживать объект до восстановления рынка:
нужно закрывать обязательства.
Не можете отказаться от невыгодной сделки:
нужны деньги.
И тогда кредит перестаёт быть финансовым рычагом.
Он становится хозяином вашей стратегии.
Хороший долг расширяет выбор инвестора. Плохой долг лишает его выбора.
Это, возможно, лучший критерий качества долговой нагрузки.
2.9.23.
Тест перед привлечением денег
Перед тем как занять существенную сумму для инвестиции в недвижимость, проведите мысленный эксперимент.
Представьте, что сразу после покупки происходит следующее:
арендатор уходит;
нового вы ищете несколько месяцев;
появляются незапланированные расходы;
стоимость объекта временно снижается;
продать быстро можно только с дисконтом.
Теперь спросите себя:
Я всё ещё инвестор или уже заложник этой сделки?
Если конструкция продолжает жить — хорошо.
Если после первого серьёзного отклонения от плана вам необходимо срочно занимать ещё, продавать другие активы или спасать объект личными доходами — долговая нагрузка, скорее всего, слишком высока.
2.9.24.
Ещё одно правило: не спасайте долг новым долгом бесконечно
Особенно опасный момент наступает, когда инвестор начинает привлекать новые деньги не для новых прибыльных операций, а для обслуживания старых обязательств.
Первый кредит покупал актив.
Второй закрывает кассовый разрыв.
Третий закрывает второй.
Четвёртый нужен, чтобы «дождаться восстановления рынка».
На бумаге активы всё ещё существуют.
Но экономически инвестор уже работает не на себя.
Он работает на обслуживание конструкции.
Поэтому необходимо различать:
долг, создающий актив,
и
долг, поддерживающий проблему.
Это совершенно разные деньги.
2.9.25.
Заёмный капитал должен создавать больше свободы, а не больше страха
В идеальной конструкции кредит позволяет вам:
сохранить часть собственных средств;
увеличить эффективность капитала;
не упустить качественную возможность;
распределить риски;
масштабировать работающую модель.
В плохой конструкции кредит заставляет вас:
бояться каждого месяца простоя;
соглашаться на плохого арендатора;
экономить на необходимом ремонте;
брать новые кредиты;
продавать активы в неподходящий момент;
постоянно думать о следующем платеже.
Если инвестиция превращает вашу жизнь в ежедневную борьбу за обслуживание обязательств, вы использовали финансовый рычаг неправильно.
2.9.26.
Вывод
Заёмные деньги — один из самых мощных инструментов инвестора в недвижимости.
И одновременно один из самых опасных.
Собственные деньги позволяют вам ошибиться и потерять часть капитала.
Заёмные деньги способны сделать так, что вы потеряете часть капитала и останетесь должны.
Поэтому вопрос:
«Сколько мне могут дать?»
вообще не должен быть главным.
Правильный вопрос:
«Какой объём заёмного капитала эта конкретная инвестиция способна эффективно использовать и безопасно обслуживать?»
Занимайте деньги не потому, что они доступны.
Не потому, что недвижимость «всё равно вырастет».
Не потому, что все вокруг используют кредиты.
Не потому, что хочется быстрее увеличить портфель.
И уж точно не потому, что крупный долг позволяет почувствовать себя крупным инвестором.
Занимайте деньги только тогда, когда точно понимаете их работу.
Откуда придёт доход.
Сколько стоит долг.
Какая остаётся маржа.
Какой существует резерв.
Что произойдёт при простое.
Что произойдёт при падении цены.
Что произойдёт при росте расходов.
Как вы будете выходить из инвестиции.
И что будете делать, если первоначальный сценарий окажется неправильным.
Посредственный инвестор спрашивает:
«Сколько я могу занять?»
Профессиональный:
«Сколько мне действительно нужно?»
Посредственный считает, сколько объектов сможет купить.
Профессиональный — сколько обязательств способен выдержать денежный поток.
Посредственный занимает под надежду.
Профессиональный — под экономику.
Посредственный использует максимальный доступный рычаг.
Профессиональный оставляет себе пространство для ошибки.
Именно поэтому главное правило этой главы можно сформулировать ещё точнее:
Не занимайте столько, сколько вам готовы дать. Занимайте столько, сколько способны заставить зарабатывать — и продолжать обслуживать даже тогда, когда рынок перестанет играть по вашему сценарию.
Потому что хорошие времена позволяют заработать почти каждому.
А размер долга проверяется не тогда, когда всё идёт по плану.
Он проверяется тогда, когда план перестаёт работать.
2.10.
Правило № 10. Занимайте для развития, а не для хвастовства