Движ за Недвиж
Новички думают, что заработают когда-нибудь потом:
куплю сейчас;
рынок вырастет;
через пять лет продам;
получу прибыль.
Профессионал старается создать часть будущей прибыли в момент покупки.
Допустим, справедливый диапазон стоимости объекта составляет 300 000–320 000 долларов.
Мотивированный собственник готов продать его за 260 000.
Если расчёты верны, вы уже получили запас примерно в 40 000–60 000 долларов относительно диапазона сопоставимых предложений и сделок.
Это не означает, что эти деньги уже лежат у вас на счёте.
Цена рынка может измениться.
Продажа потребует времени и расходов.
Но у вас появился запас безопасности.
Если рынок немного снизится, вы ещё можете оставаться в приемлемой позиции.
Если рынок останется на месте — у вас есть потенциальный запас.
Если вырастет — рост накладывается на хорошую цену входа.
Поэтому профессиональные инвесторы настолько серьёзно относятся к переговорам.
Каждый доллар, который вы обоснованно не переплатили при входе, вам не придётся зарабатывать ростом рынка в будущем.
2.7.11.
Покупка начинается не тогда, когда все говорят «покупай»
Лучшие возможности редко выглядят красиво.
Представьте падающий рынок.
Продавцы нервничают.
Покупатели исчезли.
Банки осторожничают.
СМИ публикуют тревожные прогнозы.
Знакомые говорят:
— Ты с ума сошёл? Сейчас недвижимость покупать?
Именно поэтому появляется скидка.
Если бы всё было прекрасно, скидки бы не существовало.
Когда будущее очевидно и всем кажется безопасным, собственник тоже прекрасно понимает ценность своего объекта.
Зачем ему продавать вам дешевле?
Доходность часто является вознаграждением инвестору за способность принять просчитанный риск тогда, когда остальные не хотят его принимать.
Ключевое слово — просчитанный.
Не безрассудный.
2.7.12.
Теперь обратная сторона: когда продавать?
Здесь инвестору становится ещё сложнее.
Представим, что вы купили объект за 200 000 долларов.
Через несколько лет рынок оживился.
Появляется покупатель, готовый заплатить 280 000 долларов.
Ваша первоначальная инвестиционная цель практически достигнута.
Что говорит рациональный инвестор?
— Нужно пересчитать ситуацию и рассмотреть выход.
Что говорит мозг владельца?
— А вдруг будет 300 000?
Цена становится 300 000.
— Может, будет 350 000?
Становится 330 000.
— Теперь точно нельзя продавать. Посмотрите, как растёт!
Именно в этот момент первоначальная инвестиционная стратегия часто исчезает.
Инвестор перестаёт владеть объектом.
Объект начинает владеть инвестором.
2.7.13.
История. Прибыль, которую инвестор не захотел забрать
Представим инвестора, купившего небольшой объект за 150 000 долларов.
Изначальная стратегия была простой:
купить ниже рынка;
улучшить состояние;
сдать;
дождаться восстановления спроса;
при цене около 210 000 долларов рассматривать продажу.
Через несколько лет рынок действительно вырос.
Появился покупатель:
215 000 долларов.
Цель достигнута.
Но инвестор отказался.
— Рынок же растёт.
Через несколько месяцев потенциальная цена дошла примерно до 230 000.
Теперь продавать хотелось ещё меньше.
— Я же говорил. Нужно ждать.
Потом рынок начал охлаждаться.
Сначала ничего страшного.
225 000.
Потом 210 000.
Инвестор решил:
— За 210 уже не продам. Я мог продать за 230.
Вот здесь включился психологический якорь.
Он перестал сравнивать цену со своей первоначальной покупкой в 150 000 долларов.
Теперь он сравнивал её с максимальной ценой, которую видел когда-то.
Цена снизилась до 195 000.
— Теперь точно подожду восстановления.
В итоге инвестор мог годами ждать возврата к цифре, которая существовала лишь короткий период.
2.7.14.
Нереализованная прибыль — ещё не ваша прибыль
Это неприятная мысль.
Когда приложение, оценка или рынок показывает, что ваш объект вырос на 50 000 долларов, эти 50 000 ещё не обязательно являются деньгами, которыми вы располагаете.
Чтобы превратить рост стоимости в капитал, нужно:
найти покупателя;
договориться о цене;
провести сделку;
оплатить сопутствующие расходы;
учесть налоги там, где они применимы;
получить деньги.
До этого перед вами в значительной степени оценочная прибыль.
Поэтому профессиональный инвестор заранее определяет условия выхода.
2.7.15.
Продавать нужно не потому, что цена выросла
Это тоже важно.
Сам факт роста ещё не является достаточной причиной продажи.
Допустим, вы приобрели объект за 200 000 долларов.
Сегодня вам предлагают 240 000.
Продавать?
Ответ:
неизвестно.
Нужно понимать цель.
Если объект куплен для перепродажи и целевая доходность достигнута — возможно, да.
Если объект обеспечивает прекрасный денежный поток, арендная ставка растёт, а альтернатив для размещения капитала нет — возможно, нет.
Если стоимость выросла настолько, что текущая арендная доходность относительно рыночной цены стала слишком низкой — продажа может стать разумной.
Если появились более интересные возможности — тоже.
Следовательно, правильное правило звучит глубже:
Покупай, когда цена ниже разумной стоимости и риск оправдан. Продавай, когда цена становится выше ценности объекта для твоей стратегии или когда капитал способен работать эффективнее в другом месте.
2.7.16.
Цена покупки не должна управлять решением о продаже
Есть ещё одна ловушка.
Инвестор говорит:
— Я купил за 300 000 долларов. За 280 000 никогда не продам.
Почему?
— Потому что потеряю 20 000.
Но рынок не знает, за сколько вы купили объект.
Ему всё равно.
Допустим, объект сегодня стоит 280 000 долларов и имеет плохие перспективы.
При этом существует другая инвестиция, куда можно переместить капитал и получить значительно лучшую экономику.
Что профессиональнее?
Держать слабый актив только потому, что психологически неприятно признать убыток?
Или выйти из него и заставить оставшийся капитал работать эффективнее?
Цена вашей покупки — исторический факт.
Решение о будущем должно приниматься на основании будущего, а не прошлого.
2.7.17.
Посредственный инвестор и профессионал на растущем рынке
Посредственный инвестор:
— Объект вырос на 40%.
— Продавать будешь?
— Нет.
— Почему?
— Он же растёт.
— При какой цене продашь?
— Посмотрим.
— Что должно произойти, чтобы ты вышел?
— Не знаю.
— Какова сейчас доходность от аренды относительно текущей рыночной стоимости?
— Не считал.
— Есть альтернативы?
— Не смотрел.
То есть никакой стратегии уже нет.
Есть надежда.
Профессиональный инвестор:
— Объект вырос примерно на 40%.
— Что делаешь?
— Пересчитываю инвестицию заново.
— Почему?
— Потому что мне всё равно, сколько он стоил три года назад. Важно понять, купил бы я его сегодня по текущей цене.
Очень сильный вопрос:
Если бы у меня сегодня вместо этого объекта лежала его полная рыночная стоимость деньгами, купил бы я этот объект снова?
Если ответ уверенное «нет» — возникает логичный вопрос:
почему вы продолжаете им владеть?
2.7.18.
Не цена определяет момент. Его определяет соотношение цены и ценности
Это центральная идея главы.
Падение цены не делает объект автоматически дешёвым.
Рост цены не делает его автоматически дорогим.
Представим два объекта.
Объект А
Раньше стоил 300 000 долларов.
Теперь — 220 000.
Падение почти 27%.
Выглядит привлекательно.
Но район теряет население, аренда снижается, объект требует серьёзных вложений, ликвидность слабая.
Объект Б
Раньше стоил 250 000 долларов.
Теперь — 270 000.
Цена выросла.
Но район развивается, спрос устойчив, аренда выросла, а объект способен генерировать значительно больший денежный поток.
Что дешевле?
По проценту падения — первый.
По экономической ценности — вполне возможно, второй.
Поэтому профессиональный инвестор никогда не инвестирует только по графику цены.
2.7.19.
Следите за поведением участников рынка
В недвижимости есть одна сложность.
У нас нет единого экрана, где каждую секунду меняется цена квадратного метра.
Рынок недвижимости медленный.
Поэтому разворот иногда можно увидеть не по цене, а по поведению людей.
Например:
объекты начинают продаваться быстрее;
торг уменьшается;
качественные предложения исчезают;
количество покупателей растёт;
срок экспозиции сокращается;
собственники перестают соглашаться на большие скидки;
арендные ставки начинают расти;
пустующие площади заполняются;
девелоперы становятся менее щедрыми на скидки;
кредитование постепенно оживает.
По отдельности ни один показатель не гарантирует разворота.
Но вместе они могут показывать изменение рынка раньше, чем это станет очевидно из средних цен.
2.7.20.
На падающем рынке деньги должны быть готовы заранее
Есть ещё одна проблема.
Все хотят купить недвижимость во время кризиса.
Но когда кризис приходит, оказывается, что денег нет.
Капитал уже вложен.
Доступный кредит стал дороже.
Другие активы тоже просели.
Доход бизнеса уменьшился.
Поэтому профессиональный инвестор готовится к возможностям до того, как они появляются.
Он поддерживает ликвидность.
Не вкладывает последние деньги.
Не загружает себя долгами до предела.
Заранее знает сегменты, которые его интересуют.
Следит за объектами.
Понимает цены.
Поддерживает контакты с участниками рынка.
И когда появляется мотивированный продавец, профессионалу не требуется два месяца, чтобы понять, хорошая ли перед ним возможность.
Он уже знает рынок.
2.7.21.
Мини-сценка: появляется объект со скидкой
Посредственный инвестор:
— Срочная продажа! Цена ниже рынка на 20%!
— Берём?
— Конечно!
— Проверил реальные сделки?
— Нет.
— Документы?
— Потом.
— Причину продажи?
— Какая разница?
— Экономику?
— Если скидка 20%, какая ещё экономика?
Через некоторое время выясняется, что никакой скидки не было.
Просто первоначальная цена была завышена.
Профессиональный инвестор:
— Собственник заявляет скидку 20%.
— От какой цены?
— От старой цены объявления.
— Она меня не интересует. Покажи реальные сопоставимые сделки.
После анализа:
— Рыночный диапазон около 230 000–240 000 долларов.
— Сколько хочет собственник?
— 215 000.
— Почему продаёт?
— Нужна ликвидность в ограниченный срок.
— Проверка?
— Начали.
— Денежный поток?
— Посчитан.
— Плохой сценарий?
— Если рынок снизится ещё на 15%, мы можем продолжать держать объект без необходимости срочной продажи.
— Тогда разговариваем.
Это уже не охота за скидками.
Это работа с вероятностями.
2.7.22.
Вам не нужно быть самым умным инвестором на рынке
Не нужно угадывать абсолютный минимум.
Не нужно продавать на абсолютном максимуме.
Не нужно предсказывать кризисы с точностью до месяца.
Достаточно системно делать три вещи:
не переплачивать;
покупать с запасом безопасности;
фиксировать результат, когда ваша инвестиционная цель достигнута или исходные условия изменились.
Если вы будете постоянно покупать немного дешевле разумной стоимости и продавать немного дороже собственной цены входа с учётом всех расходов, налогов и стоимости капитала, математика постепенно начнёт работать на вас.
Проблемы возникают, когда инвестор пытается превратить инвестиции в соревнование по угадыванию рынка.
2.7.23.
Самый сложный навык — идти против собственного эмоционального состояния
На падающем рынке вы будете бояться.
Это нормально.
На растущем рынке вы будете жадничать.
Это тоже нормально.
Профессионализм заключается не в отсутствии эмоций.
Он заключается в том, чтобы не позволять эмоциям управлять капиталом.
Когда все вокруг говорят:
«Недвижимость больше никому не нужна», —
профессиональный инвестор начинает считать.
Когда все говорят:
«Нужно срочно покупать, потому что дальше будет только дороже», —
он тоже начинает считать.
Не спорить с толпой.
Не пытаться выглядеть умнее остальных.
Просто считать.
Цена.
Аренда.
Расходы.
Ликвидность.
Риск.
Альтернативная доходность.
Стоимость капитала.
Горизонт.
Сценарий выхода.
2.7.24.
Вывод
Правило «покупай, когда цены падают, продавай, когда цены растут» звучит слишком просто, чтобы передать всю механику профессионального инвестирования.
Поэтому сформулируем его точнее.
Покупайте не падение. Покупайте ценность, которая стала дешевле.
И:
Продавайте не рост. Продавайте тогда, когда рынок предлагает за ваш актив больше, чем этот актив способен дать вам в рамках дальнейшей стратегии.
Не нужно угадывать вершину.
Не нужно ловить дно.
Не нужно пытаться доказать рынку, что вы умнее его.
Вам необходимо понимать стоимость объекта, иметь заранее определённую стратегию и сохранять возможность действовать тогда, когда другие действуют эмоционально.
Посредственный инвестор покупает после долгого роста, потому что боится опоздать.
Потом рынок падает.
Он пугается и ждёт.
Когда становится действительно дёшево, он боится покупать.
Когда рынок восстанавливается, он ждёт подтверждения.
Когда подтверждение появляется и цены снова становятся высокими — он покупает.
А когда его собственный объект дорожает, он не продаёт, потому что хочет ещё.
Он покупает чужую жадность и продаёт собственный страх.
Профессиональный инвестор стремится делать наоборот.
Он заранее знает, что хочет купить.
Знает примерный диапазон стоимости.
Знает, какую доходность ожидает.
Знает допустимый риск.
И главное — знает условия, при которых выйдет из инвестиции.
Поэтому кризис для него — не обязательно катастрофа.
Рост рынка — не обязательно праздник.
Это просто разные состояния одной и той же системы.
На падающем рынке он ищет возможности.
На растущем — пересчитывает стоимость своего портфеля и рассматривает фиксацию результата.
А между этими фазами спокойно получает денежный поток и ждёт.
Потому что инвестиции в недвижимость — это не искусство постоянно покупать.
И не искусство постоянно продавать.
Это искусство не покупать, когда цена вам не подходит, иметь смелость покупать, когда цифры сходятся, и иметь дисциплину продавать, когда цель достигнута.
И если оставить от всей главы одну мысль, пусть она будет такой:
Толпа смотрит на направление цены. Профессиональный инвестор смотрит на разницу между ценой и ценностью.
Именно в этой разнице чаще всего и спрятана будущая прибыль.
2.8.
Правило № 8. Деньги должны работать: постоянно держите капитал в обороте
Есть одна финансовая ошибка, которая внешне выглядит очень разумно.
Человек продаёт объект, получает деньги и говорит:
— Теперь спешить не буду. Деньги полежат. Подожду действительно хорошего варианта.
Проходит месяц.
Потом второй.
Потом полгода.
Инвестор просматривает объявления, разговаривает с агентами, читает новости, ждёт снижения цен, повышения ставок, падения ставок, нового кризиса, окончания кризиса — словом, ждёт момента, когда рынок наконец даст ему стопроцентную уверенность.
На счёте всё это время лежат 300 000 долларов.
И человеку кажется, что ничего плохого не происходит.
Деньги ведь никуда не исчезли.
Именно здесь находится ловушка.
Капитал может не уменьшаться номинально и одновременно становиться меньше экономически.
Пока деньги стоят, время идёт.
Инфляция снижает их покупательную способность. Рынок меняется. Другие активы приносят доход. Возможности появляются и исчезают. А главное — капитал не выполняет ту функцию, ради которой он вообще был создан.
Он не работает.
Для инвестора деньги — это не коллекционный предмет.
Это рабочий инструмент.
И инструмент, который годами лежит в шкафу, не приносит пользы своему владельцу.
2.8.1.
Капитал должен находиться в движении
Смысл этого правила легко исказить.
Постоянно держать деньги в обороте не означает постоянно что-нибудь покупать.
Это принципиально важно.
Не нужно судорожно искать недвижимость только потому, что на вашем счёте появились свободные деньги.
Не нужно сегодня продавать квартиру, завтра покупать офис, послезавтра продавать офис и покупать склад.
Количество операций само по себе не делает вас инвестором.
Иногда наоборот: чрезмерная активность уничтожает прибыль комиссиями, налогами, ремонтом, расходами на оформление и ошибками, которые неизбежно возникают при спешке.
Правильнее сформулировать принцип так:
У каждой существенной части вашего капитала должна быть работа.
Одна часть может находиться в недвижимости и создавать арендный поток.
Другая — во временном ликвидном инструменте и приносить доход, пока вы ищете следующую сделку.
Третья — оставаться резервом для возможностей.
Четвёртая — использоваться для ремонта или повышения стоимости существующего объекта.
Пятая — ждать входа в заранее выбранную инвестицию.
Но даже деньги, которые «ждут», должны ждать осознанно.
Разница огромна.
Одно дело:
— У меня 100 000 долларов лежат без движения уже второй год, потому что я не знаю, что делать.
Совсем другое:
— Я сознательно держу часть капитала ликвидной в течение ближайших шести месяцев, потому что ожидаю возможность покупки, а до этого момента размещаю деньги там, откуда могу быстро их вывести с минимальными потерями.
В первом случае инвестор бездействует.
Во втором — управляет ликвидностью.
2.8.2.
Деньги имеют стоимость во времени
Представим двух инвесторов.
У каждого есть 200 000 долларов.
Первый инвестор разместил капитал в инструменте, который после всех расходов приносит ему условные 7% годовых.
Второй оставил деньги без дохода.
Через год у первого при простом расчёте будет примерно:
214 000 долларов.
У второго:
200 000 долларов.
Разница — 14 000 долларов.
Но второй инвестор ничего не потерял, скажете вы.
На его счёте как было 200 000 долларов, так и осталось.
Именно так рассуждает человек, который не понимает стоимости капитала.
Он действительно не увидел списания:
–14 000 долларов.
Но он потерял возможность их заработать.
В финансах существует понятие альтернативной стоимости.
Каждый раз, когда вы выбираете один вариант использования капитала, вы одновременно отказываетесь от другого.
Поэтому вопрос профессионального инвестора звучит не только:
«Сколько я могу заработать на этой инвестиции?»
Но и:
«Сколько я теряю, выбирая её вместо лучшей доступной альтернативы?»
2.8.3.
Недвижимость особенно опасна иллюзией занятости капитала
С деньгами на счёте всё достаточно очевидно.
Они лежат.
Но недвижимость создаёт более хитрую ловушку.
Инвестор думает:
— У меня деньги работают. Я же владею недвижимостью.
Не обязательно.
Сам факт владения объектом ещё не означает эффективную работу капитала.
Представьте коммерческое помещение стоимостью 500 000 долларов.
Оно пустует десять месяцев.
Собственник продолжает говорить:
— Ниже определённой ставки сдавать не буду.
Почему?
— Потому что мой объект стоит дорого.
Но стоимость объекта не оплачивает коммунальные расходы.
Не платит налоги.
Не компенсирует обслуживание.
Не создаёт денежный поток.
Полмиллиона долларов капитала фактически заморожены в бетонной оболочке.
И это прекрасный пример того, почему инвестору недостаточно спрашивать:
«Есть ли у меня недвижимость?»
Нужно спрашивать:
«Что сейчас делает мой капитал?»
2.8.4.
Четыре состояния инвестиционного капитала
Для простоты разделим капитал инвестора на четыре состояния.
Первое — работающий капитал
Он создаёт денежный поток или растёт в стоимости в рамках просчитанной стратегии.
Например, объект сдаётся в аренду, экономика соответствует плану, расходы контролируются, а сама недвижимость остаётся ликвидной.
Это здоровое состояние.
Второе — капитал в подготовке
Деньги временно не вложены в основной актив, потому что инвестор готовится к следующей операции.
Например, продал недвижимость и в течение нескольких месяцев анализирует рынок.
Само по себе это не проблема.
Проблема начинается тогда, когда «несколько месяцев» превращаются в несколько лет.
Поэтому у такого капитала должны быть:
срок ожидания, причина ожидания и временное место размещения.
Третье — замороженный капитал
Вот это уже опасно.
Деньги вложены, но инвестиция практически ничего не делает.
Пустующая квартира.
Коммерческое помещение без арендатора.
Земельный участок без стратегии развития.
Недостроенный объект.
Апартаменты, которые инвестор собирался сдавать, но полтора года не может закончить ремонт.
Объект, купленный «на перспективу», где перспективу никто не способен описать цифрами.
Формально недвижимость есть.
Экономически капитал спит.
Четвёртое — мёртвый капитал
Самая неприятная категория.
Это актив, который не только не зарабатывает, но ещё и требует постоянных денег.
Например, собственник вложил 300 000 долларов в помещение.
Арендатора нет.
Каждый год объект требует условные 10 000–15 000 долларов расходов.
Продать его по желаемой цене невозможно.
Снизить цену собственник психологически не готов.
В результате инвестиция превращается в финансового домашнего питомца.
Её нужно кормить.
Каждый месяц.
2.8.5.
Главная ошибка — считать, что ожидание бесплатно
Представим инвестора, продавшего недвижимость за 400 000 долларов.
Он хочет купить новый объект.
Но рынок кажется ему дорогим.
Он говорит:
— Подожду год.
Это может быть прекрасным решением.
Но только после ответа на несколько вопросов.
Что будут делать эти 400 000 долларов в течение года?
Какую доходность они могут принести при приемлемом уровне риска?
Насколько быстро можно будет получить к ним доступ, если появится хороший объект?