Движ за Недвиж
Что произойдёт с их покупательной способностью?
Что должно произойти на рынке, чтобы инвестор начал покупать?
Когда будет пересмотрена стратегия, если ожидаемого падения не произойдёт?
Если ответов нет, это не инвестиционная стратегия.
Это ожидание.
Профессиональный инвестор может ждать. Но его капитал не обязан ждать вместе с ним.
2.8.6.
История. Как инвестор потерял деньги, ничего не потеряв
Представим человека, который несколько лет владел небольшой квартирой.
Когда рынок вырос, он продал её примерно за 180 000 долларов.
Сделка получилась удачной.
Инвестор был доволен.
Теперь он хотел приобрести объект большей площади, немного отремонтировать его и через несколько лет перепродать.
Но после продажи начал сомневаться.
— Рынок перегрет.
Решил ждать.
Прошло три месяца.
Появился интересный вариант.
— Пока рано.
Прошло ещё полгода.
Цены существенно не изменились.
— Теперь уже точно должен начаться спад.
Через год деньги всё ещё лежали.
Инвестор привык к их наличию.
И здесь происходит очень интересная психологическая трансформация.
Когда у человека долго лежит крупная сумма, он постепенно перестаёт воспринимать её как инвестиционный капитал.
Она превращается просто в деньги.
Появляются расходы.
Новый автомобиль.
Путешествия.
Помощь родственникам.
Покупки, которые раньше казались слишком дорогими.
Из 180 000 долларов остаётся 160 000.
Инвестор по-прежнему ждёт рынок.
Тем временем появляется объект, который действительно соответствует первоначальной стратегии.
Цена — около 200 000 долларов.
Несколько лет назад инвестору не хватало бы всего 20 000.
Теперь — уже 40 000.
И тут он говорит:
— Недвижимость стала слишком дорогой.
Хотя проблема была не только в недвижимости.
Часть инвестиционного капитала была просто потреблена.
2.8.7.
Деньги без задачи имеют свойство исчезать
Это важная особенность человеческого поведения.
Если на счёте лежит 5 000 долларов — человек относится к ним одним образом.
Если 500 000 — совершенно другим.
Появляется ощущение финансовой безопасности.
А вместе с ним незаметно растёт уровень потребления.
Каждая отдельная покупка выглядит незначительной относительно капитала.
— Что такое 5 000 долларов при капитале в полмиллиона?
Потом ещё 3 000.
Потом 10 000.
Потом 7 000.
И через несколько лет оказывается, что инвестиционный капитал уменьшился на десятки процентов.
Поэтому профессиональный инвестор психологически отделяет:
деньги для жизни
от
денег для инвестиций.
Если капитал предназначен для инвестиций, его нельзя воспринимать как свободный остаток на счёте.
Это деньги, у которых есть профессия.
Их профессия — зарабатывать.
2.8.8.
Оборот капитала и скорость капитала
Теперь переходим к более интересной вещи.
Представим двух инвесторов.
У каждого стартовый капитал — 100 000 долларов.
Первый инвестор пытается получить огромную прибыль с одной сделки.
Он покупает объект и держит его пять лет.
Второй инвестор ищет более короткие циклы, но не за счёт бессмысленной суеты, а там, где стратегия позволяет капиталу освобождаться и переходить в следующую инвестицию.
Смысл не в том, чтобы второй обязательно заработал больше.
Смысл в другом:
важна не только доходность капитала, но и время, за которое она получена.
Заработать 20% за год и 20% за пять лет — совершенно разные инвестиционные результаты.
Поэтому фраза:
— Я заработал на недвижимости 50 000 долларов,
сама по себе почти ничего нам не говорит.
Первый вопрос:
с какого капитала?
Второй:
за какой срок?
Третий:
с каким риском?
Четвёртый:
какие расходы были понесены?
И только после этого можно обсуждать качество инвестиции.
Пример:
Инвестор купил объект за 200 000 долларов.
Через пять лет продал за 250 000 долларов.
Он говорит:
— Я заработал 50 000 долларов!
На первый взгляд — прекрасно.
Но это 25% прироста за пять лет до учёта расходов на покупку и продажу, ремонта, содержания, налогов и стоимости самого капитала.
Теперь представим другой вариант.
Инвестор купил объект за те же 200 000 долларов, но спустя два года получил возможность продать его за 235 000.
Он считает:
— Моя цель достигнута. Дальнейший потенциал ограничен. Я могу высвободить капитал и найти новую инвестицию.
Он продаёт.
Деньги снова начинают работать в другом активе.
Это и есть оборот капитала.
Не вечное владение.
Не привязанность к конкретным стенам.
А постоянный вопрос:
где мои деньги сегодня работают эффективнее?
2.8.9.
Недвижимость — это не коллекция
Некоторые инвесторы незаметно превращаются в коллекционеров.
Первая квартира.
Вторая.
Третья.
Офис.
Помещение.
Земля.
Дом.
Они гордо говорят:
— У меня семь объектов недвижимости.
Хорошо.
А теперь неприятный вопрос:
зачем вам семь объектов?
Сколько каждый приносит?
Какова доходность на вложенный капитал?
Какие расходы?
Какова вакантность?
Сколько денег заморожено в ремонтах?
Как быстро можно выйти?
Какие объекты вы купили бы снова сегодня?
И внезапно выясняется:
один объект приносит нормально;
второй почти ничего;
третий пустует;
четвёртый держат «потому что жалко продавать»;
пятый достался давно и никто уже не пересчитывал его экономику;
шестой когда-нибудь должен подорожать;
седьмой просто нравится.
Это не инвестиционный портфель.
Это склад недвижимости.
2.8.10.
Профессиональный инвестор периодически увольняет свою недвижимость
Мне нравится смотреть на объект как на сотрудника.
Вы наняли его на работу за 250 000 долларов.
Его задача — приносить вам деньги.
Проходит год.
Вы проводите собеседование:
— Что ты сделал с моими 250 000 долларов?
Объект отвечает:
— Ну… я стою.
— Доход?
— Почти никакого.
— Рост стоимости?
— Нет.
— Перспективы?
— Возможно, когда-нибудь.
— Почему я должен продолжать держать в тебе четверть миллиона долларов?
Если бы так отвечал сотрудник, его дальнейшая судьба была бы очевидна.
Но с недвижимостью инвесторы способны вести себя невероятно сентиментально.
— Хорошая квартира.
— Мне нравится этот район.
— Жалко продавать.
— Я сам выбирал плитку.
— Здесь когда-нибудь обязательно всё вырастет.
Рынок не платит за вашу привязанность к плитке.
2.8.11.
Мини-сценка: посредственный инвестор и профессионал
Посредственный инвестор
— У меня появилось 300 000 долларов. Что делать?
— Какая цель?
— Хочу инвестировать.
— Куда?
— Пока не знаю.
— На какой срок?
— Посмотрим.
— Какая нужна доходность?
— Чем больше, тем лучше.
— Какой допустимый риск?
— Желательно вообще без риска.
— Когда деньги могут понадобиться?
— Может, через год. Может, через десять.
— А пока?
— Пусть лежат. Я жду хороший вариант.
Проходит год.
— Нашёл?
— Нет. Всё дорого.
— А деньги что делали?
— Ничего.
Это не осторожность.
Это отсутствие системы.
Профессиональный инвестор
— Освободилось 300 000 долларов.
— Какая стратегия?
— Около 200 000 предназначены для покупки доходного объекта. Горизонт — несколько лет. Ещё 50 000 оставляю для ремонта, расходов и возможного увеличения позиции. Остальные 50 000 — резерв.
— Когда покупка?
— Не знаю. Возможно, через месяц, возможно, через девять.
— Что происходит с капиталом до покупки?
— Он временно размещён в ликвидном инструменте. Я сознательно жертвую частью потенциальной доходности ради возможности быстро получить деньги.
— Какие объекты рассматриваешь?
— Только те, экономика которых соответствует моим критериям.
— А если год ничего не найдёшь?
— Через заранее определённые интервалы пересматриваю критерии и сравниваю альтернативы. Но покупать плохой объект только ради того, чтобы деньги не лежали, не буду.
Вот здесь появляется принципиальное отличие.
Посредственный инвестор либо бездействует, либо суетится.
Профессиональный инвестор управляет.
2.8.12.
Не путайте оборот с суетой
После этой главы у читателя может возникнуть опасная мысль:
«Значит, деньги нужно постоянно куда-нибудь вкладывать».
Нет.
Иногда лучшая инвестиционная операция — ничего не купить.
Если рынок перегрет, риски велики, а подходящих объектов нет, сохранение ликвидности может быть рациональнее плохой сделки.
Но решение должно быть принято после расчёта.
Профессиональный инвестор способен сказать:
— Сейчас я сознательно не покупаю недвижимость.
И объяснить почему.
Посредственный говорит:
— Пока что-то страшно.
Первый принял решение.
Второй испытывает эмоцию.
2.8.13.
Цена простоя капитала
Попробуем сделать проблему осязаемой.
Предположим, у инвестора освободилось 500 000 долларов.
Он держит их без дохода два года.
Предположим для иллюстрации, что у него была доступная альтернатива с доходностью 5% годовых, соответствующая его допустимому риску.
При простом расчёте первый год мог бы принести около:
25 000 долларов.
Если доход реинвестировать и второй год также условно принесёт 5%, капитал вырос бы примерно до:
551 250 долларов.
Разница с первоначальными 500 000 составляет около:
51 250 долларов.
Это не означает, что инвестор гарантированно мог получить эти деньги: любая реальная альтернатива имеет свои риски, условия, налоги и ограничения.
Но пример показывает важную вещь.
Бездействие тоже имеет цену.
Причём чем больше капитал и чем длиннее период бездействия, тем заметнее становится эта цена.
2.8.14.
Но ещё дороже простой недвижимости
Представим объект стоимостью 600 000 долларов.
Он способен приносить в аренду условные 3 500 долларов в месяц после нормализации расходов.
Но собственник хочет 4 000.
И отказывается снижать ставку.
Объект пустует шесть месяцев.
Собственник рассуждает:
— Я не собираюсь отдавать его дешевле.
Посчитаем.
Шесть месяцев потенциального чистого потока по 3 500 долларов — это около:
21 000 долларов упущенного дохода.
Чтобы компенсировать этот простой повышенной ставкой на 500 долларов, после нахождения арендатора потребуется:
42 месяца.
Три с половиной года.
То есть собственник потерял полгода дохода ради попытки заработать дополнительные 500 долларов в месяц и будет компенсировать эту ошибку несколько лет.
Вот почему инвестор обязан считать не только цену сделки.
Он должен считать цену времени.
2.8.15.
Каждый пустой месяц должен вас раздражать
Не эмоционально.
Финансово.
Если квартира должна приносить 1 500 долларов в месяц и пустует три месяца, вы должны видеть не просто пустую квартиру.
Вы должны видеть потенциальные:
4 500 долларов неполученного дохода.
Если коммерческий объект способен приносить 5 000 долларов в месяц и пустует четыре месяца:
20 000 долларов потенциального потока не состоялось.
Разумеется, иногда простой неизбежен.
Нужно сделать ремонт.
Сменить концепцию.
Найти более надёжного арендатора.
Подготовить документы.
Провести реконструкцию.
Это нормально.
Но тогда простой должен быть частью инвестиционного плана, а не следствием бездействия.
2.8.16.
Скорость денег важнее количества объектов
Инвесторы любят считать недвижимость:
— У меня три квартиры.
— У меня пять помещений.
— У меня десять объектов.
Профессиональнее считать иначе:
сколько капитала вложено;
сколько капитала работает;
какую чистую доходность он создаёт;
сколько времени требуется на получение результата;
какая часть капитала простаивает;
какова ликвидность портфеля;
какие альтернативы существуют.
Можно владеть десятью объектами и иметь слабый капитал.
А можно владеть двумя и управлять деньгами значительно эффективнее.
Количество дверей, ключей и свидетельств собственности не является показателем богатства.
Показателем является эффективность капитала.
2.8.17.
Главная ловушка недвижимости — «я подожду»
Недвижимость приучает человека ждать.
Не сдаётся?
Подождём.
Не продаётся?
Подождём.
Не растёт?
Подождём.
Район не развивается?
Подождём.
Арендатор платит мало?
Подождём окончания договора.
Земля ничего не приносит?
Когда-нибудь вокруг начнут строить.
Иногда ожидание действительно является правильной стратегией.
Но слово «подождём» без цифр должно вызывать у инвестора подозрение.
Сколько ждём?
Почему?
Какой результат ожидаем?
Какова вероятность его наступления?
Сколько стоит ожидание?
Что должно произойти, чтобы мы признали стратегию ошибочной?
Есть ли более эффективное применение капитала?
После этих вопросов «подождём» превращается либо в инвестиционный план, либо исчезает.
2.8.18.
Профессиональный инвестор постоянно задаёт капиталу один вопрос
Где ты должен находиться сейчас?
Не:
— Где ты находился последние десять лет?
Не:
— К какому объекту я привык?
Не:
— Что мне жалко продавать?
А:
где сегодня мои деньги способны работать лучше при приемлемом для меня риске?
Иногда ответом будет квартира.
Иногда коммерческое помещение.
Иногда земля.
Иногда временно вообще не недвижимость.
Иногда правильным решением будет оставить существующий объект.
А иногда — продать прекрасный объект только потому, что цена, которую сегодня предлагает рынок, делает дальнейшее владение экономически неинтересным.
Именно поэтому инвестор должен периодически переоценивать весь портфель так, словно увидел каждый объект впервые.
2.8.19.
Очень простой тест
Возьмите каждый инвестиционный объект, которым вы владеете.
Определите его сегодняшнюю реальную рыночную стоимость.
Допустим:
250 000 долларов.
А теперь забудьте на минуту, что этот объект ваш.
Представьте, что перед вами лежат 250 000 долларов наличными и вам предлагают купить этот объект по текущей рыночной цене.
Вы бы купили его сегодня?
Если ответ:
— Конечно.
Отлично. Значит, вероятно, у вас есть рациональные причины продолжать владение.
Если ответ:
— Ни за что. За эти деньги есть варианты гораздо интереснее.
Тогда возникает следующий вопрос:
почему вы продолжаете держать в этом объекте 250 000 долларов?
Только потому, что когда-то уже его купили?
Это плохой аргумент.
2.8.20.
Посредственный инвестор владеет активами. Профессиональный — управляет капиталом
В этом и заключается вся разница.
Посредственный инвестор думает объектами:
квартира, офис, дом, земля.
Профессиональный инвестор думает капиталом:
300 000 долларов сейчас работают здесь и дают такой результат.
Ещё 100 000 долларов работают здесь.
50 000 долларов остаются ликвидными.
Этот объект перестал соответствовать стратегии — капитал необходимо освободить.
Здесь появилась возможность — капитал необходимо переместить.
Объекты меняются.
Капитал остаётся.
Недвижимость — всего лишь контейнер, в который вы временно поместили деньги для выполнения определённой задачи.
Как только контейнер перестал выполнять задачу, нельзя сохранять его только потому, что вы к нему привыкли.
2.8.21.
Вывод
Правило «постоянно держите деньги в обороте» не призывает вас стать человеком, который каждую неделю что-нибудь покупает и продаёт.
Скорее наоборот.
Оно требует гораздо большей дисциплины.
Каждый доллар инвестиционного капитала должен иметь функцию.
Он может приносить арендный доход.
Может участвовать в создании стоимости.
Может находиться в ликвидном резерве и ждать возможности.
Может временно работать в другом инструменте.
Но он не должен бесконечно лежать без задачи только потому, что инвестор не способен принять решение.
И недвижимость тоже не считается работающим капиталом просто потому, что она существует.
Пустующее помещение — это не работающий актив.
Земля без понятной стратегии — не обязательно инвестиция.
Квартира с доходностью, которая перестала соответствовать вашим целям, требует пересчёта.
Объект, который вы годами держите исключительно из надежды на рост, может оказаться просто дорогим способом ждать.
Поэтому у профессионального инвестора есть три постоянных вопроса:
Что сейчас делает мой капитал?
Какую отдачу я получаю за время, риск и усилия?
Существует ли сегодня более эффективное применение этих денег?
Посредственный инвестор гордится тем, чем владеет.
Профессиональный — считает, как это работает.
Посредственный боится продавать хороший объект.
Профессиональный понимает, что объект — не член семьи.
Посредственный получает деньги после сделки и ждёт вдохновения для следующей инвестиции.
Профессиональный ещё до продажи понимает, что примерно будет делать с освободившимся капиталом.
И здесь мы приходим к главной мысли этой главы:
Деньги зарабатывают не только правильным выбором актива. Они зарабатывают временем, в течение которого капитал остаётся продуктивным.
Инвестор должен ценить не только деньги.
Он должен ценить время денег.
Потому что недвижимость можно продать и купить снова.
Объект можно заменить.
Стратегию можно изменить.
Ошибку иногда можно исправить.
Но год, в течение которого ваш капитал ничего не делал, вернуть уже невозможно.
Капитал любит движение. Но не суету.
И в этой разнице — между движением и суетой — проходит одна из важнейших границ между посредственным инвестором и профессионалом.
2.9.
Правило № 9. Занимайте столько, сколько способны заставить работать
Есть опасная иллюзия, которая особенно часто появляется у инвесторов после первых успешных сделок.
Если я умею зарабатывать на своих деньгах, значит, на заёмных заработаю ещё больше.
Математически мысль выглядит безупречно.
Допустим, у вас есть 200 000 долларов. Вы находите объект за 300 000 долларов, добавляете 100 000 долларов заёмных средств, покупаете недвижимость, сдаёте её в аренду, выплачиваете проценты и оставляете разницу себе.
Получается, чужие деньги работают на вас.
Красиво.
Именно на этом принципе построена значительная часть инвестиционного мира.
Но существует вторая сторона формулы:
если инвестиция перестаёт работать, долг работать не перестаёт.
Арендатор может съехать.
Рынок может замереть.
Стоимость объекта может снизиться.
Ремонт может оказаться дороже.
Продажа может занять год вместо трёх месяцев.
Доходность может оказаться ниже расчётной.
Но кредитору совершенно неинтересно, почему ваш инвестиционный план не сработал.
Платёж приходит по расписанию.
Поэтому профессиональный инвестор задаёт вопрос не:
«Сколько мне готовы дать?»
А совершенно другой:
«Сколько заёмных денег я способен эффективно использовать и безопасно обслуживать, если события пойдут хуже моего базового сценария?»
Это две совершенно разные философии.
2.9.1.
Долг — это инструмент, а не дополнительный капитал
Начнём с главного.
Заёмные деньги не делают вас богаче в момент получения.
Если у вас было 200 000 долларов и банк выдал ещё 200 000, ваш собственный капитал не превратился магическим образом в 400 000 долларов.
У вас появилось:
200 000 долларов собственных средств + 200 000 долларов обязательств.
Да, теперь вы способны контролировать актив большей стоимости.
Именно здесь появляется финансовый рычаг.
Если инвестиция работает хорошо, рычаг способен увеличить доходность на собственный капитал.
Если плохо — он точно так же увеличивает убыток.
Поэтому кредит похож на усилитель.
Он не исправляет качество инвестиционного решения.
Он его усиливает.
Хорошее решение может стать очень хорошим.
Посредственное — опасным.
Плохое — катастрофическим.
2.9.2.
Самая опасная фраза инвестора
Она звучит примерно так:
— Раз дают, надо брать.
Нет.
Если вам готовы дать миллион долларов, это говорит прежде всего о решении кредитора.
Но ничего не говорит о качестве вашей инвестиции.
Банк анализирует способность вернуть деньги по своим критериям.
Инвестор обязан анализировать способность заработать на привлечённых деньгах.
Это разные задачи.
Представьте предпринимателя, которому предлагают дополнительные 500 000 долларов финансирования.
Он радуется:
— Отлично! Теперь смогу купить ещё два помещения.
Вопрос:
зачем?
Потому что помещения действительно недооценены?
Потому что на них уже есть потенциальные арендаторы?
Потому что рассчитана экономика?
Потому что рынок даёт редкую возможность?
Или потому, что появились деньги и теперь психологически хочется их куда-нибудь пристроить?
Второй вариант встречается гораздо чаще, чем кажется.
2.9.3.
Сначала возможность. Потом деньги
Правильная последовательность выглядит так:
увидел возможность → посчитал → оценил риски → определил необходимый капитал → определил допустимую долю долга → привлёк деньги.
Посредственный инвестор переворачивает последовательность:
получил возможность занять → почувствовал себя богаче → начал искать, что купить.
Это фундаментальная ошибка.
Не нужно искать объект для кредита. Нужно искать финансирование для хорошего объекта.
Всего одна перестановка — а финансовый результат может быть совершенно другим.
2.9.4.
Что означает «пустить деньги в дело»
Занять деньги и купить на них недвижимость — ещё не значит пустить их в дело.
Деньги работают только тогда, когда у них существует понятная экономическая функция.
Например, заёмные 100 000 долларов позволяют приобрести коммерческий объект, который после всех операционных расходов способен создавать дополнительный денежный поток.